Nesta sexta-feira (23 de maio), um dos temas debatidos no XXIII Encontro de Notários e Registradores de Mato Grosso, em Cuiabá, foi “Aspectos práticos da adjudicação compulsória extrajudicial”, com o registrador de imóveis em São Carlos (SC) Pedro Bacelar e tabelião no Cartório do Núcleo Bandeirante/DF Hércules Alexandre da Costa Benício. O mediador foi o registrador de imóveis em Nova Ubiratã, Bruno Becker.

     A exposição iniciou-se com uma análise panorâmica sobre o processo de desjudicialização no ordenamento jurídico brasileiro, a partir de um resgate legislativo que incluiu as Leis 9.514/1997 (alienação fiduciária de bem imóvel); 10.267/2001 (georreferenciamento); 10.931/2004 (retificação de registro); 11.441/2007 (inventário, partilha, divórcio e separação consensuais pela via extrajudicial); 11.481/2007 (regularização fundiária de imóveis da União); 11.977/2009 (Programa Minha Casa Minha Vida e regularização fundiária urbana); Código de Processo Civil de 2015 (usucapião extrajudicial com anuência expressa); 13.465/2017 (REURB e usucapião extrajudicial sem necessidade de anuência expressa); 14.382/2022 (Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – SERP, adjudicação compulsória, cancelamento de compromisso de compra e venda, entre outros); e 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias).

     Quanto à adjudicação compulsória, o palestrante a conceituou como o mecanismo jurídico disponível ao comprador que, após o adimplemento integral do preço, visa compelir o vendedor a transferir definitivamente a titularidade do imóvel. A abordagem trouxe à tona o debate doutrinário: trata-se de obrigação de fazer ou de dar?Foram citados autores que defendem cada posição:

– Como obrigação de fazer: Luciano de Camargo Penteado, Silvio de Salvo Venosa, Gustavo Tepedino, Heloísa Helena Barboza e Maria Celina Bodin de Moraes.

– Como obrigação de dar: Maria Helena Diniz, Orlando Gomes e José Osório de Azevedo Júnior.

     Ressaltou-se, ainda, que o ordenamento jurídico brasileiro adota o sistema do título e do modo, o que influencia na compreensão do instituto.

     Na sequência, foram discutidos os requisitos legais da adjudicação compulsória extrajudicial, acompanhados de reflexões práticas. Destacou-se que o procedimento representa uma atuação atípica do registrador, ao confeccionar o título translativo, substituindo a vontade do alienante (ou do adquirente) que, de forma injustificada, se mostra resistente à formalização da transferência dominial. O procedimento pressupõe a existência de um compromisso de alienação onerosa devidamente cumprido e a inexistência de dissenso justificado. Trata-se de faculdade do interessado, condicionada à inexistência de processo judicial em curso ou sua suspensão por, no mínimo, 90 dias úteis.

     Foram ainda apontados aspectos relevantes como dispensa da Certidão Negativa de Débitos (CND) do alienante; normatização pelo CNJ e pelas corregedorias estaduais; possibilidade de cumulação de pedidos; legitimidade ativa e competência material e territorial.

     Ao final, o expositor tratou da regulamentação vigente; dos critérios de legitimidade e capacidade postulatória; dos documentos indispensáveis; dos requisitos da petição inicial e da ata notarial; da necessidade de comprovação da quitação; dos requisitos para a notificação da parte contrária e dos trâmites procedimentais aplicáveis à adjudicação compulsória extrajudicial.