\u00a0 \u00a0 \u00a0Neste artigo, demonstrar-se-\u00e1 que nenhum novo direito real foi criado, ao contr\u00e1rio do que se extrai de uma leitura superficial da recent\u00edssima Lei n\u00ba 14.620\/2023, batizada como Lei do Novo Programa Minha Casa, Minha Vida – NPMCMV.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Na verdade, os direitos oriundos da imiss\u00e3o na posse s\u00e3o apenas um ep\u00edteto do velho direito real de propriedade.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Indicaremos os desdobramentos pr\u00e1ticos disso, inclusive sob o aspecto registral, al\u00e9m de expor o motivo da atecnia legislativa.<\/p>\n
Cen\u00e1rio normativo<\/strong><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0A recente lei 14.620\/2023, batizada como Lei do Novo Programa Minha Casa, Minha Vida – NPMCMV, supostamente criou um novo direito real: os direitos oriundos da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse, quando concedida \u00e0 Uni\u00e3o, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Munic\u00edpios ou \u00e0s suas entidades delegadas e a respectiva cess\u00e3o e promessa de cess\u00e3o.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0F\u00ea-lo mediante acr\u00e9scimo de mais um inciso ao art. 1.225 do C\u00f3digo Civil (CC), dispositivo que lista os direitos reais no Brasil. Confira-se:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 1.225. S\u00e3o direitos reais:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0(.)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0XIV – os direitos oriundos da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse, quando concedida \u00e0 Uni\u00e3o, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Munic\u00edpios ou \u00e0s suas entidades delegadas e a respectiva cess\u00e3o e promessa de cess\u00e3o.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Preocupado em garantir que esse supostamente novo direito real pudesse ser objeto de garantias hipotec\u00e1ria e fiduci\u00e1ria, o novo diploma n\u00e3o hesitou em ser textual mediante acr\u00e9scimo de inciso ao art. 1.473 do CC (que arrola os bens hipotec\u00e1veis) e ao \u00a7 1\u00ba do art. 22 da lei 9.514\/1997. Confiram-se os referidos preceitos:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0(…)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0XI – os direitos oriundos da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse, quando concedida \u00e0 Uni\u00e3o, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Munic\u00edpios ou \u00e0s suas entidades delegadas e a respectiva cess\u00e3o e promessa de cess\u00e3o.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0“Art. 22. A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria regulada por esta Lei \u00e9 o neg\u00f3cio jur\u00eddico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transfer\u00eancia ao credor, ou fiduci\u00e1rio, da propriedade resol\u00favel de coisa im\u00f3vel.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 1\u00ba A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria poder\u00e1 ser contratada por pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, n\u00e3o sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, al\u00e9m da propriedade plena:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0(…)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0V – os direitos oriundos da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse, quando concedida \u00e0 Uni\u00e3o, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Munic\u00edpios ou \u00e0s suas entidades delegadas, e a respectiva cess\u00e3o e promessa de cess\u00e3o;<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0(…)”<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Essa movimenta\u00e7\u00e3o de cria\u00e7\u00e3o de um novo direito real j\u00e1 havia sido ensaiada em 2015, com a Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 700, que havia promovido as mesm\u00edssimas inser\u00e7\u00f5es legais acima. Todavia, o referido diploma urgente caducou.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Do ponto de vista registral, desde 19991, a imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse pelo ente desapropriante j\u00e1 \u00e9 prevista como ato jur\u00eddico objeto de registro no Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis por for\u00e7a do art. 167, item “36′, da lei 6.015\/1973 (Lei de Registros P\u00fablicos – LRP). Em 2009, a Lei do Programa Minha Casa, Minha Vida (Lei n\u00ba 11.977\/2009) confirmou isso mediante inser\u00e7\u00e3o do \u00a7 4\u00ba ao art. 15 da Lei de Desapropria\u00e7\u00e3o por Interesse P\u00fablico (decreto-lei 3.365\/1941). Confira-se:<\/p>\n LRP<\/strong><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 167 – No Registro de Im\u00f3veis, al\u00e9m da matr\u00edcula, ser\u00e3o feitos.