Caros colegas,

     Durante o tempo de gestação da MP 897 tentamos tratativas com o Governo Federal com o intuito de auxiliar na redação, já que a nossa prática do dia-a-dia contribuiria para um melhor resultado, mas foi em vão. Contudo, enquanto não tínhamos respostas e nem sabíamos qual seria o texto final da MP, fui fazendo alguns estudos sobre seus impactos imediatos e, agora com sua edição e publicação, posso concluir que a MP é assustadora diante de algumas incongruências e confusões técnicas, v.g. (confusão entre registro e averbação) mas, no momento, não me pareceu tão difícil sua interpretação e o que almejaram, então, com um olhar real e pragmático.

     Vejam minhas inaugurais considerações em 13 pontos, pedindo vênia aos que discordam e pensam diferente:

     UM: O artigo primeiro trata do FAF e este está reservado a dois agentes: Produtores Rurais e Instituições Financeiras. Assim ficaram de fora os financiadores particulares, pelo menos por enquanto. Ademais o FAF pode ser uma grande barca furada e dificilmente será utilizado na prática, em razão da formação de devedores plurais num mesmo processo, onde a inadimplência ou insolvência de apenas um deles, atravanca a vida dos demais.

     DOIS: No art. 6º, cria-se o Patrimônio de Afetação-PAF que traz a possibilidade de se afetar o patrimônio do proprietário (por vontade dele) e essa afetação servir a vários financiamentos e por longo tempo, inibindo novos registros de garantias. Por outro lado, pode-se dizer que o PAF traz consigo uma coisa boa no meu ponto de vista: (a possibilidade de fracionamento do imóvel para garantia e seu prévio ou posterior desmembramento) e isso gera outras receitas aos cartórios. E se não entenderem como benéfica essa inovação, serve de consolo que ha vedação de fracionamento menor que o módulo e também a pequena propriedade; imóvel já gravado por outro direito real não poderá ser afetado;

     TRÊS: O art 9º a princípio é ruim, pois informa que somente será constituído o direito real de garantia sobre o PAF através de Cédula Imobiliária Rural, sendo que estas, serão registradas na autoridade de registro eletrônico (que por enquanto não somos nós, mas quem sabe possamos nos candidatar a isso através de improvável emenda na MP); outra complicação é que estando afetado o imóvel, não poderá ser objeto de compra e venda, tirando momentaneamente o imóvel de circulação; também não pode ser penhorado ou fazer parte de massa falida. Contudo, olhando por outro lado, essas dificuldades, inibirão os proprietários a querer afetar o imóvel, pois os credores de “outros negócios” poderão entender que essa afetação prejudica futuras expropriações, em razão da menor liquidez dos bens do devedor;

     QUATRO: Os artigos 11, 12 e 13 dificultam, e muito, a constituição do PAF em razão de todas as exigências ali constantes.

     CINCO: A Cédula Rural Imobiliária somente se constituirá com o PAF conforme art. 14 e, pelo que vemos, o PAF não será tão imediato assim.

     SEIS: A CIR será registrada na entidade autorizada pelo BACEN ou CVM, mas se tiver garantia real deverá ser feita essa comunicação ao Registro de imóveis... Contudo, podemos entender que esse ato de comunicação seja uma averbação com base no valor da dívida. Porém o ruim da CIR é que dispensa o protesto literalmente, para cobrar dos coobrigados, mas esse pensamento já vinha sendo relativizado na jurisprudência.

     SETE: No art. 19 até o 25 criam-se os requisitos da CIR e dentre eles: sua vinculação ao PAF (se existir); autorização de transferência do bem ao credor, nos moldes da Lei 9514/97 ( e isso é bom, pois são mais serviços aos CRI e RTD com o processamento de expropriação do bem).

     OITO: Do art. 26 ao 37 não há relação direta com os registros, pois tratam de CDB e Subvenções.

     NOVE: o art. 38 traz alteração sobre a CÉDULA DE PRODUTO RURAL e, nesse ponto há sim preocupação, pois o registro será feito pela entidade autorizada pelo BACEN. Porém, pela redação do novo art. 3-B da Lei 8.929, há a possibilidade de que, se conseguirmos emendar a MP, nos tornarmos essa registradora (coletiva e a nível estadual e nacional, sem caráter individual para cada registrador). Todavia, inobstante isso, caso não sejamos a registradora eletrônica, o art. 3-C dispõe que havendo ônus e gravames na CIR, tal fato será informado aos cartórios e penso que essa mera informação, por si só, não exclui a necessidade de registro, de conformidade com o novo art. 12 (parágrafos 1º e 4º) da Lei 8929. Assim, continuam os registros das garantias das CPR, conforme eram feitos antes.

     DEZ: O art. 39 trata dos títulos do agronegócio (CDA e WA) e, nesse ponto, não nos afeta diretamente e, comprova somente a necessidade prévia de registros das garantias, pois havendo estas, os cartórios deverão ser informados, levando a crer a prévia existência desses registros nos imóveis.

     ONZE: O art. 40 da MP altera a lei 10931/2004 que trata dentre outras coisas da Cédula de Credito Bancário-CCB, especialmente criando as escriturais... Mas estas, as CCBs, como sabemos, nunca foi objeto de registro, mas sim suas garantias e estas continuarão sendo registradas no cartório.

     DOZE: O art. 43 trata de mais subvenções e não há muita pertinência direta com os cartórios.

     TREZE: O art. 47 revoga objetivamente algumas leis, Decretos-Leis e artigos em separado, cujas revogações tem o caráter de não dar contradição ao texto final da MP, não havendo surpresas para os cartórios.

     PROSPECÇÕES: por fim, entendo que com a edição da MP hoje (02/10/2019), continuaremos a praticar os mesmos atos e na mesma forma que vínhamos praticando, sem alterações momentâneas. Contudo, apesar de ter o caráter razoavelmente otimista neste momento, as preocupações que vejo reside exatamente no fato de que, passando essas cédulas a serem registradas perante um outro sistema de registro (que não sejam os cartórios), abre-se uma brecha para todos os demais serviços da nossa classe.

     Por essa razão primordial é que devemos trabalhar no sentido de nos tornarmos essa registradora eletrônica com a mesma eficácia de qualquer outra que queiram presentear, até porque temos em nosso controle a parte das garantias que ainda não nos tiraram, de forma que podemos atender tanto ao registro eletrônico na forma prevista na MP quanto aos demais registros, pois temos a nosso favor o art. 236 da CF; a Lei 8935/94 e a Lei 6015/73, além agora da MP, como pilares da estrutura registral brasileira.

     Finalmente fica a ressalva de que, em caso de dar aos serviços registrais o direito de ser registrador eletrônico, que tais serviços sejam operados através das centrais estaduais e nacionais interligadas, sem qualquer espaço para que cada registrador individualmente, sua serventia ou particulares criem uma registradora, devendo então ser exclusivamente operada através das referidas centrais. É como entendo o momento por qual passamos!

     Abraço a todos.

ELMUCIO MOREIRA- Registrador Público.