{"id":50581,"date":"2026-06-01T15:08:14","date_gmt":"2026-06-01T19:08:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.anoregmt.org.br\/novo\/?p=50581"},"modified":"2026-06-01T15:08:14","modified_gmt":"2026-06-01T19:08:14","slug":"regularizacao-imobiliaria-cnj-e-incorporacoes-ultimo-dia-da-expodireito-2026-aprofunda-o-papel-estrategico-do-extrajudicial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.anoregmt.org.br\/novo\/regularizacao-imobiliaria-cnj-e-incorporacoes-ultimo-dia-da-expodireito-2026-aprofunda-o-papel-estrategico-do-extrajudicial\/","title":{"rendered":"Regulariza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, CNJ e incorpora\u00e7\u00f5es: \u00faltimo dia da ExpoDireito 2026 aprofunda o papel estrat\u00e9gico do extrajudicial"},"content":{"rendered":"
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Tr\u00eas pain\u00e9is da tarde fecharam a programa\u00e7\u00e3o notarial e registral com debates t\u00e9cnicos sobre adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, usucapi\u00e3o, extrema\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, a atua\u00e7\u00e3o regulat\u00f3ria do CNJ, as particularidades imobili\u00e1rias do Distrito Federal, e os fundamentos da seguran\u00e7a jur\u00eddica em incorpora\u00e7\u00f5es e loteamentos.<\/i><\/p>\n<\/header>\n

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\u00a0 \u00a0 \u00a0A programa\u00e7\u00e3o da atividade notarial e registral da ExpoDireito Brasil 2026 encerrou seu segundo e \u00faltimo dia com tr\u00eas pain\u00e9is que aprofundaram temas cruciais para o advogado que atua ou quer atuar no universo extrajudicial: a regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria pela via administrativa, o papel normativo do CNJ e seus reflexos pr\u00e1ticos, e a estrutura\u00e7\u00e3o jur\u00eddica de incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e loteamentos. A t\u00f4nica foi comum aos tr\u00eas debates, o advogado que conhece o idioma notarial e registral tem diante de si um mercado em franca expans\u00e3o.<\/p>\n

Adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria: tr\u00eas pilares e o fantasma da \u201cjurisdi\u00e7\u00e3o\u201d<\/b><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Rafael Depieri, assessor jur\u00eddico do CNB\/CF, abriu o painel \u201cRegulariza\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria Extrajudicial: Usucapi\u00e3o, Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria e Execu\u00e7\u00e3o de Garantias\u201d<\/b>\u00a0com uma an\u00e1lise conceitual da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, lembrando que o instituto nada mais \u00e9 do que a resposta do sistema ao \u201cghosting\u201d no mundo imobili\u00e1rio: a parte que vendeu, recebeu tudo e simplesmente desapareceu, ou resistiu a formalizar a escritura p\u00fablica.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Segundo Depieri, os tr\u00eas pilares que sustentam o procedimento s\u00e3o simples: exist\u00eancia de pr\u00e9-contrato, prova do pagamento integral e resist\u00eancia ou aus\u00eancia do promitente vendedor. O desafio, na passagem do judici\u00e1rio para o registrador de im\u00f3veis, foi justamente a aus\u00eancia de jurisdi\u00e7\u00e3o, a discricionariedade que o juiz tem para \u201cdizer o direito\u201d n\u00e3o pode ser delegada ao registrador, que deve se mover dentro de uma linha normativa estrita. Da\u00ed a regulamenta\u00e7\u00e3o minuciosa no Provimento 149 do CNJ.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0\u201cA ata notarial \u00e9 o instrumento mais importante para provar o pagamento. Tudo que voc\u00ea conseguir reunir para facilitar a vida do registrador, mensagens eletr\u00f4nicas, comprovantes banc\u00e1rios, hist\u00f3rico das tratativas, deve estar l\u00e1. Quanto mais completa a ata, mais fluido o procedimento\u201d, afirmou Rafael Depieri.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Greg Valadares, registrador de im\u00f3veis na Bahia, complementou com a vis\u00e3o de quem est\u00e1 do outro lado do balc\u00e3o. Seu alerta principal foi dirigido aos advogados: o maior problema nos procedimentos de regulariza\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 o instituto em si, mas a falta de compreens\u00e3o do passado registral. Ler a matr\u00edcula, entender o hist\u00f3rico jur\u00eddico do im\u00f3vel, \u00e9 pr\u00e9-requisito inegoci\u00e1vel.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0\u201cA matr\u00edcula conta a hist\u00f3ria jur\u00eddica do im\u00f3vel. Antes de propor qualquer solu\u00e7\u00e3o ao seu cliente, voc\u00ea tem que olhar essa matr\u00edcula e entender o que est\u00e1 acontecendo. Muita gente chega com uma promessa de compra e venda sem saber que o vendedor era herdeiro de fra\u00e7\u00e3o ideal de \u00e1rea n\u00e3o individualizada. S\u00e3o v\u00e1rios problemas para resolver\u201d, destacou o registrador de im\u00f3veis\/BA.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Valadares apresentou ainda a ferramenta do Mapa do ONR, o sistema do Operador Nacional de Registro de Im\u00f3veis que, at\u00e9 o final deste ano, reunir\u00e1 todos os im\u00f3veis georreferenciados dos Cart\u00f3rios em um mapa consult\u00e1vel. Por ele, qualquer advogado poder\u00e1 verificar sobreposi\u00e7\u00f5es entre matr\u00edculas, identificar descri\u00e7\u00f5es prec\u00e1rias e orientar melhor seu cliente antes de qualquer procedimento.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Fellipe Duarte trouxe ao painel um instituto pouco conhecido fora dos estados que o regulamentam: a extrema\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, mecanismo de regulariza\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio pro-diviso pela via extrajudicial.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0O cen\u00e1rio t\u00edpico \u00e9 o de uma gleba com m\u00faltiplos copropriet\u00e1rios, cada um com fra\u00e7\u00e3o ideal, mas com posse individualizada e geolocalizada de fato. A extrema\u00e7\u00e3o permite que um ou mais co-propriet\u00e1rios, mediante escritura p\u00fablica com planta t\u00e9cnica e anu\u00eancia dos confrontantes diretos, abram matr\u00edcula pr\u00f3pria para a sua fra\u00e7\u00e3o, sem necessidade de envolver todos os cond\u00f4minos e sem ajuizamento de a\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0As vantagens s\u00e3o significativas: resolu\u00e7\u00e3o de problemas de autoriza\u00e7\u00e3o ambiental (que exige todos os propriet\u00e1rios), desbloqueio de processos de descaracteriza\u00e7\u00e3o rural-urbana junto ao INCRA, e prote\u00e7\u00e3o patrimonial em caso de execu\u00e7\u00e3o, pois a extrema\u00e7\u00e3o isola a fra\u00e7\u00e3o de um copropriet\u00e1rio das d\u00edvidas dos demais. Duarte alertou que o instituto tem regulamenta\u00e7\u00e3o estadual variada: v\u00e1rios estados j\u00e1 o disciplinam, mas S\u00e3o Paulo, Minas Gerais e o DF ainda carecem de normas pr\u00f3prias ou remetem o procedimento ao juiz corregedor.<\/p>\n

O CNJ como regulador: 20 anos de hist\u00f3ria, 5 anos de maturidade extrajudicial<\/b><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Durante o painel \u201cCNJ e os Novos Caminhos da Advocacia Extrajudicial\u201d, Gabriel Souza, advogado do Registro de Im\u00f3veis do Brasil (RIB) e da ARISP, apresentou um panorama da estrutura normativa do CNJ e seu impacto crescente sobre a atividade extrajudicial. O \u00f3rg\u00e3o existe desde 2005, mas sua fun\u00e7\u00e3o regulat\u00f3ria efetiva no campo notarial e registral tem apenas cerca de cinco anos, o que explica a aus\u00eancia de uma agenda regulat\u00f3ria de longo prazo, algo comum em setores mais maduros como telecom ou farmac\u00eautico.<\/p>\n

Souza distinguiu os dois instrumentos normativos centrais: as resolu\u00e7\u00f5es, editadas pelo plen\u00e1rio dos 15 conselheiros, t\u00eam maior peso normativo; os provimentos, expedidos pela Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a (sempre ocupada por um ministro do STJ), t\u00eam aplica\u00e7\u00e3o imediata e impactam diretamente o dia a dia dos Cart\u00f3rios. O atual corregedor \u00e9 o ministro Mauro Campbell, e sua pauta extrajudicial \u00e9 das mais intensas da hist\u00f3ria do \u00f3rg\u00e3o.<\/p>\n

\u201cO advogado que atua no extrajudicial precisa conhecer o PCA e o PP, procedimento de controle administrativo e pedido de provid\u00eancias. Quando o Tribunal de Justi\u00e7a local n\u00e3o resolve, voc\u00ea pode ir diretamente ao CNJ. Essa ferramenta est\u00e1 subutilizada pela advocacia\u201d, afirmou Gabriel Souza.<\/p>\n

