\u00a0 \u00a0 \u00a0Desde o final do ano de 2018, com a promulga\u00e7\u00e3o da lei 13.786\/18 (\u201cLei dos Distratos Imobili\u00e1rios\u201d), algumas discuss\u00f5es vieram \u00e0 tona tanto com rela\u00e7\u00e3o ao direito material, quanto com rela\u00e7\u00e3o ao direito processual.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0De in\u00edcio, pode-se observar que alguns juristas, em especial aqueles que defendem associa\u00e7\u00f5es de consumidores, se colocaram contr\u00e1rios \u00e0 lei, mormente, no que tange aos percentuais de cl\u00e1usula penal fixados no referido diploma legal (teto de 50% para im\u00f3veis constru\u00eddos sob o regime do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o).<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Ocorre que, alguns desses entendimentos contr\u00e1rios, fugiram do debate t\u00e9cnico imobili\u00e1rio, limitando-se a \u201clevantar a bandeira do direito dos consumidores\u201d e bradando que os percentuais e as hip\u00f3teses de aplica\u00e7\u00e3o seriam abusivos.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Diante dessa insurg\u00eancia, entendemos necess\u00e1rio realizar uma breve explica\u00e7\u00e3o sobre alguns conceitos ainda nebulosos para uma parte daqueles que militam com o Direito Imobili\u00e1rio, com a finalidade de proporcionar uma melhor compreens\u00e3o do quanto ora se debate. Assim vejamos:<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria: Trata-se da atividade empresarial exercida com o intuito de promover e realizar a constru\u00e7\u00e3o de edifica\u00e7\u00f5es compostas de unidades aut\u00f4nomas para a sua aliena\u00e7\u00e3o total ou parcial pelo Incorporador. (Par\u00e1grafo \u00danico do art. 28 da lei 4.591\/64);<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Sociedade de Prop\u00f3sito Espec\u00edfico (SPE): as SPEs s\u00e3o sociedades empres\u00e1rias constitu\u00eddas pela incorporadora com o objetivo certo e determinado de incorporar determinado empreendimento, da\u00ed o nome de Prop\u00f3sito Espec\u00edfico. Com a conclus\u00e3o das obras as quais havia sido destinada, a sociedade perder\u00e1 seu objeto e ser\u00e1 extinta;<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o: […] mecanismo [que] funciona mediante destaque dos recursos e obriga\u00e7\u00f5es ligados ao empreendimento do patrim\u00f4nio geral restante, mantendo-os atrelados \u00e0 constru\u00e7\u00e3o do empreendimento em benef\u00edcio dos dois grupos de credores [adquirentes das unidades e financiador da obra] em especial. Em nenhum momento deixa o incorporador de exercer suas qualidades de propriet\u00e1rio e\/ou construtor da obra, mas tal exerc\u00edcio passa a ser atrelado a deveres fiduci\u00e1rios quanto \u00e0 conclus\u00e3o da obra e regulariza\u00e7\u00e3o das matr\u00edculas\u201d.1;<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Distrato: \u00e9 uma das modalidades de extin\u00e7\u00e3o contratual. De forma t\u00e9cnica, se utiliza a express\u00e3o distrato quando ambas as partes concordam com a dissolu\u00e7\u00e3o do contrato firmado. Sua defini\u00e7\u00e3o \u201cencontra inserta na pr\u00f3pria defini\u00e7\u00e3o de contrato, como acordo para constituir, regular ou extinguir rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas patrimoniais\u201d (LOUREIRO). Assim, por se tratar de um contrato [liberat\u00f3rio], deve ser feito atrav\u00e9s de instrumento pr\u00f3prio, o qual dever\u00e1 seguir os mesmos par\u00e2metros utilizados no instrumento contratual constitutivo;<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Cl\u00e1usula penal: Previs\u00e3o contratual que estipula uma prefixa\u00e7\u00e3o das perdas e danos decorrentes de eventual inadimplemento, por uma das partes, da presta\u00e7\u00e3o obrigacional que lhe cabia, prevista no contrato. N\u00e3o se trata de puni\u00e7\u00e3o, mas de ressarcimento \u00e0 parte que foi lesada pelo descumprimento contratual. \u00c9 o caso do incorporador que, ao atrasar a conclus\u00e3o das obras, deve indenizar o consumidor; e, por outro lado, o consumidor, ao deixar de adimplir com os pagamentos aos quais se obrigou, ressarce os preju\u00edzos ao incorporador; e, por fim,<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Percentual de reten\u00e7\u00e3o: montante que incide sobre o valor pago pelo consumidor e que dever\u00e1 ser revertido em favor do incorporador, em caso de resili\u00e7\u00e3o contratual imotivada, ou em decorr\u00eancia de sua inadimpl\u00eancia.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Com esses conceitos em mente, vamos prosseguir com o nosso debate, em especial com rela\u00e7\u00e3o \u00e0 possibilidade de aplica\u00e7\u00e3o da lei 13.786\/18, para resolu\u00e7\u00e3o de lit\u00edgios envolvendo contratos firmados anteriormente \u00e0 vig\u00eancia dessa lei.