Trata-se de live realizada pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM voltada à discussão das questões práticas e controversas do registro eletrônico imobiliário.

 

Participaram do debate: Bernardo Chezzi, advogado; Lamana Paiva, Presidente da ANOREG do Rio Grande do Sul; Bianca Farias, registradora de imóveis; Sérgio Ávila, registrador de imóveis; e André Vila Verde, registrador de imóveis.

 

Lamana Paiva trouxe uma análise cronológica do tema, abordando todas as legislações que auxiliaram no desenvolvimento do registro eletrônico de imóveis, enquanto que, posteriormente, Sérgio Ávila teceu comentários sobre o provimento 94/20 do CNJ e a plataforma Portal de Assinaturas e Digitalizões. Defendeu que é uma evolução necessária e passou a aperfeiçoar o que já era um direito do cidadão, como a prenotação e o acompanhamento on-line.

 

Discorreram também, sobre o Portal de Assinaturas e Digitalizações (plataforma permanente e gratuita que teve seu desenvolvimento acelerado neste momento de pandemia).

 

Obedecendo ao Provimento 94/20, informou que o sistema permite que sejam formalizados negócios jurídicos com o Certificado Digital ICP-Brasil (certificado digital).

 

Ademais, informou que a plataforme permite que se faça o upload de documentos em uma área destinada ao requerente e, assim, insira-se os destinatários signatários dos documentos, que poderão assinar simultaneamente pela plataforma.

 

Além da ferramenta que permite a formalização de negócios jurídicos, a plataforma disponibiliza a digitalização de documentos físicos, ou seja, documentos já existentes. Essa digitalização permite o encaminhamento direto ao registro imobiliário, que se equiparará, para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato de direito, ao documento físico, obedecendo as exigências referentes aos metadados contidos no Decreto n. 10.278/20, garantindo assim a integridade do documento.

 

A fim de garantir maior segurança, quando não se tratar de documento formalizado diretamente na plataforma, esta exige a redigitalização de documentos digitalizados, pois, assim, serão inseridos os metadados necessários para a sua validação.

 

Logo, o sistema permite os documentos digitalizados e os nato digitais, onde é possível a realização de novos negócios jurídicos e a validação dos negócios jurídicos antigos.

 

Informou a disponibilização do plantão eletrônico a distância dentro da plataforma, o qual visa a elucidação de dúvidas e, além disso, permite a solicitação de atendimento presencial e virtual.

 

Por fim, informou que o Provimento 94/20 do CNJ prevê outros documentos nato-digitais.

 

O debate abordou ainda questões práticas. Assim, foi perguntado à Bianca de qual maneira ela acredita que a ONR vai se inserir nesse ambiente regulatório e em quais circunstâncias, em sua serventia, está sendo aceitos documentos assinados virtualmente por uma única pessoa e quando se mostra necessária a apresentação da via física do documento digitalizado.

 

Em sua resposta, defendeu que, para alguns atos registrais, basta a assinatura validada pelo ICP Brasil, como se dá nos casos em que não há riscos à propriedade ou à garantia real, isto é, atos que não representam implicações de risco à segurança jurídica do titular do direito real. Assim, informou que há certa flexibilização.

 

Por outro lado, arguiu que nas hipóteses em que houver títulos que cancelem ônus, como cancelamento de hipoteca ou transferência de propriedade, o registro de imóvel deverá solicitar a documentação física para ter uma segurança maior.

 

Em suma, leva-se em consideração as possíveis consequências do ato registral. Nesse contexto, quando o documento não é assinado digitalmente por todas as partes ou quando somente uma parte ou um terceiro tenha assinado, a serventia precisará ter cuidados redobrados, exigindo a documentação física para evitar fraude.

 

Passou-se a pergunta para o Lamana Paiva, o qual fora indagado sobre os casos em que o reconhecimento de firma é necessário, o qual afirmou que o reconhecimento de firma será necessário nos casos em que a lei determina.

 

Em complementação à resposta do Lamana Paiva, Sérgio defendeu que a lei garante liberdade para o Oficial recepcionar documentos de forma eletrônica por outros meios que comprovem sua autoria e integridade do arquivo, logo, há certa variedade de hipóteses que ficam ao critério do registrador.

 

Quanto à apresentação do documento original, o registrador informou que será possível sempre que houver desconfiança de falsidade do título apresentado.

 

Em seguida, perguntou-se ao Sérgio qual é o procedimento de arquivamento de títulos digitais que chegam ao cartório, o qual afirmou que o arquivamento é feito na própria base de dados do cartório e que após um ano pode ser realizado o descarte dos títulos registrados, uma vez que o título já se encontra registrado e os seus dados não se perdem mais.

 

Posteriormente, foi perguntado ao André Vila Verde em que circunstâncias é exigido o reconhecimento de firma e como foi organizado a recepção eletrônica destes títulos, tendo este, defendido em síntese, o posicionamento do Sérgio, sustentando que o registrador deve analisar o caso concreto. E, quanto à recepção eletrônica, argumentou que se leva em consideração os metadados.

 

Foi perguntado à Bianca o que ela imagina da certificação eletrônica dos atos materiais após o surto do Covid-19.

 

Defendeu que os avanços que ocorreram em decorrência da pandemia devem ser permanentes e que o papel do registrador é essencial nessa formação dos negócios jurídicos. Nesse sentido, quando o CNJ reconheceu que os títulos públicos são podem ser assinados e digitalizados eletronicamente ante a fé pública dos tabeliães, estes ficaram com um leque maior de possibilidades de recepção desses títulos e com maior segurança jurídica.

 

Para Sérgio, o papel do notário é fundamental, uma vez que o registrador tem a confiança das partes envolvidas e do estado. Entendeu que é claro o avanço, pois o notário tem a vantagem de desmaterializar qualquer documento. Por fim, defendeu a possibilidade da solicitação e encaminhamento de certidões e protocolos diretamente do balcão do registro de imóveis para outras serventias.

 

Houve pergunta feita por uma espectadora: “O notário poderia ser o apresentante de um título lavrado por ele no RGI, em benefício da parte que não tem o certificado digital?” A resposta é positiva. O notário terá a liberdade de digitalizar qualquer documento diante de sua fé pública.

 

Por fim, foi perguntando o procedimento a ser tomado quando houver danificações nos metadados. Bianca defendeu duas hipóteses, ambas levando em consideração a relevância do metadado. Nesse sentido, se houver a insuficiência de um metadado fundamental, como a ausência do regime matrimonial contraído pelo requerente, não se deve proceder ao registro. Por outro lado, tratando-se de um metadado menos relevante, como a condição de pagamento, o registrador, ao seu critério, poderá registrá-lo.