\u00a0 \u00a0 \u00a0Nos tempos de e-comerce, neg\u00f3cios virtuais e sociedade de informa\u00e7\u00e3o, surgem no campo do Direito Imobili\u00e1rio uma nova tend\u00eancia, o contrato virtual com links de redirecionamento no formato de cl\u00e1usulas acess\u00f3rias, o que \u00e9 um risco para qualquer contratante.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Historicamente, devemos lembrar o significado de um contrato virtual; Contrato eletr\u00f4nico \u00e9 uma nova forma de contratar, isto \u00e9, o acordo ordenado entre duas ou mais vontades, realizado por meio de programas e aparelhos eletr\u00f4nicos.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Os contratos eletr\u00f4nicos de consumo s\u00e3o muito presentes em nossa realidade atual e estima-se que mesmo em 2000 j\u00e1 tenham movimentado na Am\u00e9rica Latina 8 bilh\u00f5es de d\u00f3lares, com 7 milh\u00f5es de consumidores, 60% brasileiros. O com\u00e9rcio eletr\u00f4nico \u00e9 forma mais barata e r\u00e1pida de circula\u00e7\u00e3o de mercadorias e servi\u00e7os, al\u00e9m de ser mais c\u00f4modo para consumidores e fornecedores que n\u00e3o precisam mais sair de casa para contratar.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Entretanto, o Brasil enfrenta hoje um desafio, j\u00e1 que n\u00e3o tem legisla\u00e7\u00e3o adequada ou mecanismos jur\u00eddicos claros e consolidados para resolver conflitos quanto rela\u00e7\u00f5es virtuais de consumo.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Entretanto, a pr\u00e1tica de adquirir produtos e servi\u00e7os online \u00e9 bastante frequente e pode gerar muitos conflitos em um ambiente que favorece o anonimato e o cometimento de diversos equ\u00edvocos nas contrata\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0O problema n\u00e3o est\u00e1 com o meio, pois o ambiente digital, desde que tomadas as devidas precau\u00e7\u00f5es, at\u00e9 favorece a cria\u00e7\u00e3o de novos neg\u00f3cios como as startups, estudos preventivos como os realizados como due diligences, e confere certa agilidade na realiza\u00e7\u00e3o das contrata\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0O problema \u00e9 que o mundo vitual exige conhecimento, t\u00e9cnica e alguns cuidados preventivos, que muitas vezes n\u00e3o s\u00e3o observados pelo contratante, que assume o risco da contrata\u00e7\u00e3o, sem consultar previamente um especialista.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Est\u00e1 comprovado, em in\u00fameras pesquisas que, no papel (f\u00edsico) o leitor possui maior aten\u00e7\u00e3o, foco, enquanto no universo da informa\u00e7\u00e3o, cibern\u00e9tico ou virtual, a aten\u00e7\u00e3o \u00e9 menor, existe uma tend\u00eancia a suprimir trechos, palavras e detalhes, no intuito de promover uma leitura r\u00e1pida e superficial.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Segundo um estudo apresentado na It\u00e1lia em 2014, ler um livro convencional faz com que o conte\u00fado seja absorvido de forma mais eficaz, quando comparado a um eBook. Outra an\u00e1lise mostrou que materiais impressos beneficiaram os leitores tamb\u00e9m em outras \u00e1reas, como empatia, imers\u00e3o na hist\u00f3ria e entendimento da narrativa.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Ocorre que a maioria dos consumidores sequer se d\u00e1 ao trabalho de ler os estatutos, regras e contratos que autorizam a invas\u00e3o de sua privacidade nas redes sociais, o mesmo acontece nos outros contratos. Afinal, ningu\u00e9m se lembra do contrato assinado virtualmente com o Facebook, Linkedin e Instagran, n\u00e3o \u00e9?<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0De toda forma, quando se trata de um contrato digital, especialmente os imobili\u00e1rios, o cuidado dever\u00e1 ser maior ainda, pois se trata de um bem de alto valor agregado, em que o pagamento em sua compra poder\u00e1 chegar a 360 parcelas, incluindo juros, encargos e taxas que muitas vezes s\u00e3o abusivas.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0O contrato virtual dever\u00e1 possuir todas as caracter\u00edsticas de um contrato comum. A concep\u00e7\u00e3o hist\u00f3rica, \u00e9 de que Contrato \u00e9 todo ato humano, l\u00edcito, capaz de adquirir, transferir, modificar, ou extinguir uma rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica (contrato em sentido lato). Contrato \u00e9 o neg\u00f3cio jur\u00eddico, que as partes se sujeitam a observ\u00e2ncia da conduta id\u00f4nea, \u00e0 satisfa\u00e7\u00e3o dos interesses que pactuam (contrato em sentido estrito).