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0I – o registro:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0(…)<\/p>\n 36). da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse, quando concedida \u00e0 Uni\u00e3o, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Munic\u00edpios ou \u00e0s suas entidades delegadas, e respectiva cess\u00e3o e promessa de cess\u00e3o;<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0(…)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Decreto-lei 3.365\/1941<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 15. Se o expropriante alegar urg\u00eancia e depositar quantia arbitrada de conformidade com o art. 685 do C\u00f3digo de Processo Civil, o juiz mandar\u00e1 imiti-lo provisoriamente na posse dos bens;<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 1\u00ba A imiss\u00e3o provis\u00f3ria poder\u00e1 ser feita, independente da cita\u00e7\u00e3o do r\u00e9u, mediante o dep\u00f3sito: (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 2.786, de 1956)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0a) do pre\u00e7o oferecido, se \u00easte f\u00f4r superior a 20 (vinte) v\u00eazes o valor locativo, caso o im\u00f3vel esteja sujeito ao imp\u00f4sto predial; (Inclu\u00edda pela Lei n\u00ba 2.786, de 1956)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0b) da quantia correspondente a 20 (vinte) v\u00eazes o valor locativo, estando o im\u00f3vel sujeito ao imp\u00f4sto predial e sendo menor o pre\u00e7o oferecido; (Inclu\u00edda pela Lei n\u00ba 2.786, de 1956)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0c) do valor cadastral do im\u00f3vel, para fins de lan\u00e7amento do imp\u00f4sto territorial, urbano ou rural, caso o referido valor tenha sido atualizado no ano fiscal imediatamente anterior; (Inclu\u00edda pela Lei n\u00ba 2.786, de 1956)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0d) n\u00e3o tendo havido a atualiza\u00e7\u00e3o a que se refere o inciso c, o juiz fixar\u00e1 independente de avalia\u00e7\u00e3o, a import\u00e2ncia do dep\u00f3sito, tendo em vista a \u00e9poca em que houver sido fixado origin\u00e0lmente o valor cadastral e a valoriza\u00e7\u00e3o ou desvaloriza\u00e7\u00e3o posterior do im\u00f3vel. (Inclu\u00edda pela Lei n\u00ba 2.786, de 1956)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 2\u00ba A alega\u00e7\u00e3o de urg\u00eancia, que n\u00e3o poder\u00e1 ser renovada, obrigar\u00e1 o expropriante a requerer a imiss\u00e3o provis\u00f3ria dentro do prazo improrrog\u00e1vel de 120 (cento e vinte) dias. (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 2.786, de 1956)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 3\u00ba Excedido o prazo fixado no par\u00e1grafo anterior n\u00e3o ser\u00e1 concedida a imiss\u00e3o provis\u00f3ria. (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 2.786, de 1956)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 4o\u00a0 A imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse ser\u00e1 registrada no registro de im\u00f3veis competente.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Certamente por conta de resist\u00eancias enfrentadas perante Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis, os entes atuantes no mercado imobili\u00e1rio seguiram provocando o legislador a avan\u00e7ar na disciplina legal.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Em 2010, por meio da Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 514\/2010 (posteriormente convertida na Lei n\u00ba 12.424\/2011), foi expressamente permitido ao ente desapropriante promover a abertura da matr\u00edcula da \u00e1rea expropriada sem necessidade de apura\u00e7\u00e3o da \u00e1rea eventualmente remanescente em eventual matr\u00edcula atingida parcialmente, desde que se trate de \u00e1rea urbana ou de expans\u00e3o urbana. Trata-se do \u00a7 8\u00ba do art. 176 da LRP, que assim disp\u00f5e:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 176 – O Livro n\u00ba 2 – Registro Geral – ser\u00e1 destinado, \u00e0 matr\u00edcula dos im\u00f3veis e ao registro ou averba\u00e7\u00e3o dos atos relacionados no art. 167 e n\u00e3o atribu\u00eddos ao Livro n\u00ba 3.