\u00a0 \u00a0 \u00a0Desde o advento da ent\u00e3o Medida Provis\u00f3ria n\u00ba. 1.085\/21, hoje convertida na lei 14.382\/22, uma quest\u00e3o tem desafiado os operadores jur\u00eddicos do mercado imobili\u00e1rio. Trata-se da chamada “assinatura eletr\u00f4nica avan\u00e7ada” que, nos termos do art. 17, \u00a71\u00ba, da Lei de Registros P\u00fablicos, e art. 38, caput e \u00a72\u00ba, da lei 11.977\/2009, ambos alterados pela Lei 14.382\/22, passou a ser admitida no Registro de Im\u00f3veis conforme regulamenta\u00e7\u00e3o a ser dada pelo e. Conselho Nacional de Justi\u00e7a1.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0A mat\u00e9ria foi novamente ventilada na MP 1.162\/23, que reformulou o “Programa Minha Casa, Minha Vida” e inseriu o art. 17-A na Lei das Assinaturas Eletr\u00f4nicas (14.063\/20), prevendo expressamente a possibilidade de utiliza\u00e7\u00e3o das assinaturas avan\u00e7adas por institui\u00e7\u00f5es financeiras que atuem com cr\u00e9dito imobili\u00e1rio e os part\u00edcipes de seus contratos, dotando, aparentemente, tal espec\u00edfica previs\u00e3o, de efic\u00e1cia plena perante o registro imobili\u00e1rio, independentemente de ulterior regula\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Pois bem, definida pela Lei de Assinaturas Eletr\u00f4nicas (14.063\/20) a partir do uso de certificados “n\u00e3o emitidos dentro da Infraestrutura de Chaves P\u00fablicas Brasileira”, a assinatura eletr\u00f4nica avan\u00e7ada teria tr\u00eas caracter\u00edsticas, quais sejam: “a) estar associada ao signat\u00e1rio de maneira un\u00edvoca; b) utilizar dados para a cria\u00e7\u00e3o de assinatura eletr\u00f4nica cujo signat\u00e1rio pode, com elevado n\u00edvel de confian\u00e7a, operar sob o seu controle exclusivo; c) estar relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modifica\u00e7\u00e3o posterior seja detect\u00e1vel”.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Apresentar-se-ia, ent\u00e3o, como alternativa m\u00e9dia entre a assinatura eletr\u00f4nica simples, a qual permite qualquer tipo de dado capaz de identificar o signat\u00e1rio do documento, como, por exemplo, um mero e-mail cadastrado, e a assinatura eletr\u00f4nica qualificada, aquela regulada dentro da ICP-Brasil pela MP 2.200-2\/01, com todos os requisitos elaborados e fiscalizados pelo ITI e seu Comit\u00ea Gestor.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Os aspectos eminentemente jur\u00eddicos, pertinentes \u00e0 estrutura e fun\u00e7\u00e3o do sistema notarial e registral em confronto com a novidade, parecem j\u00e1 ter sido adequadamente expostos em diversos textos de autores cuja autoridade suplanta, em muito, qualquer maior pretens\u00e3o de contribui\u00e7\u00e3o destes articulistas, tendo sido apontado que a utiliza\u00e7\u00e3o da assinatura avan\u00e7ada poderia “subverter primados basilares do regime jur\u00eddico (…) especialmente a f\u00e9 p\u00fablica”2, dar “‘\u00e0 raposa (…) a chave do galinheiro.”, com “preju\u00edzos graves e injustificados aos consumidores”3 \u00a0e ser capaz de criar um “caminho tortuoso, incerto e pouco confi\u00e1vel de fomento \u00e0 monetiza\u00e7\u00e3o da especula\u00e7\u00e3o em detrimento \u00e0 confian\u00e7a das rela\u00e7\u00f5es reais com s\u00e9rias repercuss\u00f5es, especialmente, para o cidad\u00e3o comum.”4<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0O presente texto tem outro vi\u00e9s e visa chamar a aten\u00e7\u00e3o para uma viv\u00eancia pr\u00e1tica que j\u00e1 tem contraposto interesses de consumidores e de players do mercado em contrata\u00e7\u00f5es cada vez mais f\u00e1ceis e r\u00e1pidas que parecem se anunciar tamb\u00e9m para o sistema imobili\u00e1rio.