Entre os marcos normativos mais relevantes, Souza destacou a Resolu\u00e7\u00e3o 35\/2007, que inaugurou a extrajudicializa\u00e7\u00e3o do invent\u00e1rio e do div\u00f3rcio; o Provimento 95, que alterou substancialmente o princ\u00edpio da especialidade objetiva e as obriga\u00e7\u00f5es de georreferenciamento; e a Resolu\u00e7\u00e3o 571\/2024, j\u00e1 amplamente debatida nos pain\u00e9is anteriores. Fez quest\u00e3o de refor\u00e7ar que extrajudicializa\u00e7\u00e3o n\u00e3o significa retirada do judici\u00e1rio, os Cart\u00f3rios s\u00e3o bra\u00e7os fiscalizados pelo Poder Judici\u00e1rio, e a escolha entre a via judicial e extrajudicial permanece sempre do cliente e do advogado.<\/p>\n

Lucas Rangel, presidente de subse\u00e7\u00e3o da OAB-DF, trouxe o recorte local, e o impacto foi imediato. O Distrito Federal, segundo ele, tem apenas 9% de sua \u00e1rea efetivamente regularizada. O restante vive num limbo entre terras p\u00fablicas federais, terras do pr\u00f3prio DF, posses consolidadas e matr\u00edculas abertas sobre transcri\u00e7\u00f5es ainda vinculadas a munic\u00edpios goianos de Planaltina, Formosa e Luzi\u00e2nia.<\/p>\n

\u201cN\u00e3o existe no Brasil lugar com mais leil\u00e3o de direitos possess\u00f3rios do que o DF. A gente trata direito possess\u00f3rio como se fosse propriedade plena, e n\u00e3o \u00e9. Isso \u00e9 um mercado gigante de regulariza\u00e7\u00e3o esperando advogados que entendam como funciona\u201d, destacou Lucas Rangel.<\/p>\n

Rangel relatou casos concretos em que prefeituras do entorno emitiram \u201ccertid\u00f5es de propriedade\u201d sobre \u00e1reas que possuem matr\u00edcula e escritura, documentos sem validade jur\u00eddica que confundem a popula\u00e7\u00e3o e dificultam a regulariza\u00e7\u00e3o. \u201cMeus clientes preferiam acreditar no prefeito do que em mim\u201d, disse. O epis\u00f3dio do Jockey Club de Bras\u00edlia, \u00e1rea que transitou de propriedade privada para Floresta Nacional e voltou a ter status indefinido em menos de uma d\u00e9cada, foi usado como s\u00edmbolo da instabilidade fundi\u00e1ria local.<\/p>\n

A conclus\u00e3o foi um chamado \u00e0 a\u00e7\u00e3o: o advogado que dominar o direito notarial e registral aplicado ao contexto do DF e do entorno tem \u00e0 frente uma das maiores oportunidades de carreira da advocacia brasileira. \u201cS\u00e3o tr\u00eas estantes de criminalistas no DF e pouqu\u00edssimos especialistas em regulariza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria extrajudicial\u201d, observou.<\/p>\n

O registrador como guardi\u00e3o de liberdades, e o advogado como int\u00e9rprete<\/b><\/p>\n

J\u00e1 no painel \u201cIncorpora\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias e Loteamentos: Estrutura\u00e7\u00e3o Jur\u00eddica, Seguran\u00e7a Registral e Desenvolvimento Urbano\u201d, \u00faltimo do dia, Hugo Ferraz, registrador substituto em Planaltina, abriu o painel com uma reflex\u00e3o filos\u00f3fica sobre a fun\u00e7\u00e3o do registro de im\u00f3veis: mais do que um servi\u00e7o burocr\u00e1tico, o registro \u00e9 a garantia constitucional do direito \u00e0 propriedade, o \u00fanico mecanismo que transforma a posse em direito real opon\u00edvel a terceiros. \u201cQuem n\u00e3o registra n\u00e3o \u00e9 dono\u201d n\u00e3o \u00e9 apenas um dito popular; \u00e9 uma realidade jur\u00eddica com consequ\u00eancias patrimoniais, credit\u00edcias e at\u00e9 criminais.<\/p>\n

Ferraz trouxe dados preocupantes sobre o contexto do DF: im\u00f3veis irregulares s\u00e3o alvos preferenciais de lavagem de dinheiro exatamente porque n\u00e3o passam pelos controles do sistema registral, as comunica\u00e7\u00f5es ao COAF, a publicidade das transa\u00e7\u00f5es, a rastreabilidade das cadeias dominiais. \u201cNo meu trabalho, a quantidade de im\u00f3veis regulares \u00e9 minoria. A informalidade \u00e9 a regra, e a pol\u00edcia sabe disso.\u201d<\/p>\n

