Com o tema “REURB: medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que transformam assentamentos informais em áreas legalizadas”, o painel contou com a participação da registradora de imóveis e especialista em REURB Ana Cristina Maia, da advogada e presidente da Comissão Nacional de Regularização Fundiária e Habitação do IBRADIM, Viviane Santos, e do advogado e presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral do Conselho Federal da OAB, Ian Cavalcante. A mediação foi conduzida pelo juiz auxiliar do TJDFT Pedro de Araújo Yung-Tay Neto.

Na abertura dos trabalhos, o representante da Corregedoria de Justiça do TJDFT destacou a dimensão jurídica e social da regularização fundiária e ressaltou a atuação integrada de diferentes instituições.

Ao apresentar a experiência do Distrito Federal com o programa Solo Seguro, o magistrado destacou os resultados alcançados em parceria com instituições como a CODHAB e a ANOREG/DF. Segundo os dados apresentados, no biênio 2024-2026 foram entregues 2.039 títulos de propriedade, abrangendo 13 núcleos urbanos, sendo 97% dos títulos destinados a mulheres.

A advogada Viviane Santos abriu as exposições destacando que a REURB deve ser compreendida para além da simples entrega de títulos. Para ela, a regularização envolve quatro dimensões fundamentais: jurídica, urbanística, ambiental e social.

A palestrante explicou também as diferenças entre as modalidades REURB-S, destinada predominantemente à população de baixa renda, e REURB-E, aplicável aos demais casos, incluindo áreas residenciais, comerciais e industriais.

No eixo jurídico, Viviane chamou atenção para a necessidade de identificar a situação dominial das áreas e realizar pesquisas e levantamentos junto aos registros de imóveis. Nesse contexto, destacou a legitimação fundiária, prevista pela Lei nº 13.465/2017, como um dos instrumentos centrais para a regularização de áreas públicas e privadas.

No eixo urbanístico, Viviane ressaltou que o município precisa avaliar as características efetivamente existentes no núcleo informal, incluindo sistema viário, saneamento, energia elétrica e drenagem.

Ela destacou ainda a flexibilidade proporcionada pela legislação da REURB em relação aos parâmetros urbanísticos tradicionais. “Na REURB não tem parâmetros formais prévios de parcelamento, é o que está lá de fato”, afirmou, ressaltando que é necessário avaliar as características concretas de cada núcleo.

Já na dimensão ambiental, a especialista explicou que a regularização exige estudos técnicos para verificar as condições da área e a possibilidade de permanência das ocupações. Segundo ela, a existência de uma Área de Preservação Permanente (APP), por si só, não encerra necessariamente a possibilidade de regularização.

“A REURB permite regularizar em área ambiental, desde que você faça todos os estudos e que aquela área esteja 100% consolidada”, afirmou.

O tamanho da irregularidade fundiária no Brasil

Na sequência, a registradora de imóveis Ana Cristina Maia apresentou um panorama da irregularidade fundiária no país e destacou que o problema não está restrito às populações de baixa renda.

“A irregularidade fundiária, pessoal, ela não tem um rosto, ela não tem uma classe social exclusiva”, afirmou.

Como exemplo, citou condomínios e loteamentos de alto padrão existentes em municípios da região metropolitana de Belo Horizonte, além de situações encontradas em diferentes regiões brasileiras.

Durante sua apresentação, a registradora também apresentou números de regularizações realizadas desde a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. Segundo os dados mencionados no painel, Santa Catarina teria regularizado cerca de 70 mil imóveis; Minas Gerais, 291 mil; e São Paulo, 393 mil.

Outro ponto central da exposição de Ana Cristina foi o julgamento, no Supremo Tribunal Federal, de ações que questionam dispositivos da Lei nº 13.465/2017.

A registradora demonstrou preocupação especialmente com os dispositivos relacionados à legitimação fundiária e à possibilidade de regularização de núcleos urbanos informais localizados fora do perímetro urbano formal.

Segundo ela, a legitimação fundiária é hoje um dos instrumentos mais utilizados nos processos de REURB. A especialista citou pesquisa exploratória realizada para seu mestrado, segundo a qual 93% das REURBs registradas pelos participantes da pesquisa utilizaram a legitimação fundiária para titular os moradores.

“Isso significa dizer que, se o artigo que cria a legitimação fundiária for declarado inconstitucional pelo STF, nós vamos ter um problema de proporções gigantescas”, alertou.

Ana Cristina também ressaltou os possíveis impactos de uma eventual restrição à regularização de núcleos localizados fora dos perímetros urbanos. Ela citou, como exemplo, comunidades da Amazônia Legal, onde a distância entre as localidades e as sedes municipais pode ser de muitas horas de deslocamento.

“Nós estaremos condenando essas pessoas a nunca terem o título de propriedade dos seus imóveis”, afirmou.

Advocacia tem espaço para atuar na REURB

Encerrando as exposições, o advogado Ian Cavalcante direcionou o debate para o mercado de trabalho e para o papel da advocacia na regularização fundiária e nos serviços extrajudiciais.

Segundo ele, ainda existe uma participação insuficiente dos advogados nesse segmento. “A regularização fundiária de interesse social é vista erroneamente pela advocacia como o ‘primo pobre’ da regularização imobiliária”, afirmou.

Para Cavalcante, essa percepção não corresponde ao potencial do setor. O advogado destacou que a REURB exige conhecimento multidisciplinar e envolve diretamente municípios, registros de imóveis, profissionais de engenharia, arquitetura, urbanismo e advocacia.

Ele também defendeu uma mudança na relação entre advogados e serventias extrajudiciais, especialmente diante de eventuais exigências formuladas pelos registradores.

Ian Cavalcante também chamou atenção para a REURB-E, modalidade que pode alcançar imóveis de maior valor e núcleos urbanos com características distintas daqueles enquadrados na regularização de interesse social.

Segundo ele, existem oportunidades relevantes para a advocacia justamente em áreas que, embora ocupadas e economicamente valorizadas, permanecem juridicamente irregulares.

O advogado defendeu ainda que os profissionais passem a enxergar a regularização de forma coletiva, e não apenas individual. Em sua avaliação, a atuação em uma quadra ou conjunto de imóveis pode permitir a diluição dos custos técnicos e ampliar a escala do trabalho.

A apresentação também abordou o potencial econômico da atuação jurídica no extrajudicial. Cavalcante citou dados apresentados na Cartilha da Advocacia Extrajudicial, lançada durante o evento, e estimou em cerca de R$ 1,5 bilhão o mercado potencial relacionado aos atos extrajudiciais que demandam obrigatoriamente a participação de advogados, considerando a média de honorários utilizada em sua projeção.

Ao final, Cavalcante reforçou a necessidade de aproximação entre advocacia, registradores e tabeliães. “Advogado não briga com provimento; advogado qualificado presta um serviço de excelência nas serventias extrajudiciais”, concluiu.

Fonte: Assessoria de Comunicação da ANOREG/BR e Ennor