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Assim, em rela\u00e7\u00e3o a outro mercado de cr\u00e9dito – este j\u00e1 bastante \u00e1gil, com cr\u00e9dito “na hora” -, algumas situa\u00e7\u00f5es envolvendo assinatura digital t\u00eam afrontado os operadores do direito que atuam na esfera consumerista, sobretudo quando presentes consumidores “hipervulner\u00e1veis”, os quais, al\u00e9m da natural vulnerabilidade do consumidor, possuem ainda outros tipos de vulnerabilidade, como a social-econ\u00f4mica ou a et\u00e1ria frente \u00e0 nova economia digital.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Trata-se da contrata\u00e7\u00e3o facilitada do cr\u00e9dito direto ao consumidor, em especial na modalidade “consignado”, que apresentou in\u00fameras dificuldades nos \u00faltimos anos, justamente em decorr\u00eancia de sua contrata\u00e7\u00e3o digital r\u00e1pida.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Assim, em 2021, a Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon) firmou compromisso com a Febraban e a Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Bancos para aplicar com maior rigor puni\u00e7\u00f5es a bancos infratores de recomenda\u00e7\u00f5es sobre a concess\u00e3o de cr\u00e9dito ao consumidor, sendo que o “uso de tecnologias como reconhecimento facial para garantir consentimento do consumidor esteve entre os pontos debatidos”.\u00a0 A prop\u00f3sito, foram aplicadas multas milion\u00e1rias para pelo menos tr\u00eas institui\u00e7\u00f5es banc\u00e1rias por “abusividades cometidas na oferta e contrata\u00e7\u00e3o de empr\u00e9stimos consignados”5.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Foi apurado que uma boa parte de tais contratos possu\u00eda assinaturas fraudadas, as quais se tornaram poss\u00edveis justamente pela facilita\u00e7\u00e3o dada pelas assinaturas digitais.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Toda a fraude “come\u00e7a na assinatura”, e, “como haveria pouca confer\u00eancia e os processos s\u00e3o eletr\u00f4nicos”, elas “costumam passar sem contesta\u00e7\u00e3o por bancos”6. Segundo o Presidente da Associa\u00e7\u00e3o Nacional dos Profissionais e Empresas Promotoras de Cr\u00e9dito e Correspondentes no Pa\u00eds (Aneps), a assinatura fr\u00e1gil, sem certifica\u00e7\u00e3o digital adequada, constituiria um verdadeiro “nascedouro de fraudes”.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Ainda, segundo a Senacon, a reclama\u00e7\u00e3o por empr\u00e9stimos consignados aumentou em mais de 100% no ano de 2021, sendo que “Os principais problemas indicados pelos consumidores referentes a cr\u00e9dito consignado s\u00e3o os seguintes: a) cobran\u00e7a por servi\u00e7o\/produto n\u00e3o contratado\/n\u00e3o reconhecido\/n\u00e3o solicitado; b) dificuldade para obter boleto de quita\u00e7\u00e3o ou informa\u00e7\u00f5es acerca de c\u00e1lculos, pagamentos, saldo devedor; c) n\u00e3o entrega do contrato ou documenta\u00e7\u00e3o relacionada ao servi\u00e7o; d) cobran\u00e7a indevida\/abusiva para alterar ou cancelar o contrato; e) portabilidade n\u00e3o efetivada; f) margem consign\u00e1vel: