{"id":37028,"date":"2023-09-28T14:41:51","date_gmt":"2023-09-28T18:41:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.anoregmt.org.br\/novo\/?p=37028"},"modified":"2023-09-28T14:41:51","modified_gmt":"2023-09-28T18:41:51","slug":"adjudicacao-compulsoria-extrajudicial-para-advogado-novas-regras-sao-positivas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.anoregmt.org.br\/novo\/adjudicacao-compulsoria-extrajudicial-para-advogado-novas-regras-sao-positivas\/","title":{"rendered":"Adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial: Para advogado, novas regras s\u00e3o positivas"},"content":{"rendered":"
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\u00a0 \u00a0 \u00a0Bernardo Chezzi explicou as principais mudan\u00e7as trazidas pelo provimento.<\/em><\/p>\n<\/header>\n

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\u00a0 \u00a0 \u00a0No \u00faltimo dia 15, a Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a publicou as diretrizes para a regulamenta\u00e7\u00e3o da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial. O procedimento permite a transfer\u00eancia de um im\u00f3vel para o nome do comprador por cart\u00f3rio, caso o vendedor n\u00e3o cumpra com suas obriga\u00e7\u00f5es contratuais, sem a necessidade de acionar a Justi\u00e7a.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0As regras para o processo de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria pela via extrajudicial est\u00e3o definidas no provimento 150\/23. Conforme o normativo, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria pode ser fundamentada por \u201cquaisquer atos ou neg\u00f3cios jur\u00eddicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas a cess\u00f5es ou promessas de cess\u00e3o, contanto que n\u00e3o haja direito de arrependimento exercit\u00e1vel\u201d.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Diante da import\u00e2ncia do tema, Migalhas conversou com o advogado e professor refer\u00eancia em Direito Imobili\u00e1rio, Bernardo Chezzi, que participou da edi\u00e7\u00e3o do provimento como membro do Conselho Consultivo do Agente Regulador do ONR da Corregedoria Nacional do CNJ.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Veja, abaixo, como foi o bate-papo.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Migalhas: Poderia explicar, em termos gerais, o que disp\u00f5e o provimento 150\/23?<\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Bernardo: O provimento 150\/23 d\u00e1 concretude ao novo artigo 213-B da lei Federal de registros p\u00fablicos que introduziu a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria fora do Judici\u00e1rio, a ser realizada pelos cart\u00f3rios extrajudiciais. Isso possibilitar\u00e1 a regulariza\u00e7\u00e3o da propriedade quando uma das partes faleceu, ou n\u00e3o \u00e9 encontrada, ou, ainda, est\u00e1 apresentando resist\u00eancia para a outorga do t\u00edtulo definitivo. Aplica-se tamb\u00e9m quando a empresa vendedora ou compradora est\u00e1 inativa ou com d\u00edvidas.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Poder\u00e1 ser usada em contratos e atos solenes inclusive com alguma incompletude ou mal redigidos, que poder\u00e3o ser consertados durante o procedimento. Com a regulamenta\u00e7\u00e3o do processo extrajudicial de adjudica\u00e7\u00e3o, fecha-se um c\u00edrculo importante de regulariza\u00e7\u00e3o da propriedade ao lado da usucapi\u00e3o e da retifica\u00e7\u00e3o de registro, extrajudiciais.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Migalhas: Como funciona o procedimento?<\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Bernardo: O advogado dever\u00e1 analisar o caso e ver se \u00e9 eleg\u00edvel ao procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o. Ter\u00e1 de fazer as buscas do registro ativo do im\u00f3vel, para entender a compet\u00eancia do processamento. Em seguida, buscar\u00e1 o tabeli\u00e3o de notas para lavrar a ata notarial espec\u00edfica, caracterizando os elementos que faltem no contrato e o direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o, inclusive a resist\u00eancia do requerido e a quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Ap\u00f3s, ser\u00e1 feita uma notifica\u00e7\u00e3o ao requerido pelo registrador de im\u00f3veis. O requerido concordando, ficando omisso, ou apresentando uma justificativa vazia, o procedimento seguir\u00e1. Com a qualifica\u00e7\u00e3o registral, poder\u00e1 ser deferido o pedido e feita a transfer\u00eancia, sem a necessidade do Judici\u00e1rio.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Migalhas: \u00c9 necess\u00e1rio contratar um advogado para requerer a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial?<\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Bernardo: Sim, a lei estabelece a necessidade de um advogado. \u00c9 uma previs\u00e3o importante, porque ele dever\u00e1 carrear todo o processo extrajudicial, representando os interesses do seu cliente. Espera-se do advogado que atue na \u00e1rea extrajudicial um conhecimento espec\u00edfico para que possa conduzir adequadamente o rito, j\u00e1 que essa parte do Direito tem regras procedimentais e materiais diferentes do processo civil normal.