\u00a0 \u00a0 \u00a0A venda e compra de um bem im\u00f3vel exige das partes envolvidas a ado\u00e7\u00e3o de uma s\u00e9rie de cautelas, bem como imputa a compradores e vendedores o dever de analisar, preventivamente, as condi\u00e7\u00f5es do neg\u00f3cio jur\u00eddico, a fim de que sejam evitados transtornos futuros e in\u00fameros \u00f4nus \u00e0s partes.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Para fins de ilustra\u00e7\u00e3o da situa\u00e7\u00e3o aventada no t\u00edtulo do presente artigo, incumbe descrever uma situa\u00e7\u00e3o muito singela e corriqueira que, inicialmente, aparenta n\u00e3o implicar grandes problemas, mas, se focada em outra perspectiva, pode se tornar causa de um emaranhado de transtornos e, especialmente, preju\u00edzos financeiros.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0CASO PR\u00c1TICO: VENDA E COMPRA DE UM IM\u00d3VEL REALIZADA COM CL\u00c1USULA RESOLUTIVA EXPRESSA EM QUE SE DEU A INEXECU\u00c7\u00c3O DAS OBRIGA\u00c7\u00d5ES CONTRA\u00cdDAS, POR PARTE DO COMPRADOR. A VENDA E COMPRA SE ENCONTRA DEVIDAMENTE REGISTRADA NA SERVENTIA IMOBILI\u00c1RIA COMPETENTE (CART\u00d3RIO) E O ATO DE REGISTRO CONT\u00c9M A MEN\u00c7\u00c3O \u00c0 CL\u00c1USULA RESOLUTIVA EXPRESSA, POR SER ESS\u00caNCIA DO CONTRATO. AS PARTES, DIANTE DO INADIMPLEMENTO, PRETENDIAM CANCELAR O REGISTRO DA VENDA E COMPRA POR MEIO DE REQUERIMENTO ASSINADO POR VENDEDOR E COMPRADOR, COM FIRMAS RECONHECIDAS. O REGISTRO IMOBILI\u00c1RIO NEGOU A AVERBA\u00c7\u00c3O DO CANCELAMENTO DA VENDA E COMPRA POR MERO REQUERIMENTO DOS INTERESSADOS. NA SEQU\u00caNCIA, AS PARTES APRESENTARAM ESCRITURA DE DISTRATO, SEM, CONTUDO, JUNTAR A GUIA COMPROBAT\u00d3RIA DO PAGAMENTO OU CERTID\u00c3O DA INEXIGIBILIDADE DO IMPOSTO DE TRANSMISS\u00c3O INTER VIVOS \u2013 ITBI. O QUE FAZER DIANTE DESTAS HIP\u00d3TESES? TAL SITUA\u00c7\u00c3O PODERIA SER EVITADA COM A ADO\u00c7\u00c3O DE OUTRAS PROVID\u00caNCIAS?<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Pois bem, suponha-se que um im\u00f3vel foi vendido e que vendedores e compradores estabeleceram na venda e compra, ao firmarem o instrumento particular ou a escritura p\u00fablica, a cl\u00e1usula resolutiva expressa.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0A cl\u00e1usula resolutiva poder ser expressa ou t\u00e1cita. Para fins de fundamenta\u00e7\u00e3o legal, disp\u00f5em os artigos 474 e 475 do C\u00f3digo Civil: \u201c… Art. 474. A cl\u00e1usula resolutiva expressa opera de pleno direito; a t\u00e1cita depende de interpela\u00e7\u00e3o judicial… Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolu\u00e7\u00e3o do contrato, se n\u00e3o preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indeniza\u00e7\u00e3o por perdas e danos…\u201d.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Isto \u00e9, vendido um im\u00f3vel com cl\u00e1usula resolutiva, se uma das partes contratantes n\u00e3o cumprir com o acordado, o prejudicado pelo inadimplemento poder\u00e1 pedir a resolu\u00e7\u00e3o do contrato ou exigir o seu cumprimento. Em qualquer caso, contudo, haver\u00e1 indeniza\u00e7\u00e3o por perdas e danos.