bloqueio\/ contesta\u00e7\u00e3o; g) SAC: Dificuldade para cancelar o servi\u00e7o.”7 (grifo nosso)<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Conforme procedimentos sancionadores instaurados justamente para a averigua\u00e7\u00e3o de tais pr\u00e1ticas de assinaturas facilitadas sem a devida qualifica\u00e7\u00e3o da parte e de sua vontade, a Senacon sublinhou que os casos, em geral, “envolvem uma qualidade especial de consumidores: os idosos. Eles merecem aten\u00e7\u00e3o especial quanto \u00e0 sua prote\u00e7\u00e3o, em raz\u00e3o da sua condi\u00e7\u00e3o de hipervulnerabilidade frente \u00e0 contrata\u00e7\u00e3o dos empr\u00e9stimos consignados e a sua propens\u00e3o a se tornar um consumidor superendividado. Ademais, \u00e9 importante destacar que esses consumidores merecem, ainda, uma prote\u00e7\u00e3o mais especial no \u00e2mbito da economia digital, pois normalmente encontram dificuldades adicionais para utilizar bens e servi\u00e7os oferecidos em meio eletr\u00f4nico, se comparados com o resto da popula\u00e7\u00e3o.”8<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Ora, a contrata\u00e7\u00e3o do chamado cr\u00e9dito consignado r\u00e1pido se utilizaria de informa\u00e7\u00f5es como a pr\u00f3pria selfie, fornecida espontaneamente pela v\u00edtima induzida por fals\u00e1rios, ou mesmo obtida de grandes bancos de dados comprados de data brokers ilegais a partir de grandes vazamentos9.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Nesse aspecto, n\u00e3o custa lembrar que para adentrar a qualquer edif\u00edcio de escrit\u00f3rios hoje, deixamos corriqueiramente uma selfie e um documento de identifica\u00e7\u00e3o, justamente dados que “a) est\u00e3o associados ao signat\u00e1rio de maneira un\u00edvoca;” e “b) podem ser utilizados para a cria\u00e7\u00e3o de assinatura eletr\u00f4nica cujo signat\u00e1rio pode, com elevado n\u00edvel de confian\u00e7a, operar sob o seu controle exclusivo”.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0A quest\u00e3o se torna ainda mais dram\u00e1tica quando se tem em conta que as pr\u00f3prias institui\u00e7\u00f5es financeiras, em si, muitas vezes n\u00e3o praticam qualquer il\u00edcito na concess\u00e3o do cr\u00e9dito, vez que os dados s\u00e3o obtidos por criminosos em decorr\u00eancia de ato da pr\u00f3pria v\u00edtima ou de terceiros. Em outras palavras, o consumidor lesado n\u00e3o conseguiria qualquer ressarcimento da pr\u00f3pria institui\u00e7\u00e3o financeira, se constituindo o fato em verdadeiro “fortuito externo”10.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0E essa facilidade da burla do sistema de assinatura, mesmo que contando com a utiliza\u00e7\u00e3o de biometria pelo reconhecimento facial, parece decorrer do fato de que embora tenhamos adotado a defini\u00e7\u00e3o, quase literal, da Uncitral para as assinaturas avan\u00e7adas11, n\u00e3o adotamos as regula\u00e7\u00f5es recomendadas para as entidades certificadoras, as quais, de acordo com os artigos 9\u00ba e 10, deveriam observar diversas medidas estritas de seguran\u00e7a, como, por exemplo, recursos humanos, sistemas e procedimentos adequados com auditoria por um corpo independente. Essas medidas de seguran\u00e7a somente existem no Brasil para a assinatura eletr\u00f4nica qualificada, conforme os procedimentos normatizados pelo ITI dentro da ICP-Brasil.