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0(…)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 8o\u00a0 O ente p\u00fablico propriet\u00e1rio ou imitido na posse a partir de decis\u00e3o proferida em processo judicial de desapropria\u00e7\u00e3o em curso poder\u00e1 requerer a abertura de matr\u00edcula de parte de im\u00f3vel situado em \u00e1rea urbana ou de expans\u00e3o urbana, previamente matriculado ou n\u00e3o, com base em planta e memorial descritivo, podendo a apura\u00e7\u00e3o de remanescente ocorrer em momento posterior. (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 12.424, de 2011)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 Al\u00e9m disso, ainda por meio da supracitada norma de 2010, deixou-se claro o cabimento da fus\u00e3o de matr\u00edculas de im\u00f3veis cont\u00edguos objeto de imiss\u00e3o provis\u00f3ria em favor do ente desapropriante no contexto de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria ou de programas habitacionais, tudo por meio da introdu\u00e7\u00e3o do inciso III e do \u00a7\u00a7 2\u00ba e 3\u00ba ao art. 234 da LRP (os quais vieram a ser modificados posteriormente).<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0As altera\u00e7\u00f5es acima, por\u00e9m, n\u00e3o foram suficientes para desobstruir as necessidades registrais dos procedimentos de desapropria\u00e7\u00e3o.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Em 2015, por meio da Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 700\/2015, que acresceu o art. 176-A \u00e0 LRP, tentou-se disciplinar o registro da aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da propriedade com foco nas hip\u00f3teses de desapropria\u00e7\u00e3o, eliminando embara\u00e7os registrais (como a exig\u00eancia de memorial descritivo para \u00e1rea remanescente de matr\u00edcula parcialmente atingida). Igualmente, estendeu-se o regime jur\u00eddico-registral da desapropria\u00e7\u00e3o para as cess\u00f5es ou promessas de cess\u00e3o de direitos oriundos da imiss\u00e3o provis\u00f3ria da posse. Mas essa Medida Provis\u00f3ria caducou.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Em 2021, reiterou-se, com sucesso, essa pretens\u00e3o. A Lei de Ferrovias (Lei n\u00ba 14.273\/2021) acresceu novamente o art. 176-A \u00e0 LRP, renovando a disciplina desburocratizante acima do registro da aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da propriedade com olhos principalmente nas situa\u00e7\u00f5es de desapropria\u00e7\u00e3o. E, tamb\u00e9m, passou-se a contemplar as hip\u00f3teses de cess\u00e3o ou promessa de cess\u00e3o de direitos oriundos de imiss\u00e3o provis\u00f3ria, a exemplo da nova reda\u00e7\u00e3o dada aos incisos III do art. 235 da LRP.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Toda essa odisseia normativa para dar respaldo registral \u00e0 desapropria\u00e7\u00e3o desaguou no cen\u00e1rio normativo atual desenhado pela recent\u00edssima Lei do NPMCMV.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0De um lado, a formaliza\u00e7\u00e3o registral da imiss\u00e3o provis\u00f3ria decorrente de desapropria\u00e7\u00e3o est\u00e1 cristalizada no art. 176-A da LRP. Esse preceito desonera o ente desapropriante de medidas como apura\u00e7\u00e3o de remanescente de \u00e1reas de matr\u00edculas parcialmente atingidas (art. 176-A, \u00a7 2\u00ba, LRP). Tamb\u00e9m flexibiliza o princ\u00edpio da especialidade objetiva, “passando pano quente” diante de eventual diverg\u00eancia das descri\u00e7\u00f5es perimetrais da \u00e1rea desapropriada em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 descri\u00e7\u00e3o constante de matr\u00edculas (art. 176-A, \u00a7 4\u00ba-A, LRP). Al\u00e9m disso, essas regras desburocratizantes foram estendidas para outras formas de aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria, como o usucapi\u00e3o, e tamb\u00e9m para o registro da concess\u00e3o de uso especial para fins de moradia, tudo com olhos em facilitar a formaliza\u00e7\u00e3o de a\u00e7\u00f5es de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria ou de pol\u00edticas habitacionais (art. 176-A, \u00a7 5\u00ba, IV, LRP).<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Confira-se o texto atual do referido preceito:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 176-A. O registro de aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria ensejar\u00e1 a abertura de matr\u00edcula relativa ao im\u00f3vel adquirido, se n\u00e3o houver, ou quando: (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 14.620, de 2023)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0I – atingir parte de im\u00f3vel objeto de registro anterior; ou (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 14.620, de 2023)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0II – atingir, total ou parcialmente, mais de um im\u00f3vel objeto de registro