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Muito se questiona acerca da aplicabilidade da \u201cLei dos Distratos\u201d em contratos anteriores \u00e0 sua vig\u00eancia, defendendo-se a tese de que os direitos e obriga\u00e7\u00f5es contra\u00eddos com a assinatura destes instrumentos j\u00e1 seriam ato jur\u00eddico perfeito e, portanto, n\u00e3o poderiam ser atingidos por lei posterior. Inclusive, j\u00e1 existem algumas decis\u00f5es proferida no \u00e2mbito do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo apontando nesse sentido.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Contudo, tais decis\u00f5es t\u00eam se limitado apenas \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o da lei para an\u00e1lise de cl\u00e1usulas contratuais (previs\u00e3o de cl\u00e1usula de toler\u00e2ncia, necessidade de previs\u00e3o de quadro resumo, entre outras), n\u00e3o enveredando para quest\u00f5es atinentes \u00e0s indeniza\u00e7\u00f5es decorrentes da mora de quaisquer das partes.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Desta feita, direcionaremos o breve estudo para a possibilidade de aplica\u00e7\u00e3o de lei 13.786\/18 para resolu\u00e7\u00e3o de conflitos que tenham por objeto indeniza\u00e7\u00f5es por inadimplemento.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0At\u00e9 a entrada em vigor dessa lei, as decis\u00f5es acerca de indeniza\u00e7\u00f5es se baseavam em normas gerais (art. 413, do C\u00f3digo Civil, p.ex.) e nos usos e costumes (fixa\u00e7\u00e3o de percentual para indeniza\u00e7\u00e3o mensal). Contudo, a partir de dezembro de 2018, o legislador passou a prever hip\u00f3teses e percentuais claros, com o intuito de atribuir a essas rela\u00e7\u00f5es maior seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0s partes.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Com o advento da nova lei, foram criadas as seguintes modalidades de cl\u00e1usula penal:<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0As referidas distin\u00e7\u00f5es n\u00e3o surgiram a esmo, uma vez que, em uma incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria erigida dentro do regime de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, o preju\u00edzo ocasionado pelo distrato de uma unidade \u00e9 muito mais relevante do que quando se incorpora sem a utiliza\u00e7\u00e3o desse instituto.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Como visto acima, ao optar por instituir o regime de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o para a constru\u00e7\u00e3o de determinado empreendimento imobili\u00e1rio, a incorporadora vincula diretamente a essa incorpora\u00e7\u00e3o todo o aporte inicial e todos os valores recebidos das aquisi\u00e7\u00f5es de unidade futuras.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Tal fato importa dizer que todos os valores pagos pelos adquirentes s\u00e3o exclusivamente voltados para a conclus\u00e3o da pr\u00f3pria obra, atrav\u00e9s da compra de material, do pagamento da folha salarial, de fornecedores, etc.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Desta forma, amplamente justificado que o percentual de reten\u00e7\u00e3o m\u00e1ximo seja de 50% sobre os valores a serem restitu\u00eddos, n\u00e3o havendo que se cogitar qualquer tipo de abusividade.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Ora, o risco do neg\u00f3cio \u00e9 todo da incorporadora \u2013 fora todo os demais componentes do risco Brasil que se envolvem no neg\u00f3cio \u2013 sendo de rigor a diminui\u00e7\u00e3o ao m\u00e1ximo de preju\u00edzos que decorram de inadimpl\u00eancia do consumidor.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Com isso em mente, temos que uma quest\u00e3o pertinente \u00e9 se os par\u00e2metros de reten\u00e7\u00e3o acima arrolados, e introduzidos em nosso ordenamento jur\u00eddico atrav\u00e9s da publica\u00e7\u00e3o da lei 13.786\/18, podem ser utilizados em demandas cujo objeto seja contratos de venda e compra firmados em momento anterior \u00e0 entrada em vig\u00eancia da lei?<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0A nosso ver, a resposta \u00e9 o famigerado \u201cdepende\u201d.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Isso porque, dependeria do objeto e do pedido da a\u00e7\u00e3o intentada.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Ou seja, caso o autor pleiteasse a nulidade da previs\u00e3o contratual e fixa\u00e7\u00e3o pelo ju\u00edzo dos valores que eventualmente poder\u00e3o ser restitu\u00eddos, entendemos que \u00e9 o caso de se aplicar as previs\u00f5es dispostas na lei 13.786\/18.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Isso porque o pr\u00f3prio autor da a\u00e7\u00e3o busca a desconstitui\u00e7\u00e3o do contrato celebrado do qual se busca a preserva\u00e7\u00e3o do ato jur\u00eddico perfeito \u2013 ante a jurisprud\u00eancia j\u00e1 consolidada de possibilidade de rescis\u00e3o de compromisso de venda e compra.