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Nesse sentido, uma assinatura avan\u00e7ada hoje, no pa\u00eds, pode observar adequadamente a legisla\u00e7\u00e3o vigente sem possuir um grande grau de confiabilidade mantido por uma fiscaliza\u00e7\u00e3o e arcabou\u00e7o regulat\u00f3rio satisfat\u00f3rio, os quais precisamente s\u00f3 existem para a assinatura qualificada.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00c9 por tal raz\u00e3o que o Estado da Para\u00edba, por exemplo, editou a Lei n\u00ba. 12.027\/21, a qual exige a assinatura f\u00edsica de idosos em contratos de opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito. A lei foi impugnada por ADIN proposta pela “Confedera\u00e7\u00e3o Nacional do Sistema Financeiro”, sob o argumento de que a restri\u00e7\u00e3o seria discriminat\u00f3ria e anacr\u00f4nica, mas mantida pelo e. Supremo Tribunal Federal, sob o fundamento de que a norma “limita-se a assegurar que o cliente idoso tenha ci\u00eancia dos contratos que assina e que seja seu o desejo de efetuar determinada contrata\u00e7\u00e3o. \u00c9, portanto, mat\u00e9ria afeta ao direito do consumidor”. Conforme o relator, Min. Gilmar Mendes, “os dispositivos em quest\u00e3o n\u00e3o interferem no objeto do contrato pactuado, mas destina-se a garantir o direito \u00e0 informa\u00e7\u00e3o dos consumidores idosos do Estado da Para\u00edba, bem como a assegurar seu consentimento informado.”12<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00c9 justamente de seguran\u00e7a e consentimento informado que se trata.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Veja-se que logo ap\u00f3s as novas leis sobre assinatura eletr\u00f4nica no Registro de Im\u00f3veis, j\u00e1 se publicizou a inten\u00e7\u00e3o de contrata\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio por reconhecimento facial – uma das possibilidades da nova assinatura, j\u00e1 que, como informado, a “selfie” teria as tr\u00eas caracter\u00edsticas antes citadas para classificar a assinatura como avan\u00e7ada -, reduzindo o prazo para libera\u00e7\u00e3o de recursos “de 25 dias para apenas 10 dias”, sendo poss\u00edvel, ainda, “quando a documenta\u00e7\u00e3o est\u00e1 em ordem, chegar a fazer o processo em s\u00f3 tr\u00eas dias”13.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Ora, por regulamenta\u00e7\u00e3o do Banco Central14, a libera\u00e7\u00e3o de recursos em financiamentos imobili\u00e1rios somente pode ser realizada ap\u00f3s a constitui\u00e7\u00e3o da garantia, o que significa dizer que no prazo de s\u00f3 tr\u00eas dias, se encontram amalgamados a eventual confer\u00eancia da documenta\u00e7\u00e3o, suposta leitura e compreens\u00e3o do contrato, sua efetiva formaliza\u00e7\u00e3o e assinatura, encaminhamento e an\u00e1lise registral e, finalmente, a pr\u00f3pria constitui\u00e7\u00e3o da garantia para libera\u00e7\u00e3o dos valores.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00c9 de se imaginar que sob a rubrica da “assinatura por reconhecimento facial”, na verdade, foram empenhados os cr\u00e9ditos n\u00e3o s\u00f3 da assinatura em si, mas de todo o processo de documenta\u00e7\u00e3o, forma\u00e7\u00e3o e qualifica\u00e7\u00e3o da vontade.