anterior. (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 14.620, de 2023)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 1\u00ba \u00a0A matr\u00edcula ser\u00e1 aberta com base em planta e memorial descritivo do im\u00f3vel utilizados na instru\u00e7\u00e3o do procedimento administrativo ou judicial que ensejou a aquisi\u00e7\u00e3o. (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 14.620, de 2023)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 2\u00ba \u00a0As matr\u00edculas atingidas dever\u00e3o, conforme o caso, ser encerradas ou receber averba\u00e7\u00e3o dos respectivos desfalques, dispensada, para esse fim, a retifica\u00e7\u00e3o do memorial descritivo da \u00e1rea remanescente. (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 14.620, de 2023)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 3\u00ba (VETADO).\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0(Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 14.273, de 2021)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Vig\u00eancia<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 4\u00ba \u00a0Se a \u00e1rea adquirida em car\u00e1ter origin\u00e1rio for maior do que a constante do registro existente, a informa\u00e7\u00e3o sobre a diferen\u00e7a apurada ser\u00e1 averbada na matr\u00edcula aberta. (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 14.620, de 2023)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 4\u00ba-A. Eventuais diverg\u00eancias entre a descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel constante do registro e aquela apresentada pelo requerente n\u00e3o obstar\u00e3o o registro. (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 14.620, de 2023)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 5\u00ba \u00a0O disposto neste artigo aplica-se, sem preju\u00edzo de outros, ao registro de: (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 14.620, de 2023)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0I – ato de imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse, em procedimento de desapropria\u00e7\u00e3o; (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 14.273, de 2021)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Vig\u00eancia<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0II – carta de adjudica\u00e7\u00e3o, em procedimento judicial de desapropria\u00e7\u00e3o; (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 14.273, de 2021)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Vig\u00eancia<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0III – escritura p\u00fablica, termo ou contrato administrativo, em procedimento extrajudicial de desapropria\u00e7\u00e3o. (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 14.273, de 2021)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Vig\u00eancia<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0IV – aquisi\u00e7\u00e3o de \u00e1rea por usucapi\u00e3o ou por concess\u00e3o de uso especial para fins de moradia; (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 14.620, de 2023)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0V – senten\u00e7a judicial de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel, em procedimento expropriat\u00f3rio de que tratam os \u00a7\u00a7 4\u00ba e 5\u00ba do art. 1.228 da Lei n\u00ba 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (C\u00f3digo Civil). (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 14.620, de 2023)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0De outro lado, est\u00e1 claro o cabimento da fus\u00e3o de matr\u00edculas cont\u00edguas de im\u00f3veis objeto de imiss\u00e3o provis\u00f3ria em favor do ente desapropriante ou de cession\u00e1rios ou promitentes cession\u00e1rios, desde que se trate de \u00e1rea urbana (ou de expans\u00e3o urbana) e de programas habitacionais ou de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria. \u00c9 o art. 235, III e \u00a7\u00a7 2\u00ba e 3\u00ba, da LRP:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 235 – Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matr\u00edcula \u00fanica: (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 6.216, de 1975).