O juiz substituto em 2º grau da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Vitor Frederico Kümpel, foi o primeiro palestrante no XXI Encontro Estadual de Notários e Registradores, que está sendo realizado na sede da Associação dos Notários e Registradores de Mato Grosso (Anoreg-MT), em Cuiabá. O mediador foi o registrador de imóveis no 1º Ofício de Campo Novo do Parecis e vice-presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib), José de Arimatéia Barbosa.

     Ele abordou o tema “Compromisso de compra e venda e adjudicação compulsória extrajudicial”. Inicialmente, destacou que o compromisso de compra e venda inexistia no Código Civil de 1916, o que culminava em caos imobiliário, desistências e fraudes. Disse que sua natureza jurídica teve início com o Decreto Lei nº 58/1937.

     Em seguida, explicou o procedimento do compromisso de compra e venda, tendo o vendedor a obrigação de entregar o imóvel ao comprador, desde que este cumpra seu dever de pagamento, bem como as formas de extinção (adimplemento, inadimplemento – Lei do Distrato, inadimplemento – cancelamento administrativo).

     Vitor Kümpel registrou que o cancelamento do registro do contrato de compra e venda pode ser feito a pedido do promitente vendedor; prenotação, registro e autuação pelo oficial registrador; intimação pessoal; prazo de 30 dias úteis; compromissário comprador; ação de reintegração de posse.

     Em relação à adjudicação compulsória, o magistrado pontuou que é tanto efeito e forma de aquisição da propriedade definitiva quanto forma de extinção do contrato definitivo, na medida em que o juiz supre a omissão do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva. “Quanto à natureza jurídica, há divergências quanto a ser um direito potestativo ou subjetivo, o que reflete na questão do prazo para exercício desse direito. A jurisprudência do STJ fixou-se no sentido de ser um direito potestativo, mas para cujo exercício a lei não previu prazo decadencial especial, de modo que prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade. Nessa linha, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderia ser realizado a qualquer tempo (nesse sentido, o REsp 1.216.568-MG)”, declarou.

     Acrescentou que desde meados de 2018 tramitava na Câmara dos Deputados o PL nº 10.046, que tinha por finalidade viabilizar o processo de adjudicação perante os cartórios de Registro de Imóveis, a partir da inclusão do art. 216-B à Lei 6.015/1973. O projeto, no entanto, foi arquivado em 2019. Em 2021, na II Jornada de Prevenção e Solução Extrajudicial de Litígios do Conselho da Justiça Federal, foi aprovado o Enunciado nº 136, cuja uma das justificativas baseava-se na aplicação do procedimento de usucapião extrajudicial para o reconhecimento do direito sem a necessidade de uma ação judicial.

     Na sequência, abordou o regime jurídico da adjudicação compulsória (Decreto Lei nº 58/1937; Lei nº 4591/64; Lei nº 6766/79; Código Civil; Provimento nº 150/2023), além de explicar as espécies (judicial ou extrajudicial); pressupostos; requisitos (legitimados, cumulatividade, competência/atribuição); ata notarial e seus procedimentos, efeitos notariais e registrais, e emolumentos.

Assessoria de Comunicação da Anoreg-MT