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Ora, se h\u00e1 3 – ou mesmo 10 – dias para todo o processo acima descrito, quantos minutos haveria de reflex\u00e3o e qualifica\u00e7\u00e3o da vontade do consumidor antes de tomar o empr\u00e9stimo que possivelmente ser\u00e1 o maior passivo de sua vida?15<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Cabe frisar que 80% (oitenta por cento) dos atendimentos do NUDECON-PR (N\u00facleo de Defesa do Consumidor da Defensoria P\u00fablica do Estado do Paran\u00e1) – cifra que se repete com pouca varia\u00e7\u00e3o em praticamente todo o pa\u00eds – t\u00eam como objeto reclama\u00e7\u00f5es de consumidores idosos sobre v\u00edcio na contrata\u00e7\u00e3o de empr\u00e9stimos consignados, sendo a principal delas a inexist\u00eancia de informa\u00e7\u00f5es claras, precisas e adequadas sobre o contrato, especialmente sobre a taxa efetiva dos juros e encargos. Que se dir\u00e1 do tempo de reflex\u00e3o e explica\u00e7\u00e3o necess\u00e1rios para auferir adequado consentimento em rela\u00e7\u00e3o a sistemas de amortiza\u00e7\u00e3o (SAC? Price? Etc), taxas de juros e atualiza\u00e7\u00e3o (pr\u00e9-fixado, IPCA+ etc), em um contrato garantido pela pr\u00f3pria moradia do consumidor?<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0A quest\u00e3o do tempo de reflex\u00e3o n\u00e3o parece burocr\u00e1tica para institui\u00e7\u00f5es financeiras de pa\u00edses como a Alemanha e o Jap\u00e3o, nos quais, por lei, \u00e9 obrigat\u00f3rio aguardar um per\u00edodo que varia de duas semanas a at\u00e9 um m\u00eas antes de se poder formalizar efetivamente a garantia de empr\u00e9stimos, com disposi\u00e7\u00f5es que determinam, por exemplo, o recebimento antecipado da minuta da escritura pelo consumidor final ou uma pr\u00e9-declara\u00e7\u00e3o de vontade anterior \u00e0 formaliza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio pelo garantidor.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0A velocidade do cr\u00e9dito e a facilidade de sua formaliza\u00e7\u00e3o pretendida pela assinatura “r\u00e1pida e digital” remetem a uma passagem que parece ter ficado esquecida num passado n\u00e3o t\u00e3o distante. Nas exatas palavras do Relat\u00f3rio Final da Comiss\u00e3o Nacional sobre as Causas da Crise Financeira nos Estados Unidos (“Crise do Subprime\/2008”): “For example, lenders have relied on “robo-signers” who substituted speed for accuracy by signing, and sometimes backdating, hundreds of affidavits claiming personal knowledge of facts about mortgages that they did not actually know to be true. One such “robosigner,” Jeffrey Stephan of GMAC, said that he signed 10.000 affidavits in a month- roughly 1 per minute, in a 40-hour workweek-making it highly unlikely that he verified payment histories in each individual case of foreclosure.”16<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Qui\u00e7\u00e1, reduzir o prazo de libera\u00e7\u00e3o de recursos de 3 dias para 1 minuto, assinando 10.000 contratos por m\u00eas, seja uma melhoria ainda maior do sistema…mas para quem?<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0A situa\u00e7\u00e3o envolvendo o f\u00f3lio real ganha ainda mais dramaticidade quando se tem em conta que as fraudes envolvendo empr\u00e9stimos em conta costumam ser percebidas rapidamente, uma vez que a disponibiliza\u00e7\u00e3o ou subtra\u00e7\u00e3o de valores na conta de suas v\u00edtimas dificilmente se faz sentir em prazo superior a um m\u00eas. Por outro lado, as fraudes imobili\u00e1rias podem demorar anos para serem detectadas, uma vez que n\u00e3o \u00e9 costume retirar certid\u00f5es de matr\u00edculas de im\u00f3veis que