<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0(…)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0III – 2 (dois) ou mais im\u00f3veis cont\u00edguos objeto de imiss\u00e3o provis\u00f3ria registrada em nome da Uni\u00e3o, dos Estados, do Distrito Federal, dos Munic\u00edpios ou de suas entidades delegadas ou contratadas e sua respectiva cess\u00e3o e promessa de cess\u00e3o. (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 14.620, de 2023)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0(…)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 2o\u00a0 A hip\u00f3tese de que trata o inciso III somente poder\u00e1 ser utilizada nos casos de im\u00f3veis inseridos em \u00e1rea urbana ou de expans\u00e3o urbana e com a finalidade de implementar programas habitacionais ou de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, o que dever\u00e1 ser informado no requerimento de unifica\u00e7\u00e3o. (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 12.424, de 2011)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 3\u00ba Na hip\u00f3tese de que trata o inciso III do caput deste artigo, a unifica\u00e7\u00e3o poder\u00e1 abranger matr\u00edculas ou transcri\u00e7\u00f5es relativas a im\u00f3veis cont\u00edguos \u00e0queles que tenham sido objeto da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse. (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 14.273, de 2021) Vig\u00eancia<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Enfim, o cen\u00e1rio normativo atual pode ser resumido da seguinte maneira:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0a) consideram-se como direitos reais os direitos oriundos de imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse por conta de desapropria\u00e7\u00e3o bem como os direitos de cession\u00e1rios e promitentes cession\u00e1rios (arts. 1.225, XIV, CC);<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0b) esses direitos s\u00e3o hipotec\u00e1veis e alien\u00e1veis fiduciariamente em garantia (art. 1.473, XI, CC; e art. 22, \u00a7 1\u00ba, V, da Lei n\u00ba 9.514\/1997);<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0c) \u00e9 cab\u00edvel o registro da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse em favor do ente desapropriante bem como dos direitos de cession\u00e1rio ou de promitente cession\u00e1rio (art. 167, I, “36”, LRP; e art. 15, \u00a7 4\u00ba, Decreto-Lei n\u00ba 3.365\/1941).<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0d) o registro da aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria por desapropria\u00e7\u00e3o e usucapi\u00e3o bem como o registro da concess\u00e3o de uso especial para fins de moradia est\u00e1 disciplinado no art. 216-A da LRP, indicando as hip\u00f3teses em que se dever\u00e3o abrir novas matr\u00edculas e flexibilizando o princ\u00edpio da especialidade objetiva ao dispensar a apura\u00e7\u00e3o de \u00e1rea remanescente e relevar diverg\u00eancias de descri\u00e7\u00f5es perimetrais (art. 216-A, LRP).<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0e) a fus\u00e3o de matr\u00edculas objeto de imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse no contexto de programas habitacionais ou de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria em \u00e1reas urbanas ou de expans\u00e3o urbana \u00e9 permitida e alcan\u00e7a tamb\u00e9m hip\u00f3teses de cession\u00e1rios ou promitentes cession\u00e1rios de direitos oriundos da imiss\u00e3o provis\u00f3ria (art. 235, III, \u00a7\u00a7 2\u00ba e 3\u00ba, LRP).<\/p>\n An\u00e1lise cr\u00edtica: a atecnia utilitarista da lei\u00a0<\/strong><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0<\/strong>Todo esse cen\u00e1rio normativo desenhado em torno dos direitos oriundos da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse em favor do ente desapropriante foi, na verdade, impulsionado pelo interesse utilitarista de remover obst\u00e1culos registrais que eram opostos \u00e0 formaliza\u00e7\u00e3o de desapropria\u00e7\u00f5es e de regulariza\u00e7\u00f5es fundi\u00e1rias.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Acontece que esse \u00edmpeto final\u00edstico acabou tra\u00e7ando um percurso tortuoso do ponto de vista da dogm\u00e1tica civilista, o que reclamar\u00e1 da doutrina e da jurisprud\u00eancia certo esfor\u00e7o malabarista para repelir riscos jur\u00eddicos.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0De fato, apesar de haver expresso texto legal, \u00e9 at\u00e9cnico afirmar que os direitos oriundos da imiss\u00e3o provis\u00f3ria s\u00e3o direitos reais.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00c9 que, no caso de desapropria\u00e7\u00e3o, o momento da imiss\u00e3o na posse marca a aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da propriedade pelo ente desapropriante. Eventual registro posterior no Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis n\u00e3o tem efic\u00e1cia constitutiva, mas apenas declarat\u00f3ria. Trata-se de uma exce\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da inscri\u00e7\u00e3o (segundo o qual os direitos reais nascem com o registro na matr\u00edcula do im\u00f3vel, conforme arts.1.227 e 1.245 do CC2).