O registrador abordou tamb\u00e9m os conflitos pr\u00e1ticos entre senten\u00e7as judiciais e a qualifica\u00e7\u00e3o registral: n\u00e3o \u00e9 raro que um juiz determine o registro de uma usucapi\u00e3o sobre um im\u00f3vel que sequer tem matr\u00edcula individualizada, a regi\u00e3o ainda aparece em transcri\u00e7\u00f5es de munic\u00edpios goianos. Nesses casos, o registrador n\u00e3o desobedece a ordem judicial ao devolver o t\u00edtulo com exig\u00eancias; ele sinaliza que, para constituir o direito de propriedade, \u00e9 preciso antes constituir a cadeia registral adequada.<\/p>\n

Pamela Maia, tabeli\u00e3 e registradora no Rio Grande do Norte, construiu sua fala em torno de uma trajet\u00f3ria pessoal que ressoa com a do p\u00fablico: dez anos como advogada especializada em regulariza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, com clientes como Alphaville e Quintas do Lago, e a frustra\u00e7\u00e3o constante de n\u00e3o conseguir \u201cse comunicar\u201d com o registrador.<\/p>\n

\u201cEu via com clareza o que precisava ser feito. Mas dentro do registro de im\u00f3veis era visto diferente. Ach\u00e1vamos que era burocracia. Depois de dez anos, fui estudar para entender, e passei para o outro lado. A burocracia que eu criticava \u00e9 a seguran\u00e7a jur\u00eddica que eu agora sou obrigada a preservar\u201d, destacou a tabeli\u00e3 e registradora.<\/p>\n

Maia fez um apelo direto ao p\u00fablico de advogados: o mercado da advocacia extrajudicial \u00e9 um dos maiores do pa\u00eds, e est\u00e1 sub-explorado. Cada munic\u00edpio brasileiro tem ao menos um Cart\u00f3rio. Em muitos deles n\u00e3o h\u00e1 f\u00f3rum, mas h\u00e1 Cart\u00f3rio. O advogado que domina uma das sete especialidades extrajudiciais, tem demanda garantida. \u201cEscolha uma especialidade e se aprofunde. Voc\u00ea vai ter fila de trabalho.\u201d<\/p>\n

Ela ilustrou com o caso de sua colega registradora em Parnamirim (RN), maior circunscri\u00e7\u00e3o do estado: a equipe registrou mil contratos do Minha Casa Minha Vida em um dia, e na segunda-feira haveria mais dois mil para processar. \u201cO trabalho n\u00e3o acaba. \u00c9 toda hora.\u201d<\/p>\n

Silmar Lopes, do jur\u00eddico do Col\u00e9gio Notarial do Brasil em Goi\u00e1s, fechou o painel com a met\u00e1fora que melhor resumiu o dia: o advogado extrajudicial \u00e9 um int\u00e9rprete. De um lado, o mercado imobili\u00e1rio, que quer velocidade, ignora burocracia e busca a seguran\u00e7a jur\u00eddica apenas quando precisa defender seus direitos, n\u00e3o quando precisa cumprir obriga\u00e7\u00f5es. Do outro, o registrador, que atua num regime de responsabilidade pessoal severa, responde patrimonialmente por cada ato e precisa de t\u00edtulos tecnicamente impec\u00e1veis.<\/p>\n

\u201cQuando chega um advogado que sabe o idioma notarial, que sabe o que est\u00e1 trazendo, a economia de tempo e de estresse \u00e9 enorme. Eu n\u00e3o preciso mais explicar o que \u00e9 uma incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, por que existe o patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, para que serve o custeio de obra. O advogado j\u00e1 fez essa tradu\u00e7\u00e3o\u201d, afirmou Silmar.<\/p>\n

Lopes alertou para um tema crescente: o direito penal administrativo disciplinar dos Cart\u00f3rios. A abertura de processos disciplinares contra not\u00e1rios e registradores com base em tipos abertos (\u201cdeixar de observar os provimentos\u201d) sem dosimetria clara \u00e9 uma tend\u00eancia preocupante, especialmente em estados onde s\u00e3o servidores sem forma\u00e7\u00e3o espec\u00edfica em direito notarial que julgam titulares de grandes serventias. O advogado especializado tem espa\u00e7o crescente tamb\u00e9m nessa trincheira.<\/p>\n

O painel foi encerrado com a convoca\u00e7\u00e3o que percorreu toda a tarde: o direito urban\u00edstico e o direito registral imobili\u00e1rio precisam andar juntos, e a reforma das leis 4.591\/64 e 6.766\/79, legisla\u00e7\u00f5es de quase sessenta anos com poucas atualiza\u00e7\u00f5es, \u00e9 uma demanda inadi\u00e1vel para garantir que as cidades brasileiras cres\u00e7am com seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n

Fonte: Assessoria de Comunica\u00e7\u00e3o ANOREG\/BR<\/i><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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