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Migalhas: Os tabeli\u00e3es de notas e os registradores de im\u00f3veis t\u00eam diferentes pap\u00e9is no caso. Como o senhor explicaria?<\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Bernardo: Os processos extrajudiciais t\u00eam l\u00f3gicas pr\u00f3prias, por isso devem ser estudados com aten\u00e7\u00e3o. H\u00e1 diversas similitudes com o C\u00f3digo de Processo Civil, por exemplo, mas em outros pontos, n\u00e3o. Isso porque h\u00e1 agentes no processo judicial diferentes do processo extrajudicial, com fun\u00e7\u00f5es e compet\u00eancias bem definidas nas normas legais e administrativas.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0No provimento 150, o tabeli\u00e3o de notas \u00e9 quem far\u00e1 a instru\u00e7\u00e3o inicial do procedimento: a ele cabe caracterizar o direito do requerente. Ele tentar\u00e1 obter a escritura p\u00fablica antes da lavratura da ata, em uma excelente materializa\u00e7\u00e3o da media\u00e7\u00e3o e concilia\u00e7\u00e3o. Se ele perceber cab\u00edvel o procedimento da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, a ata notarial vai consignar todos os itens necess\u00e1rios descritos no provimento, dando f\u00e9 p\u00fablica inclusive a documentos privados, prints de celular, e-mails, entre diversas outras provas que considere aptas. Tudo ser\u00e1 instrumentalizado na ata, que em seguida \u00e9 enviada ao registrador.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0No registro de im\u00f3veis, se formar\u00e1 o contradit\u00f3rio formal do processo, com a oportuniza\u00e7\u00e3o de manifesta\u00e7\u00e3o da parte contr\u00e1ria, a requerida no procedimento. Cabe ao registrador analisar eventual impugna\u00e7\u00e3o e, se houver ind\u00edcios de bom direito do requerido (exemplo, caso ele demonstre que o pre\u00e7o n\u00e3o foi pago), a quest\u00e3o poder\u00e1 ser enviada ao juiz para decis\u00e3o (que poder\u00e1 reconhecer a possibilidade ou impossibilidade da via administrativa).<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0O sil\u00eancio, a anu\u00eancia, a impugna\u00e7\u00e3o vazia, ou a n\u00e3o localiza\u00e7\u00e3o do requerido far\u00e1 avan\u00e7ar o processo. Em seguida, o registrador atua como, \u2013 feitas todas as ressalvas da compara\u00e7\u00e3o \u2013 o juiz do processo, instruindo-o para o que eventualmente falte de documenta\u00e7\u00e3o e, saneado, decidir\u00e1 a respeito do deferimento ou n\u00e3o do pedido na seara extrajudicial. Da decis\u00e3o final cabe recurso administrativo ao juiz corregedor, em alguns lugares nomeado \u201cjuiz diretor do foro\u201d.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Migalhas: O senhor acredita que as novas regras v\u00e3o ser positivas para os cidad\u00e3os? Por qu\u00ea?<\/em><\/strong><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Bernardo: Com certeza. Temos no Brasil 60% dos im\u00f3veis com algum tipo de irregularidade. H\u00e1 um costume de se fazer acordos privados sem a correta escritura\u00e7\u00e3o e registro, e um passivo enorme de contratos de gaveta, o que tolhe a possibilidade de que o atual dono possa dispor livremente e formalmente de todos os direitos do seu im\u00f3vel, se n\u00e3o for o propriet\u00e1rio registrado na matr\u00edcula. Ele ainda est\u00e1 sujeito \u00e0 perda do bem. Assim tamb\u00e9m a situa\u00e7\u00e3o de quando um herdeiro ou seu sucessor tem todos os direitos sobre um im\u00f3vel, mas descobre que o registro ainda est\u00e1 em nome de uma empresa ou outro propriet\u00e1rio.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0S\u00e3o muito comuns as situa\u00e7\u00f5es que poder\u00e3o ser resolvidas e o processo extrajudicial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria ser\u00e1 mais c\u00e9lere que o da usucapi\u00e3o ou da retifica\u00e7\u00e3o, porque n\u00e3o depende de an\u00e1lise t\u00e9cnica de aloca\u00e7\u00e3o, geolocaliza\u00e7\u00e3o, fundi\u00e1ria, n\u00e3o depende de participa\u00e7\u00e3o dos entes p\u00fablicos e nem certid\u00f5es de dominialidade, al\u00e9m de n\u00e3o demandar a priori editais e participa\u00e7\u00e3o de vizinhos. O caminho \u00e9 a extrajudicializa\u00e7\u00e3o, e o sistema notarial e registral, um dos melhores do pa\u00eds, est\u00e1 plenamente apto a processar esses pleitos, como foram bem exitosas as experi\u00eancias da retifica\u00e7\u00e3o extrajudicial de registro e de \u00e1rea, o div\u00f3rcio extrajudicial e a usucapi\u00e3o extrajudicial.<\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0O processo de regulamenta\u00e7\u00e3o, extremamente t\u00e9cnico e participativo, tem como resultado um provimento bem pensado e maduro para atender as necessidades da popula\u00e7\u00e3o. \u00c9 mais uma conquista e marca da gest\u00e3o do ministro corregedor Salom\u00e3o, mas sobretudo da sociedade brasileira.<\/p>\n

Fonte:\u00a0Migalhas.<\/a><\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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