{"id":40103,"date":"2024-04-05T13:43:17","date_gmt":"2024-04-05T17:43:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.anoregmt.org.br\/novo\/?p=40103"},"modified":"2024-04-05T13:43:17","modified_gmt":"2024-04-05T17:43:17","slug":"opiniao-novo-entendimento-do-stj-altera-contrato-de-compra-e-venda-de-imovel-com-alienacao-fiduciaria-em-garantia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.anoregmt.org.br\/novo\/opiniao-novo-entendimento-do-stj-altera-contrato-de-compra-e-venda-de-imovel-com-alienacao-fiduciaria-em-garantia\/","title":{"rendered":"Opini\u00e3o: Novo entendimento do STJ altera contrato de compra e venda de im\u00f3vel com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia"},"content":{"rendered":"

\u00a0 \u00a0 \u00a0De acordo com pesquisa do Datafolha [1]<\/a>, sete em cada dez brasileiros possui resid\u00eancia pr\u00f3pria (sendo que 62% residem em im\u00f3veis j\u00e1 quitados e apenas 8% em im\u00f3veis financiados). Outros 27% vivem em im\u00f3veis alugados, enquanto 3% residem em im\u00f3veis cedidos ou emprestados.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Em m\u00e9dia, o financiamento imobili\u00e1rio compromete 27% da renda familiar no Brasil, sendo que para aquisi\u00e7\u00e3o do sonhado im\u00f3vel pr\u00f3prio, o comprador celebra um contrato de compra e venda de im\u00f3vel com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia, que assegura \u00e0 institui\u00e7\u00e3o financeira que, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, o pr\u00f3prio im\u00f3vel sirva para pagar a d\u00edvida.<\/p>\n

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\u00a0 \u00a0 \u00a0O contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia \u00e9 uma das modalidades contratuais existentes no ordenamento jur\u00eddico brasileiro, que se destina a garantir o cumprimento de obriga\u00e7\u00f5es assumidas pelo devedor fiduciante em rela\u00e7\u00e3o ao credor fiduci\u00e1rio.<\/div>\n<\/div>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Tal instrumento consiste na transfer\u00eancia da propriedade de um bem m\u00f3vel ou im\u00f3vel do devedor fiduciante para o credor fiduci\u00e1rio, com o objetivo de assegurar o cumprimento de uma obriga\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Nesse tipo de contrato, o devedor ret\u00e9m a posse direta do bem e o credor fiduci\u00e1rio recebe a posse indireta, juntamente com o direito de propriedade resol\u00favel.<\/p>\n

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\u00a0 \u00a0 \u00a0O fundamento legal do contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia guarda respaldo na Constitui\u00e7\u00e3o de 1988, mais especificamente em seu artigo 5\u00ba, inciso XXII, e no artigo 22, inciso I, tratado de maneira espec\u00edfica pela Lei n\u00ba 9.514\/1997, que regulamenta esse tipo de contrato, estabelecendo regras e procedimentos para sua realiza\u00e7\u00e3o e execu\u00e7\u00e3o.<\/div>\n<\/div>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0O artigo 5\u00ba, inciso XXII da Constitui\u00e7\u00e3o estabelece o direito \u00e0 propriedade como um dos direitos fundamentais do cidad\u00e3o brasileiro. No entanto, admite-se a sua restri\u00e7\u00e3o em casos excepcionais, como \u00e9 o caso da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Essa modalidade contratual permite a transfer\u00eancia da propriedade resol\u00favel ao credor fiduci\u00e1rio, como forma de garantir o cumprimento de obriga\u00e7\u00f5es assumidas pelo devedor fiduciante.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Nesse sentido, a Lei n\u00ba 9.514\/1997 estabelece normas espec\u00edficas para a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia de im\u00f3veis, regulamentando a constitui\u00e7\u00e3o, a representa\u00e7\u00e3o, a obriga\u00e7\u00e3o, a transmiss\u00e3o, a modifica\u00e7\u00e3o e a extin\u00e7\u00e3o do contrato, bem como os direitos e deveres das partes envolvidas.<\/p>\n