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Dessa forma, em caso de ajuizamento de a\u00e7\u00e3o de \u201crescis\u00e3o contratual\u201d, em que a culpa pela ruptura seja do consumidor adquirente, e em que se pleiteie a restitui\u00e7\u00e3o de valores de modo diverso daquele previsto em contrato, reputamos perfeitamente cab\u00edvel a utiliza\u00e7\u00e3o dos par\u00e2metros fixados pela lei 13.786\/18, respeitadas as demais especificidades de cada demanda.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Por outro lado, se o autor visa a rescis\u00e3o contratual, com a consequente restitui\u00e7\u00e3o de valores nos exatos termos do que constam no contrato firmado, entendemos que a lei n\u00e3o deve ser aplicada, mantendo-se a higidez do ato jur\u00eddico perfeito \u2014 situa\u00e7\u00e3o na qual os tribunais p\u00e1trios t\u00eam modulado o percentual de reten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Contudo, para completar, ainda existe um ponto crucial que precisa ser melhor entendido: aparentemente, ainda que tenha sido previsto expressamente em lei um teto para a fixa\u00e7\u00e3o da reten\u00e7\u00e3o, pode ser que o legislador tenha mantido a possibilidade para o judici\u00e1rio modular o percentual de reten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Essa situa\u00e7\u00e3o salta aos olhos quando da analise, de forma um pouco mais atenta, do quanto consta na letra da lei.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0O legislador utilizou as express\u00f5es (i) \u201cn\u00e3o poder\u00e1 exceder a 25%\u201d (inciso II do art. 67-A introduzido na lei 4.591\/64); (ii) \u201cpercentual m\u00e1ximo de 50%\u201d (\u00a75\u00ba do mesmo art. 67-A); e, (iii) \u201climitado a um desconto de 10%\u201d, (art. 32-A introduzido na lei 4.591\/64).<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0A quest\u00e3o gira em torno da pergunta: tais express\u00f5es revelariam a natureza de \u201ccl\u00e1usula aberta\u201d da norma insculpida em cada um dos dispositivos, ou teriam sido apenas fruto de t\u00e9cnica de reda\u00e7\u00e3o?<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Vejam que as normas abertas ou gerais tratam-se daquelas que apresentam defini\u00e7\u00e3o ampla, que permite ao seu aplicador realizar interpreta\u00e7\u00e3o de grande amplitude. Isso significa que ao magistrado \u00e9 franqueada a possibilidade de interpreta\u00e7\u00e3o da mesma norma para aplica\u00e7\u00e3o \u00e0 diversas situa\u00e7\u00f5es diferentes para solu\u00e7\u00e3o da quest\u00e3o.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Nota-se, portanto, que da forma que foram escritos os dispositivos supramencionados, aparentemente seria poss\u00edvel haver uma modula\u00e7\u00e3o\/ajuste desses percentuais m\u00e1ximos de reten\u00e7\u00e3o pelo judici\u00e1rio, permanecendo a aplica\u00e7\u00e3o da regra geral do art. 413 do C\u00f3digo Civil para os casos de pedido de desist\u00eancia da aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Apesar disso, entendemos que a faculdade \u00e9 quanto a elabora\u00e7\u00e3o da cl\u00e1usula penal, que ter\u00e1 um teto m\u00e1ximo para fixa\u00e7\u00e3o. N\u00e3o se trataria, portanto, da possibilidade de modula\u00e7\u00e3o, especialmente em respeito ao princ\u00edpio da pacta sunt servanda, devendo ser cumprido o quanto aven\u00e7ado pelos contratantes.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Contudo, em que pesem aos diversos argumentos e posicionamentos quanto aos temas, teremos que aguardar o desenrolar da atua\u00e7\u00e3o jurisdicional para, somente ent\u00e3o, chegarmos \u00e0s conclus\u00f5es que buscamos \u2013 como se comportar\u00e1 o judici\u00e1rio frente aos novos desafios surgidos com a nova \u201cLei dos Distratos\u201d.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0At\u00e9 l\u00e1, vale a reflex\u00e3o: a lei 13.786\/18 conseguiria, de fato, resolver o problema relativos aos distratos do compromisso de compra e venda de im\u00f3veis em incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, trazendo maior seguran\u00e7a jur\u00eddica aos neg\u00f3cios realizados?<\/p>\n
<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Spoiler alert: \u201cPensamos que sim\u201d<\/p>\n
_____________
\n1 BARRETO, P; TERSI, V. O patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e a destrui\u00e7\u00e3o de dividendos: fr\u00e1gil prote\u00e7\u00e3o do art. 31-A da Lei n. 4.591\/64. Opera\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias: estrutura\u00e7\u00e3o e tributa\u00e7\u00e3o. S\u00e3o Paulo, p. 956\/975, 2016<\/p>\n
_____________<\/p>\n
*Eduardo Vasconcelos de Moraes \u00e9 advogado especialista em Direito Imobili\u00e1rio pela FGV\/SP.<\/em><\/strong><\/p>\n *Fernando Flamini Cordeiro \u00e9 advogado contencioso imobili\u00e1rio estrat\u00e9gico e p\u00f3s-graduando em Direito Imobili\u00e1rio.<\/em><\/strong><\/p>\n <\/p>\n Fonte: Migalhas
\n