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Nas palavras de Wander Garcia: \u201c… a) se houver cl\u00e1usula resolutiva expressa, ou seja, previs\u00e3o no pr\u00f3prio contrato de que a inexecu\u00e7\u00e3o deste gerar\u00e1 sua extin\u00e7\u00e3o, a resolu\u00e7\u00e3o opera de pleno direito, ficando o contrato extinto; o credor que ingressar com a\u00e7\u00e3o judicial entrar\u00e1 apenas com uma a\u00e7\u00e3o declarat\u00f3ria, fazendo com que a senten\u00e7a tenha efeitos \u201cex tunc\u201d. A lei protege o devedor em alguns contratos, estabelecendo que, mesmo existindo essa cl\u00e1usula, ele tem o direito de ser notificado para purgar a mora (fazer o pagamento atrasado) no prazo estabelecido na lei. b) se n\u00e3o houver cl\u00e1usula resolutiva expressa, a lei estabelece a chamada \u201ccl\u00e1usula resolutiva t\u00e1cita\u201d, disposi\u00e7\u00e3o que est\u00e1 impl\u00edcita em todo contrato, e que estabelece que o seu descumprimento permite que a outra pessoa possa pedir a resolu\u00e7\u00e3o do contrato. Neste caso, a resolu\u00e7\u00e3o depender\u00e1 de interpela\u00e7\u00e3o judicial para produzir efeitos, ou seja, ela n\u00e3o decorre de pleno direito. Repare que n\u00e3o basta mera interpela\u00e7\u00e3o extrajudicial. Os efeitos da senten\u00e7a judicial ser\u00e3o \u201cex nunc\u201d…\u201d. (Wander Garcia [coordenador], Super Revis\u00e3o concursos jur\u00eddicos: doutrina completa. Indaiatuba, SP: Editora Foco, 4\u00aa Edi\u00e7\u00e3o, 2016, p.52).<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0O caso pr\u00e1tico apresenta, exatamente, o implemento da cl\u00e1usula resolutiva ao neg\u00f3cio, uma vez que, descumpridas algumas condi\u00e7\u00f5es da venda e compra objeto de registro, cabe \u00e0 parte lesada pleitear a resolu\u00e7\u00e3o do contrato ou exigir o seu cumprimento, inclusive, solicitar o cancelamento da venda e compra.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Todavia, a averba\u00e7\u00e3o do cancelamento da venda e compra, respeitados alguns posicionamentos minorit\u00e1rios em sentido diverso, dever\u00e1 ser realizada por meio de decis\u00e3o judicial expressa que a autorize. Para o desfazimento do neg\u00f3cio e cancelamento do registro s\u00e3o necess\u00e1rias a interven\u00e7\u00e3o judicial e respectiva senten\u00e7a.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Dessa forma, presente a cl\u00e1usula resolutiva expressa, e n\u00e3o se verificando o pagamento, por exemplo, o neg\u00f3cio considera-se desfeito de pleno direito. Mas, isso n\u00e3o significa que \u00e9 poss\u00edvel o requerimento do cancelamento de registro direto ao Oficial de Registro de Im\u00f3veis, com mero fundamento no artigo 250, II da Lei n\u00ba 6.015\/73. Na verdade, para o cancelamento da venda e compra, \u00e9 imprescind\u00edvel a senten\u00e7a judicial que reconhe\u00e7a que o neg\u00f3cio n\u00e3o foi cumprido e deva ser desfeito.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Isso segue uma l\u00f3gica simples e plaus\u00edvel, j\u00e1 que apenas no \u00e2mbito judicial ser\u00e1 poss\u00edvel verificar quest\u00f5es atinentes \u00e0 mora e culpa, onerosidade excessiva, eventual adimplemento substancial, devolu\u00e7\u00e3o de valores, exce\u00e7\u00e3o de contrato n\u00e3o cumprido, v\u00edcios de notifica\u00e7\u00e3o, les\u00e3o a terceiros ou credores, incid\u00eancia de juros, ren\u00fancia, caracteriza\u00e7\u00e3o da boa-f\u00e9 objetiva, dentre outros temas, os quais n\u00e3o est\u00e3o inseridos nas atribui\u00e7\u00f5es e compet\u00eancias do Oficial de Registro, ao qual cabe apenas qualificar formalmente os t\u00edtulos que lhe s\u00e3o apresentados.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0O Registro de Im\u00f3veis n\u00e3o se imiscui em mat\u00e9rias de m\u00e9rito dos t\u00edtulos, sejam eles judiciais ou extrajudiciais, isto \u00e9, n\u00e3o \u00e9 feita a qualifica\u00e7\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o ao aspecto intr\u00ednseco dos documentos, n\u00e3o se valora eventuais invalidades, n\u00e3o se questiona a decis\u00e3o judicial ou a vontade das partes. A qualifica\u00e7\u00e3o \u00e9 formal, de acordo com os requisitos previstos em lei, princ\u00edpios e nas normas de servi\u00e7o extrajudicial das respectivas Corregedorias.