<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Os elementos essenciais do contrato (res, pretium e consensum) s\u00e3o: a coisa que \u00e9 objeto do neg\u00f3cio; o pre\u00e7o convencionado e o acordo das partes, os tr\u00eas requisitos necess\u00e1rios para a constru\u00e7\u00e3o e conclus\u00e3o de um contrato. Quanto `as cl\u00e1usulas gerais: fun\u00e7\u00e3o social do contrato, relatividade e boa-f\u00e9 objetiva.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Esses princ\u00edpios visam manter um equil\u00edbrio entre direitos e deveres das partes para que n\u00e3o seja imposta desvantagem maior a um dos contratantes, o que provocaria reflexos na economia e na sociedade.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Um pouco diferente \u00e9 o contrato eletr\u00f4nico que pode ser definido, como o encontro de uma oferta de bens ou servi\u00e7os que se exprime de modo virtual atrav\u00e9s de uma rede internacional de telecomunica\u00e7\u00f5es e de uma aceita\u00e7\u00e3o suscet\u00edvel de manifestar-se por meio da interatividade. Pode-se dizer ainda que s\u00e3o todas as esp\u00e9cies de c\u00f3digos eletr\u00f4nicos transmitidos pela internet que permitem a determina\u00e7\u00e3o de deveres e obriga\u00e7\u00f5es jur\u00eddicos atrav\u00e9s da sociedade da informa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Eletr\u00f4nico \u00e9 o meio utilizado pelas partes para formalizar o contrato logo, pode-se entender que por contrato eletr\u00f4nico aquele em que o computador \u00e9 utilizado como meio de manifesta\u00e7\u00e3o e de instrumentaliza\u00e7\u00e3o da vontade das partes.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Tradicionalmente, alguns princ\u00edpios t\u00eam orientado todo o Direito Contratual, tais como a autonomia da vontade, a supremacia da ordem p\u00fablica, o consensualismo, a relatividade dos contratos, a for\u00e7a obrigat\u00f3ria, a onerosidade excessiva e a boa-f\u00e9. Ocorre que, nos contratos celebrados por meio eletr\u00f4nico surgem outros princ\u00edpios espec\u00edficos ao tema, os quais ser\u00e3o delineados a seguir:<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0a) Identifica\u00e7\u00e3o: para que um contrato eletr\u00f4nico seja v\u00e1lido, os signat\u00e1rios devem estar previamente identificados;<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0b) Autentica\u00e7\u00e3o: as assinaturas eletr\u00f4nicas das partes devem ser autenticadas por entidades capazes de confirmar a identifica\u00e7\u00e3o das partes;<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0c) Impedimentos de Rejei\u00e7\u00e3o: as partes n\u00e3o podem alegar invalidade do contrato, alegando que este foi celebrado por via eletr\u00f4nica;<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0d) Verifica\u00e7\u00e3o: os contratos devem ficar armazenados em meio eletr\u00f4nico, possibilitando uma verifica\u00e7\u00e3o futura;<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0e) Privacidade<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0f) Princ\u00edpio da equival\u00eancia funcional dos contratos realizados em meios eletr\u00f4nicos com os contratos realizados por meios tradicionais: N\u00e3o deve ser negada validade a um contrato pelo simples fato de ter sido realizado em ambiente virtual.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0g) Princ\u00edpio da neutralidade e da perenidade das normas reguladoras do ambiente digital: As normas devem ser neutras para que n\u00e3o se constituam entraves ao desenvolvimento de novas tecnologias e perenes no sentido de se manterem atualizadas, sem necessidade de serem modificadas a todo instante.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0h) Princ\u00edpio da Conserva\u00e7\u00e3o e aplica\u00e7\u00e3o das normas jur\u00eddicas existentes aos contratos eletr\u00f4nicos: Os elementos essenciais do neg\u00f3cio jur\u00eddico, consentimento e objeto, bem como suas manifesta\u00e7\u00f5es e defeitos, al\u00e9m da sua pr\u00f3pria tipologia contratual preexistente, n\u00e3o sofrem altera\u00e7\u00e3o significativa quando o v\u00ednculo jur\u00eddico \u00e9 estabelecido na esfera do com\u00e9rcio eletr\u00f4nico.