A regularização de imóveis rurais localizados na faixa de fronteira foi tema de curso voltado à análise dos aspectos jurídicos e práticos da ratificação de títulos e da atuação dos serviços extrajudiciais. A capacitação foi ministrada pela registradora de imóveis do 1º Ofício de Porto Esperidião, Rosangela Poloni, que compartilhou sua experiência prática na análise de procedimentos envolvendo propriedades rurais situadas em região de fronteira. Ao longo da exposição, ela apresentou um panorama histórico da legislação relacionada à faixa de fronteira e destacou os desafios decorrentes das diferentes normas que disciplinaram a titulação de terras ao longo dos anos.

Segundo a registradora, compreender a origem do domínio é fundamental para que o procedimento de ratificação seja realizado de maneira adequada. “A complexidade está justamente na análise da cadeia dominial e na identificação de qual era a legislação aplicável no momento da titulação. É preciso compreender se o eventual vício é material ou formal e qual requisito deixou de ser observado naquela época”, explicou Rosangela.

A palestrante destacou que a Lei nº 13.178/2015, ao estabelecer regras para a ratificação de registros de imóveis rurais situados na faixa de fronteira, trouxe uma possibilidade de regularização de situações históricas, mas também deixou questões práticas que precisaram ser enfrentadas pelos serviços registrais.

Experiência de Mato Grosso

Durante o curso, Rosangela também apresentou a experiência de Mato Grosso na regulamentação do procedimento, destacando a importância do trabalho institucional desenvolvido ao longo dos últimos anos. Nesse contexto, foi abordada a edição do Provimento nº 43/2019, apontado durante a capacitação como um marco para a aplicação prática da ratificação no Estado. A regulamentação buscou estabelecer critérios para que os registradores pudessem analisar os pedidos com maior segurança e previsibilidade.

“Foi um trabalho construído institucionalmente, a partir da percepção de que a legislação federal precisava de parâmetros mais claros para que pudesse ser aplicada na prática. A regulamentação trouxe condições para que o registrador soubesse quais elementos deveriam ser analisados”, ressaltou a registradora.

A experiência desenvolvida em Mato Grosso também foi apresentada em perspectiva com normas posteriormente editadas por outros estados que possuem imóveis inseridos na faixa de fronteira, permitindo uma troca de experiências sobre diferentes formas de operacionalização do procedimento.

Cadeia dominial é um dos principais desafios

Um dos pontos de maior destaque da capacitação foi a necessidade de reconstrução da cadeia dominial dos imóveis. De acordo com Rosangela Poloni, a documentação histórica pode apresentar lacunas decorrentes das próprias regras vigentes em determinados períodos, especialmente em transmissões ocorridas há muitas décadas. “A cadeia dominial é essencial porque é ela que permite identificar a origem da propriedade e verificar como ocorreu a titulação. Sem compreender essa origem, não é possível fazer adequadamente o enquadramento jurídico do imóvel”, afirmou.

A registradora explicou que, em determinadas situações, a pesquisa precisa retroceder até o título originário, buscando documentos que permitam estabelecer a ligação entre a matrícula atual e a titulação realizada pelo poder público.

Faixa de fronteira exige atenção especial

Outro aspecto abordado foi a própria definição e delimitação da faixa de fronteira. Atualmente, a Constituição Federal estabelece uma faixa de 150 quilômetros de largura ao longo das fronteiras terrestres, considerada fundamental para a defesa do território nacional.

Para a palestrante, a localização do imóvel é um dos primeiros elementos que devem ser verificados pelos profissionais envolvidos no procedimento. “A faixa de fronteira tem implicações que vão muito além da simples localização geográfica. Ela envolve limitações específicas para aquisição e utilização de imóveis rurais e, por isso, exige atenção especial tanto do tabelião quanto do registrador”, observou.

A utilização de ferramentas de mapeamento territorial também foi apresentada como importante instrumento para auxiliar na identificação dos imóveis situados total ou parcialmente na faixa de fronteira.

Documentação e função social da propriedade

A capacitação também tratou dos requisitos documentais necessários à análise dos pedidos de ratificação, incluindo a comprovação da inexistência de determinados questionamentos judiciais ou administrativos sobre o domínio. Foram discutidos ainda os requisitos relacionados à função social da propriedade para imóveis enquadrados nas hipóteses previstas na legislação e regulamentação aplicáveis.

Nesse ponto, Rosangela Poloni chamou atenção para a necessidade de diferenciar as exigências efetivamente previstas nas normas daqueles documentos ou procedimentos que eventualmente sejam solicitados sem fundamento normativo. “Precisamos ter muito cuidado para não transformar um procedimento que já é complexo em algo ainda mais difícil por meio de exigências que não estejam previstas na legislação. O registrador precisa trabalhar com segurança jurídica, mas também dentro dos limites da norma”, destacou.

Orientação e transparência no atendimento

Outro ponto defendido durante a exposição foi a adoção de mecanismos que permitam ao proprietário e aos profissionais que o assessoram compreender, desde o início, quais documentos são necessários para a análise do pedido. Rosangela relatou sua experiência com a utilização de checklists e materiais orientativos para reduzir a apresentação incompleta de documentos e evitar sucessivas notas devolutivas. “Quando conseguimos deixar claro para a parte o que precisa ser apresentado e por que aquele documento é necessário, o procedimento se torna muito mais transparente. A pessoa sabe o caminho que precisa percorrer”, explicou.

Segundo a registradora, a atuação dos serviços extrajudiciais pode assumir um caráter orientativo sem comprometer a necessária imparcialidade da atividade registral.

Padronização dos procedimentos

A necessidade de uniformidade entre os estados também esteve entre os temas discutidos. Atualmente, diferentes unidades da Federação possuem regulamentações próprias sobre a matéria, com diferenças quanto aos documentos exigidos e à forma de comprovação de determinados requisitos.

Para a registradora de imóveis, o intercâmbio de experiências entre os registradores é importante para o aperfeiçoamento dos procedimentos. “É necessário que exista uma troca efetiva de experiências e, sempre que possível, uma uniformização dos procedimentos. O proprietário não pode encontrar critérios completamente diferentes para situações semelhantes apenas porque o imóvel está localizado em outro Estado”, avaliou.

A palestrante também apontou a possibilidade de uma regulamentação nacional contribuir para conferir mais segurança e previsibilidade aos procedimentos de ratificação.

Segurança jurídica para os imóveis rurais

Ao abordar as consequências práticas da ausência de regularização, Rosangela destacou que a questão não se limita ao âmbito registral. A situação documental do imóvel pode repercutir sobre sua circulação econômica, obtenção de crédito e utilização como garantia. “A ratificação não deve ser vista apenas como mais um procedimento dentro do registro de imóveis. Ela está relacionada à segurança jurídica da propriedade e pode ter reflexos diretos na capacidade de circulação econômica daquele imóvel”, afirmou.

Ao final, reforçou a importância de uma atuação técnica e responsável dos profissionais envolvidos, especialmente em uma região na qual a questão fundiária possui forte impacto sobre o desenvolvimento econômico.

Para a expositora, a atividade registral deve conciliar segurança jurídica, observância rigorosa da legislação e orientação adequada aos interessados. “Nosso papel é garantir segurança jurídica e prevenir conflitos. Para isso, precisamos exigir aquilo que efetivamente está previsto na norma, analisar tecnicamente cada situação e, dentro das nossas atribuições, orientar a parte sobre os caminhos disponíveis para solucionar as pendências”, concluiu.