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Nas palavras de Walter Cruz Swensson, Renato Swensson Neto e Alessandra Seino Granja Swensson, \u201c… Tamb\u00e9m \u00e9 poss\u00edvel que os que tenham participado do ato registral, se capazes, pleiteiem seu cancelamento. Mas, existem exce\u00e7\u00f5es. Nem todos os registros ou averba\u00e7\u00f5es decorrentes de atos bilaterais de manifesta\u00e7\u00e3o de vontade podem ser cancelados a requerimento dos que nele intervieram. Tamb\u00e9m n\u00e3o s\u00e3o pass\u00edveis de cancelamento, nesta forma, os registros dos atos translativos de direitos imobili\u00e1rios…\u201d. (Lei de Registros P\u00fablicos Anotada. S\u00e3o Paulo, SP: Editora Juarez, 4\u00aa Edi\u00e7\u00e3o, 2006, p.637).<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0E n\u00e3o destoa Jos\u00e9 Os\u00f3rio de Azevedo J\u00fanior: \u201c…Haja ou n\u00e3o cl\u00e1usula resolutiva expressa, imp\u00f5e-se a manifesta\u00e7\u00e3o judicial para resolu\u00e7\u00e3o do contrato…\u201d. (Compromisso de Compra e Venda. S\u00e3o Paulo, SP: Malheiros, 2\u00aa Edi\u00e7\u00e3o, 1983, p.16).<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Assim sendo, agir de maneira diversa, seria o mesmo que afrontar os princ\u00edpios constitucionais de ampla defesa, contradit\u00f3rio e inafastabilidade da jurisdi\u00e7\u00e3o, sem falar em outros dispositivos legais. A serventia imobili\u00e1ria que qualificou negativamente o requerimento firmado pelas partes, para averba\u00e7\u00e3o do cancelamento da venda e compra, procedeu de forma correta, j\u00e1 que este meio \u00e9 invi\u00e1vel.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Para solu\u00e7\u00e3o do caso, bastava ent\u00e3o apresentar o mandado judicial determinando o cancelamento da venda e compra em ep\u00edgrafe.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0DISTRATO: Pois bem, ultrapassada esta quest\u00e3o, cabe realizar uma an\u00e1lise acerca da hip\u00f3tese atinente ao distrato.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0O distrato do neg\u00f3cio jur\u00eddico, que \u00e9 forma de extin\u00e7\u00e3o contratual, \u00e9 regulado pela legisla\u00e7\u00e3o civil em vigor, em seu artigo 472. O seu ingresso perante o Registro de Im\u00f3veis \u00e9 admitido.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Ademais, vale dizer, o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato, isto \u00e9, sujeita-se aos mesmos requisitos e, no caso da venda e compra, tamb\u00e9m demanda o pagamento do imposto de transmiss\u00e3o.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Maria do Carmo de Rezende Campos Couto abordou este tema na obra \u201cCole\u00e7\u00e3o Cadernos IRIB – Compra e Venda – Volume 1\u201d, publicada pelo IRIB em 2012: \u201c… Distrato \u00e9 um contrato que extingue outro, cujos efeitos n\u00e3o se exauriram e cujo prazo de vig\u00eancia n\u00e3o expirou. Por isso, em princ\u00edpio, entende-se invi\u00e1vel o distrato de escritura de compra e venda pura, perfeita e exaurida com o seu registro. O distrato \u00e9 poss\u00edvel apenas se houver, no t\u00edtulo original, a imposi\u00e7\u00e3o de cl\u00e1usula resolutiva expressa. Fioranelli aponta pela possibilidade de rescis\u00e3o do contrato de compra e venda, mesmo que registrado, desde que haja a devolu\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o e pagamento do ITBI…\u201d. (p\u00e1gina 37).<\/p>\n