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0i) Princ\u00edpio da Boa F\u00e9 Objetiva: Com o advento da Constitui\u00e7\u00e3o Federal de 1988 e do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, a boa-f\u00e9 objetiva pode ser traduzida como proibi\u00e7\u00e3o das pr\u00e1ticas contratuais abusivas, da revis\u00e3o do contrato por onerosidade excessiva, da prote\u00e7\u00e3o da parte vulner\u00e1vel no contrato. Trata-se de princ\u00edpio orientador de interpreta\u00e7\u00e3o dos contratos.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Os contratos eletr\u00f4nicos realizados via Internet ainda n\u00e3o se encontram regulamentados por lei no Brasil. Trata-se de uma nova forma de contrato que, dada a vulnerabilidade do mundo virtual, exp\u00f5e os contratantes a riscos e possibilita os mais variados tipos de fraudes.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0O contrato virtual de compra e venda ou loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel, deve seguir todos os princ\u00edpios, rigores e t\u00e9cnicas previstas no Direito Contratual, Direito Civil e Processual, devendo observar o equil\u00edbrio e Princ\u00edpio da Informa\u00e7\u00e3o, para ser considerado l\u00edcito, equilibrado e eficaz.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0O problema, \u00e9 que na maioria das vezes, o contrato virtual imobili\u00e1rio, n\u00e3o observa minimante as regras em favor do contratante, sendo ele comprador de um im\u00f3vel ou locat\u00e1rio.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Um exemplo disso, \u00e9 o de algumas imobili\u00e1rias, que desprovidas de um senso m\u00ednimo de \u00e9tica, tem se valido de alguns subterf\u00fagios para ludibriar seus clientes e dificultam, o estudo e entendimento dos termos assinados.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Estas imobili\u00e1rias, tem elaborado contratos com poucas laudas no geral, com poucas cl\u00e1usulas estipulando direitos e deveres, mas anexam um n\u00famero excessivo de links que redirecionam para outras sub-cl\u00e1usulas, que raramente s\u00e3o encontradas ou percebidas.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Estes links redirecionados aditivos, s\u00e3o absolutamente ILEGAIS, ABUSIVOS e tornam este contrato pass\u00edvel de anula\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Algumas imobili\u00e1rias foram recentemente condenadas em in\u00fameros processos, por abusar de cl\u00e1usulas exorbitantes, anexadas atrav\u00e9s de links virtuais com dificuldade de acesso at\u00e9 mesmo para os advogados imobili\u00e1rios mais experientes. Estas cl\u00e1usulas s\u00e3o utilizadas tanto na compra e venda de im\u00f3vel, quando para corretagem imobili\u00e1ria.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Sendo assim, diante da inseguran\u00e7a jur\u00eddica existente, pois no momento o contrato virtual ainda n\u00e3o est\u00e1 devidamente protegido por Leis pr\u00f3prias, que abordem exclusivamente a mat\u00e9ria, a sugest\u00e3o \u00e9 que cada comprador imobili\u00e1rio, contratante de servi\u00e7os, locador ou locat\u00e1rio, d\u00ea prefer\u00eancia ao contrato f\u00edsico, pela seguran\u00e7a proporcionada por ele.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Caso o contratante opte, mesmo sabendo dos riscos atuais, por um contrato imobili\u00e1rio virtual, verifique se n\u00e3o existe neste termo, links de redirecionamento com cl\u00e1usulas exorbitantes, que dificultem propositalmente o entendimento do contrato ou geram inseguran\u00e7a jur\u00eddica, caso exista, n\u00e3o assine o termo.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Exija que todas as cl\u00e1usulas estejam nas laudas do corpo do contrato a ser assinado, sem links acess\u00f3rios adicionais e sempre, em toda ocasi\u00e3o, consulte um advogado especialista em Direito Imobili\u00e1rio, pois \u00e9 uma seguran\u00e7a para an\u00e1lise de qualquer contrato, sendo este f\u00edsico, em papel ou virtual.<\/p>\n
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Artigo escrito por Bernardo C\u00e9sar Coura –\u00a0Advogado Especialista em Direito Imobili\u00e1rio, Direito Contratual, Condominial e Direito Ambiental.<\/em><\/strong><\/p>\n <\/p>\n Fonte: Jusbrasil
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