Como \u00e9 feito o contrato<\/h3>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0O contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria deve ser celebrado por escrito, com a presen\u00e7a de duas testemunhas. O contrato deve conter, obrigatoriamente, as seguintes informa\u00e7\u00f5es: o valor da d\u00edvida garantida; a descri\u00e7\u00e3o do bem alienado; o prazo para o cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o; as condi\u00e7\u00f5es para a resolu\u00e7\u00e3o do contrato; e as penalidades aplic\u00e1veis em caso de inadimpl\u00eancia.<\/p>\n

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\u00a0 \u00a0 \u00a0O registro do contrato confere ao credor a garantia real sobre o bem alienado, de modo que, via de regra, entendia-se que a constitui\u00e7\u00e3o da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria e seus efeitos dependem do registro do contrato no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis competente, ou seja, o lugar da situa\u00e7\u00e3o do bem.<\/div>\n<\/div>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Ocorre que, em recente decis\u00e3o proferida nos autos do EREsp 1.866.844, no julgamento dos embargos de diverg\u00eancia, a 2\u00aa se\u00e7\u00e3o do STJ decidiu que, mesmo que o contrato n\u00e3o seja registrado no registro de im\u00f3veis conforme exigido pelo artigo 23 da lei 9.514\/97, isso n\u00e3o invalida ou torna ineficazes os termos acordados livremente entre as partes no contrato de propriedade fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Em termos gerais, tal entendimento viabiliza o cumprimento da aliena\u00e7\u00e3o em favor do credor, nos casos em que for verificada inadimpl\u00eancia do devedor do devedor, mesmo que a formalidade exigida pela lei n\u00e3o tenha sido cumprida (o registro do instrumento perante o cart\u00f3rio competente).<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Em sede de voto, o ministro Ricardo Villas B\u00f4as Cueva, explicou que \u201co registro, conquanto despiciendo para conferir efic\u00e1cia ao contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria entre devedor fiduciante e credor fiduci\u00e1rio, \u00e9, sim, imprescind\u00edvel para dar in\u00edcio \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o extrajudicial do im\u00f3vel, tendo em vista que a constitui\u00e7\u00e3o do devedor em mora e a eventual purga\u00e7\u00e3o desta se processa perante o oficial de registro de im\u00f3veis, nos moldes do artigo 26 da lei 9.514\/97\u2033<\/em>.<\/p>\n

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\u00a0 \u00a0 \u00a0Segundo o ministro, no entanto, essa exig\u00eancia n\u00e3o d\u00e1 ao devedor a possibilidade de cancelar o acordo de uma maneira diferente da prevista no contrato, independentemente de quem tinha a responsabilidade de registrar o contrato, seja o devedor ou o credor. Isso ocorre porque o credor fiduci\u00e1rio sempre pode solicitar ao cart\u00f3rio o registro antes de iniciar a aliena\u00e7\u00e3o extrajudicial.<\/div>\n<\/div>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Desse modo, o entendimento consolidado pela a 2\u00aa se\u00e7\u00e3o do STJ flexibiliza os requisitos formais para execu\u00e7\u00e3o dos termos do contrato de compra e venda com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia, mesmo que n\u00e3o observadas as formalidades vinculadas ao registro do contrato perante o cart\u00f3rio. Tal medida municia e refor\u00e7a as teses utilizadas pelas institui\u00e7\u00f5es financeiras e de cr\u00e9dito, auxiliando na desburocratiza\u00e7\u00e3o dos procedimentos e visando a efetiva tutela do direito em detrimento da formalidade excessiva.<\/p>\n

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[1]<\/a>\u00a0https:\/\/www.infomoney.com.br\/minhas-financas\/45-dos-brasileiros-que-pretendem-se-mudar-e-comprar-imovel-nao-se-planejam-para-isso-aponta-pesquisa\/<\/p>\n

Murilo Zerrenner \u00e9 advogado do Battaglia & Pedrosa Advogados e membro na comiss\u00e3o de compliance da OAB Santo Amaro.<\/em><\/strong><\/p>\n

Fonte: Conjur<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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