\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Dessa maneira, para a hip\u00f3tese em comento, \u00e9 poss\u00edvel realizar o distrato, mas, se feita uma an\u00e1lise mais detida, talvez tal op\u00e7\u00e3o n\u00e3o seria a mais acertada, uma vez que, para viabilizar tal ato, mister se faz a lavratura de uma escritura p\u00fablica, a depender da situa\u00e7\u00e3o do valor do neg\u00f3cio (artigo 108 do C\u00f3digo Civil), bem como o pagamento de imposto de transmiss\u00e3o (ITBI) ou juntada da certid\u00e3o de inexigibilidade.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Se os interessados tivessem pleiteado em ju\u00edzo o cancelamento da venda e compra, j\u00e1 bastaria o mandado judicial para proceder-se \u00e0 averba\u00e7\u00e3o do cancelamento perante o registro de im\u00f3veis. O mandado judicial j\u00e1 \u00e9 suficiente, possui a chancela de uma decis\u00e3o judicial. Aos interessados, restaria encaminharem o mandado \u00e0 serventia imobili\u00e1ria e efetuarem o pagamento do valor devido a t\u00edtulo de custas e emolumentos, os quais, pela ess\u00eancia do ato, corresponderia a uma averba\u00e7\u00e3o com valor (imprescind\u00edvel verificar a tabela de atos e custas de cada estado). Obviamente, apenas a t\u00edtulo de pondera\u00e7\u00e3o, esta hip\u00f3tese dependeria da aprecia\u00e7\u00e3o judicial que, talvez, n\u00e3o seria obtida de imediato pelas partes. Mas isso tamb\u00e9m depende de como se faz o pedido, de como a quest\u00e3o \u00e9 levada.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Na hip\u00f3tese da lavratura da escritura de distrato, contudo, verifica-se que restaria aos interessados arcarem com alguns \u00f4nus, n\u00e3o obstante ter-se uma solu\u00e7\u00e3o mais r\u00e1pida para a quest\u00e3o, quais sejam: a) o pagamento do imposto de transmiss\u00e3o (ITBI), b) o pagamento das custas e emolumentos ao tabeli\u00e3o de notas que lavrou a escritura p\u00fablica de distrato, nas hip\u00f3teses em que a lei o determina (artigo 108 do C\u00f3digo Civil), ou o pagamento ao profissional habilitado que elaborou o instrumento particular de distrato, e c) o pagamento das custas e emolumentos ao registrador de im\u00f3veis competente, que corresponder\u00e1 a um ato de registro com valor declarado, mais oneroso que o ato de averba\u00e7\u00e3o com valor (imprescind\u00edvel verificar a tabela de atos e custas de cada estado).<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0De todo o exposto, a quest\u00e3o mais tormentosa em rela\u00e7\u00e3o ao distrato cinge-se \u00e0 exig\u00eancia do pagamento do imposto de transmiss\u00e3o. Entretanto, a melhor doutrina, assim como a jurisprud\u00eancia, tem se manifestado no sentido de que \u00e9 exig\u00edvel o pagamento do tributo (ITBI) nestes casos. Na verdade, s\u00e3o exigidos os mesmos requisitos de validade e efic\u00e1cia da venda e compra, inclusive, no que diz respeito \u00e0s obriga\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Considerando que o fato gerador do ITBI se perfectibiliza com a transmiss\u00e3o do im\u00f3vel, a qual depende do registro do t\u00edtulo translativo, e que o distrato nada mais \u00e9 que uma nova transmiss\u00e3o, faz-se necess\u00e1rio, ent\u00e3o, o pagamento do tributo. Aos not\u00e1rios e registradores, cabe o dever de fiscalizar o pagamento dos tributos incidentes por for\u00e7a dos atos que praticam, sob pena de cometerem infra\u00e7\u00e3o disciplinar (artigo 30, inciso XI, e artigo 31, inciso V da Lei n\u00ba 8.935\/94 e artigo 289 da Lei n\u00ba 6.015\/73), raz\u00e3o pela qual dever\u00e3o exigir o pagamento do ITBI.