est\u00e3o em nome de seu propriet\u00e1rio e que n\u00e3o foram por ele mesmo objeto de qualquer negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Ademais, uma vez que o registro n\u00e3o tem poderes jurisdicionais para a declara\u00e7\u00e3o da nulidade ou inexist\u00eancia dos neg\u00f3cios eventualmente fraudulentos, a sua descoberta levar\u00e1 ao inevit\u00e1vel e delongado caminho processual contencioso, com poss\u00edveis anos de espera at\u00e9 que o im\u00f3vel possa ser novamente regularizado e devolvido ao mercado sem qualquer apontamento.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Em s\u00edntese, na esteira da redu\u00e7\u00e3o de formalidades pretendida pela nova legisla\u00e7\u00e3o, o novo sistema de assinatura digital trar\u00e1 com certeza uma alavancagem para as opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito, mas se a forma \u00e9 protetiva, algu\u00e9m vir\u00e1 a pagar essa conta.<\/p>\n
__________<\/p>\n
1 Embora o tema do presente texto se refira especificamente ao uso de assinaturas avan\u00e7adas, todos os argumentos podem ser levados, com uma preocupa\u00e7\u00e3o ainda mais profunda, para o provimento 94\/2020 do e. CNJ que, em \u00e9poca de pandemia, e, portanto, supostamente transit\u00f3rio, autorizou o oficial de registro a receber qualquer tipo de documento digital ou digitalizado conforme “seu prudente crit\u00e9rio”, tendo sua vig\u00eancia estendida indefinidamente, independentemente do t\u00e9rmino da pandemia.<\/p>\n
2 CAMPILONGO, C. F. F\u00e9 p\u00fablica, seguran\u00e7a jur\u00eddica e assinatura digital. 18.05.2022. Acesso em 12.06.2023.<\/p>\n
3 MARQUES, C. L.; MIRAGEM, B. A raposa e o galinheiro: a MP 1.085\/2021 e os riscos ao consumidor. 02.05.2022. Dispon\u00edvel aqui. Acesso em 12.06.2023.<\/p>\n
4 CAMPOS, R. CNJ e a constru\u00e7\u00e3o da confian\u00e7a digital. 14.11.2022. Dispon\u00edvel aqui. Acesso em 12.06.2023.<\/p>\n
5 Dispon\u00edvel aqui. Acesso em 13.06.2023.<\/p>\n
6 Dispon\u00edvel aqui. Acesso em 13.06.2023.<\/p>\n
7 V. Nota T\u00e9cnica Senacon\/MJ n\u00ba. 17\/2022.<\/p>\n
8 Notas T\u00e9cnicas Senacon\/MJ 35\/2021 e 28\/2021<\/p>\n
9 Ranking no qual o Brasil apareceu como o 12\u00ba do mundo em 2022. V. aqui. Acesso em 13.06.2023. Ademais, a intricada quest\u00e3o sobre a responsabilidade em rela\u00e7\u00e3o a tais vazamentos, conforme tratado em TERRA, A. de M. V. Hackeamento de dados pessoais e responsabilidade do fornecedor: releitura do CDC pela \u00f3ptica da LGPD. 09.07.2021. Dispon\u00edvel aqui\u00a0Acesso em 20.06.2023<\/p>\n
10 V. Zuliani, E. S. Responsabilidade dos Bancos diante da s\u00famula 479 do STJ. Dispon\u00edvel aqui. Acesso em 13.06.2023.<\/p>\n
11 V. Art. 6.3 da Lei Modelo. Dispon\u00edvel aqui. Aceso em 13.06.2023<\/p>\n
12 V. aqui. Acesso em 13.06.2023.<\/p>\n
13 “Santander quer reduzir para 10 dias concess\u00e3o de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio com uso de leitura facial”. Estad\u00e3o, 14.03.2023. Dispon\u00edvel aqui. Acesso em 12.06.2023<\/p>\n
14 Art. 9\u00ba da Resolu\u00e7\u00e3o Bacen 4.676\/2018.<\/p>\n
15 Em outro vi\u00e9s, o tema j\u00e1 foi por n\u00f3s tangenciado em O risco Americanas, o casamento adiado e o instrumento particular. 10.03.2023. Dispon\u00edvel aqui. Acesso em 12.06.2023<\/p>\n
16 Financial Crisis Inquiry Comission. The Financial Crisis Inquiry Report. Jan\/2011. p. 436.<\/p>\n
Fonte: Migalhas<\/em><\/p>\n