\u00a0 \u00a0 \u00a0A penhora de im\u00f3veis objetos de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria para a satisfa\u00e7\u00e3o de d\u00e9bitos condominiais tem sido alvo de decis\u00f5es divergentes nos Tribunais de Justi\u00e7a brasileiros (“TJs”), diverg\u00eancia essa que tem alcan\u00e7ado o Superior Tribunal de Justi\u00e7a (“STJ”), como demonstram recentes julgados da Terceira e Quarta Turmas.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Em sua origem, a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bens im\u00f3veis, disciplinada pela lei 9.514\/1997, teve o objetivo de reduzir os riscos impl\u00edcitos na concess\u00e3o de cr\u00e9ditos imobili\u00e1rios existentes na \u00e9poca1. Nas palavras de Melhim Chalhub2:<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0[…] a Lei 9.514\/1997 tem em vista criar as condi\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias para revitaliza\u00e7\u00e3o e expans\u00e3o do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio e, partindo do pressuposto de que o bom funcionamento do mercado, com permanente oferta de cr\u00e9dito, depende de mecanismos capazes de imprimir efic\u00e1cia e rapidez nos processos de recomposi\u00e7\u00e3o das situa\u00e7\u00f5es de mora.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Nesse cen\u00e1rio, o legislador moldou a sistem\u00e1tica da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel a partir do instituto do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o3, blindando o alcance do im\u00f3vel para a satisfa\u00e7\u00e3o de outros cr\u00e9ditos, e de mecanismos de execu\u00e7\u00e3o extrajudicial j\u00e1 existentes.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Como resultado, a constitui\u00e7\u00e3o da nova garantia assentou-se na aliena\u00e7\u00e3o da propriedade do devedor ao credor em car\u00e1ter resol\u00favel, vinculada \u00e0 condi\u00e7\u00e3o de pagamento da d\u00edvida. Verificada a mora, a excuss\u00e3o \u00e9 realizada perante o Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, com a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade em favor do credor fiduci\u00e1rio, de modo \u00e1gil e simplificado.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0A diverg\u00eancia dos Tribunais sobre a possibilidade de afeta\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel ao pagamento da d\u00edvida condominial surge devido ao desdobramento da posse entre credor e devedor e propriedade resol\u00favel em favor do credor fiduci\u00e1rio, e ao modo como foi disciplinada a responsabiliza\u00e7\u00e3o pelas obriga\u00e7\u00f5es de natureza propter rem nesse cen\u00e1rio.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Existem tr\u00eas lados a serem observados. No primeiro est\u00e1 o devedor fiduciante, investido em um direito real de aquisi\u00e7\u00e3o – a propriedade em car\u00e1ter suspensivo – e da posse direta do im\u00f3vel. No segundo, o credor fiduci\u00e1rio, propriet\u00e1rio resol\u00favel, com poderes restritos e afetados \u00e0 satisfa\u00e7\u00e3o de seu cr\u00e9dito, e possuidor indireto do bem. E no terceiro, a coletividade condominial, que precisa arcar financeiramente com a des\u00eddia do cond\u00f4mino inadimplente.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Os posicionamentos adotados pelos Tribunais se separam em dois principais grupos. O primeiro sustenta a impenhorabilidade do im\u00f3vel alienado fiduciariamente para o pagamento de qualquer d\u00edvida do devedor fiduciante, inclusive aquelas de natureza propter rem, sob os fundamentos de que (1) o im\u00f3vel n\u00e3o comp\u00f5e a esfera patrimonial do executado e (2) a responsabilidade prevista no art. 1.345 do C\u00f3digo Civil (CC), no caso do credor fiduci\u00e1rio, est\u00e1 limitada pelo artigo 27, \u00a78\u00ba, da lei 9.514\/19974 e pelo artigo 1.368-B, par\u00e1grafo \u00fanico, do CC5.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Alexandre Junqueira Gomide6 acompanha esse primeiro entendimento, destacando a inexist\u00eancia de solidariedade entre credor fiduciante e devedor fiduci\u00e1rio nas obriga\u00e7\u00f5es condominiais, tendo em vista que:<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0(…) na aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, h\u00e1 constitui\u00e7\u00e3o de direito real de garantia e, assim, a propriedade fiduci\u00e1ria submete-se ao regime jur\u00eddico pr\u00f3prio dessa categoria de direito, ou seja, aos artigos 1.419 e seguintes do C\u00f3digo Civil. Nesses termos, segundo o art. 1.419, “o bem dado em garantia fica sujeito, por v\u00ednculo real, ao cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o”. O bem dado em garantia, portanto, tem por objetivo garantir o pagamento da d\u00edvida contra\u00edda com o credor fiduci\u00e1rio e n\u00e3o com terceiros.