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Logo, se considerada a op\u00e7\u00e3o do distrato, tem-se que essa solu\u00e7\u00e3o, talvez, n\u00e3o seria a melhor para o caso em ep\u00edgrafe. A situa\u00e7\u00e3o deve ser estudada mais ami\u00fade, com cautela e efic\u00e1cia. A vida dos neg\u00f3cios demanda isso.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0ALTERNATIVA: Por fim, uma quest\u00e3o que paira no ar: h\u00e1 outra solu\u00e7\u00e3o alternativa, vi\u00e1vel, r\u00e1pida e menos custosa para tal situa\u00e7\u00e3o?<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Sim, na verdade, o contrato origin\u00e1rio de venda e compra poderia ter sido confeccionado, conjuntamente, com o neg\u00f3cio jur\u00eddico da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, regulada pela Lei n\u00ba 9.514\/97, considerada como a modalidade de garantia mais utilizada na atualidade.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria \u00e9 o neg\u00f3cio jur\u00eddico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transfer\u00eancia ao credor, ou fiduci\u00e1rio, da propriedade resol\u00favel de coisa im\u00f3vel. \u00c9 sabido que a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, vista do \u00e2ngulo do devedor\/fiduciante, \u00e9 um direito real sobre coisa alheia de aquisi\u00e7\u00e3o, enquanto que sob a \u00f3tica do credor\/fiduci\u00e1rio possui natureza de direito real de garantia, recebendo a tutela da lei. Ocorrem: o desdobramento da posse, a resolubilidade, a afeta\u00e7\u00e3o e a cl\u00e1usula constituti.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Com a evolu\u00e7\u00e3o da sociedade, a din\u00e2mica dos neg\u00f3cios e a celeridade das rela\u00e7\u00f5es, a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria ganhou for\u00e7a e passou a ser utilizada em diversos neg\u00f3cios, o que representou um grande avan\u00e7o, se comparado a outros meios de garantia que j\u00e1 existiam.<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria provou, nesses quase 20 anos da Lei n\u00ba 9.514\/97, que \u00e9 a garantia de maior seguran\u00e7a e, sobretudo, agilidade das rela\u00e7\u00f5es contratuais, bem como uns dos meios de maior efic\u00e1cia na facilita\u00e7\u00e3o dos eventuais procedimentos de excuss\u00e3o de uma opera\u00e7\u00e3o inadimplida, haja vista a utiliza\u00e7\u00e3o da via extrajudicial (registros de im\u00f3veis).<\/p>\n
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Portanto, a solu\u00e7\u00e3o mais acertada, para o caso pr\u00e1tico aqui ilustrado, poderia ser a realiza\u00e7\u00e3o de um t\u00edtulo de venda e compra com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria do im\u00f3vel, obviamente, atendendo \u00e0s disposi\u00e7\u00f5es e limita\u00e7\u00f5es legais para o caso concreto. Certamente, o desfecho teria sido bem mais eficaz, c\u00e9lere e m\u00f3dico.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0A orienta\u00e7\u00e3o competente e bem estruturada aos envolvidos resolve muitos imbr\u00f3glios da vida. N\u00e3o basta apenas conhecer teorias, tecer verdadeiros planos negociais mirabolantes, sem efetividade, \u00e9 preciso antever as implica\u00e7\u00f5es pr\u00e1ticas de qualquer estrat\u00e9gia que se pretenda implementar, \u00e9 preciso pensar al\u00e9m, simular situa\u00e7\u00f5es que possam ocorrer, estudar, refletir, DIFERENCIAR-SE. O ganho \u00e9 para todos!<\/p>\n
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Autor: Isabel Novembre Sangali<\/em><\/strong>
\nFonte: www.risimplificado.com<\/em><\/strong><\/p>\n