<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0N\u00e3o importa se essa imiss\u00e3o foi deferida em sede de tutela provis\u00f3ria, tal qual autorizado no rito da a\u00e7\u00e3o de desapropria\u00e7\u00e3o, especificamente no art. 15 do Decreto-Lei n\u00ba 3.365\/1941. As etapas posteriores do procedimento de desapropria\u00e7\u00e3o s\u00e3o essencialmente para discutir se a indeniza\u00e7\u00e3o paga pelo ente desapropriante foi ou n\u00e3o quantificada corretamente.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Em suma, o ente desapropriante deposita em ju\u00edzo o valor de indeniza\u00e7\u00e3o que reputa justo e, ato cont\u00ednuo, j\u00e1 pode obter a imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Ao ingressar na posse do bem, o ente desapropriante j\u00e1 se torna propriet\u00e1rio do bem. J\u00e1 \u00e9 titular, portanto, do direito real de propriedade. N\u00e3o h\u00e1 necessidade de nenhum reconhecimento judicial posterior.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Lembre-se de que, no caso de “desapropria\u00e7\u00e3o indireta”, a l\u00f3gica \u00e9 similar. No momento em que o ente desapropriante “invade” o im\u00f3vel e passou a ocup\u00e1-lo, h\u00e1 a aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da propriedade. S\u00f3 sobrar\u00e1 ao particular discutir judicialmente o valor devido a t\u00edtulo de indeniza\u00e7\u00e3o. A famosa a\u00e7\u00e3o de desapropria\u00e7\u00e3o indireta destina-se basicamente a essa discuss\u00e3o. N\u00e3o se discute a\u00ed a titularidade do bem!<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Portanto, por a\u00ed j\u00e1 se v\u00ea a atecnia grave em afirmar que seriam direitos reais “os direitos oriundos da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse”. N\u00e3o se trata de direitos reais aut\u00f4nomos, e sim de direito real de propriedade do ente desapropriante.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Consideramos, portanto, ter havido grav\u00edssima atecnia em ter acrescido ao art. 1.225 do CC os direitos oriundos da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse como um novo direito real.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Cabe \u00e0 doutrina e \u00e0 jurisprud\u00eancia reagir hermeneuticamente, chamando \u00e0 ordem a manobra legislativa.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Por essa raz\u00e3o, entendemos que os “direitos oriundos da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse” bem como os direitos de eventual cession\u00e1rio ou promitente cession\u00e1rio n\u00e3o s\u00e3o direitos reais aut\u00f4nomos, mas apenas direitos reais de propriedade.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Uma utilidade pr\u00e1tica disso \u00e9 que as regras relativas ao direito real de propriedade previstas no C\u00f3digo Civil, como os arts. 1.228 ao 1.232 do CC, s\u00e3o plenamente aplic\u00e1veis.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Igualmente, podem-se considerar dispens\u00e1vel a previs\u00e3o de que “os direitos oriundos da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse” s\u00e3o hipotec\u00e1veis ou alien\u00e1veis fiduciariamente em garantia. Isso, porque o direito real de propriedade sobre im\u00f3vel j\u00e1 abarca essas esp\u00e9cies de garantias reais.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Outrossim, a previs\u00e3o de abertura de matr\u00edculas na hip\u00f3tese de imiss\u00e3o provis\u00f3ria em \u00e1reas total ou parcialmente divergentes das constantes de matr\u00edculas j\u00e1 abertas \u00e9 desnecess\u00e1ria, pois isso j\u00e1 decorre do que deve ser aplicado em qualquer situa\u00e7\u00e3o de aquisi\u00e7\u00e3o de direito real de propriedade.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Em suma, do ponto de vista t\u00e9cnico, o mais adequado teria sido que o legislador simplesmente houvesse esclarecido que a imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse pelo ente desapropriante implica a aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria do direito real de propriedade e houvesse fixado as regras desburocratizantes de sua prefer\u00eancia.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Resta, por\u00e9m, saber: por que o texto legal acabou descarrilando dos trilhos da dogm\u00e1tica e ziguezagueou na disciplina dos ditos “direitos oriundos da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse”?<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0A resposta \u00e9 uma postura utilitarista dos players p\u00fablicos e privados que atuam na pr\u00e1tica imobili\u00e1ria. Diante de notas devolutivas de alguns cart\u00f3rios de im\u00f3veis e ante as diverg\u00eancias de entendimento entre os registradores de im\u00f3veis, esses players acabaram movimentando o Poder Legislativo para editar normas muito textuais, ainda que em sacril\u00e9gio \u00e0 dogm\u00e1tica civil\u00edstica.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Consideramos n\u00e3o apenas censur\u00e1veis, mas tamb\u00e9m perigosas, essas pisadas tr\u00f4pegas no tratamento dos institutos jur\u00eddicos. Isso, porque, ao sair dos trilhos, abre-se espa\u00e7o para teses jur\u00eddicas indesejadas, que podem frustrar os objetivos do legislador.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Al\u00e9m disso, normas do status t\u00e9cnico e cient\u00edfico como o C\u00f3digo Civil n\u00e3o deveriam sofrer “interven\u00e7\u00f5es cir\u00fargicas” do legislador com tanta facilidade. \u00c9 preciso haver muita rever\u00eancia e cuidado nisso, porque, ao contr\u00e1rio das demais leis, o C\u00f3digo Civil \u00e9 marcado por uma sistematiza\u00e7\u00e3o e cientificidade constru\u00edda ao longo de mil\u00eanios de desenvolvimento do Direito Civil. N\u00e3o \u00e9 \u00e0 toa que os anteprojetos de C\u00f3digo Civil sempre foram desenhados por juristas de alto porte.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0O caso em tema enfileira-se com outros de inocula\u00e7\u00f5es at\u00e9cnicas de dispositivos no C\u00f3digo Civil, a exemplo do equivocado emprego do termo “posse direta” na usucapi\u00e3o familiar (art. 1.240-A, C\u00f3digo Civil) e da indevida inclus\u00e3o dos “fundos de investimento” como uma esp\u00e9cie de condom\u00ednio no \u00e2mbito do livro de Direito das Coisas do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Seja como for, o fato \u00e9 que \u00e0 doutrina e \u00e0 jurisprud\u00eancia resta interpretar a lei de modo a alinh\u00e1-la \u00e0 correta natureza jur\u00eddica dos institutos jur\u00eddicos, atraindo o regime jur\u00eddico pertinente.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0In casu, conclu\u00edmos: a Lei do NPMCMV n\u00e3o criou nenhum direito real novo, apesar de ter engordado a lista do art. 1.225 do CC. Ela, na verdade, apenas fez refer\u00eancia ao direito real de propriedade na hip\u00f3tese de este ser adquirido por meio da desapropria\u00e7\u00e3o (mais especificamente quando da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse). O inciso XIV do art. 1.225 do CC deve ser lido como uma hip\u00f3tese meramente declarat\u00f3ria e indicativa do pr\u00f3prio direito real de propriedade.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0O legislador, nesse ponto, confundiu a causa de aquisi\u00e7\u00e3o do direito real de propriedade com o pr\u00f3prio direito real. A imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse \u00e9 apenas a causa jur\u00eddica de aquisi\u00e7\u00e3o do direito real de propriedade, \u00e0 semelhan\u00e7a do usucapi\u00e3o (que, com o transcurso do tempo de posse ad usucapionem, faz nascer o direito real de propriedade de modo origin\u00e1rio para o usucapiente). \u00c9, pois, at\u00e9cnico afirmar que os “direitos oriundos da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse” s\u00e3o uma nova categoria de direito real, assim como seria at\u00e9cnico asseverar o mesmo em rela\u00e7\u00e3o aos “direitos oriundos do usucapi\u00e3o”. Na verdade, esses direitos oriundos da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse s\u00e3o apenas ep\u00edtetos do velho e consagrado direito real de propriedade.<\/p>\n __________<\/p>\n 1 A origem foi a lei 9.785\/1999 e, posteriormente, a Lei n\u00ba 12.424\/2011 (fruto da convers\u00e3o da Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 514\/2010).<\/p>\n 2 Art. 1.227. Os direitos reais sobre im\u00f3veis constitu\u00eddos, ou transmitidos por atos entre vivos, s\u00f3 se adquirem com o registro no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis dos referidos t\u00edtulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste C\u00f3digo.<\/p>\n (…)<\/p>\n Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do t\u00edtulo translativo no Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n \u00a7 1\u00a0o\u00a0Enquanto n\u00e3o se registrar o t\u00edtulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do im\u00f3vel.<\/p>\n \u00a7 2\u00a0o\u00a0Enquanto n\u00e3o se promover, por meio de a\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria, a decreta\u00e7\u00e3o de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do im\u00f3vel.<\/p>\n
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