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Nesse cen\u00e1rio, o condom\u00ednio exequente, n\u00e3o localizando outros bens do devedor fiduciante, tem como \u00fanica op\u00e7\u00e3o requerer a penhora do direito real de aquisi\u00e7\u00e3o do cond\u00f4mino inadimplente (art. 1.368-B do CC), como autoriza o artigo 835, XII, do C\u00f3digo de Processo Civil (CPC)7, que muitas vezes resta infrut\u00edfera.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Representativo dessa primeira corrente, no REsp n\u00ba. 1.731.735\/SP, a Ministra Relatora Nancy Andrighi da Terceira Turma do STJ defendeu a penhorabilidade desse direito real de aquisi\u00e7\u00e3o, afastando a penhora do im\u00f3vel, como uma forma de equilibrar os interesses em “jogo”, diante da legisla\u00e7\u00e3o que atualmente se apresenta, afastando, em tese, a prote\u00e7\u00e3o indiscriminada do credor fiduci\u00e1rio:<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0“(…)Aparentemente, com a interpreta\u00e7\u00e3o literal dos mencionados dispositivos legais, chega-se \u00e0 conclus\u00e3o de que o legislador procurou mesmo proteger os interesses do credor fiduci\u00e1rio, que tem a propriedade resol\u00favel como mero direito real de garantia voltado \u00e0 satisfa\u00e7\u00e3o de um cr\u00e9dito.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Ocorre que a prote\u00e7\u00e3o indefinida do credor fiduci\u00e1rio contrasta-se com outro interesse digno de tutela: o interesse dos titulares de cr\u00e9ditos gerados pelo pr\u00f3prio bem dado em garantia (a exemplo do IPTU, das despesas condominiais, etc.) que, se n\u00e3o puderem satisfaz\u00ea-lo mediante a penhora ou excuss\u00e3o da coisa, ficar\u00e3o desprotegidos.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0(…)<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0A fim de estancar eventuais choques de interesses porventura existentes, uma solu\u00e7\u00e3o que se admite \u00e9 a de que o devedor fiduciante, titular de direito real de aquisi\u00e7\u00e3o – e que possui valor econ\u00f4mico -, tenha tal direito penhorado pelos demais credores em geral, em especial pelos credores de despesas geradas pelo pr\u00f3prio bem – a exemplo do condom\u00ednio quando da cobran\u00e7a de despesas condominiais”.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0O valor econ\u00f4mico desse direito real \u00e9 representado pelo valor do financiamento j\u00e1 quitado pelo devedor fiduciante at\u00e9 o momento da penhora, afastando a hip\u00f3tese de avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Neste caso, eventual arrematante se sub-roga na posi\u00e7\u00e3o contratual do devedor fiduciante, assumindo o pagamento do valor em aberto do financiamento e mantendo intacta a garantia fiduci\u00e1ria, desde que isso constasse de forma expressa no edital de leil\u00e3o.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00c9 o entendimento que encontramos na jurisprud\u00eancia do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo:<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0“Processual. Execu\u00e7\u00e3o de t\u00edtulo extrajudicial. Decis\u00e3o que reputou imprescind\u00edvel a avalia\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel. Pretens\u00e3o \u00e0 reforma. Na esteira de julgado desta C. C\u00e2mara, vi\u00e1vel o praceamento dos direitos dos executados sobre o im\u00f3vel alienado fiduciariamente, n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1ria a avalia\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel na hip\u00f3tese de penhora dos direitos do executado sobre im\u00f3vel alienado fiduciariamente, pois seu valor deve corresponder ao montante que j\u00e1 foi quitado pelo devedor fiduciante. RECURSO PROVIDO.8<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0O valor recebido pela aliena\u00e7\u00e3o judicial do direito real, ent\u00e3o, \u00e9 liberado em favor do condom\u00ednio exequente e eventual saldo devedor continuar\u00e1 a ser executado em face do antigo cond\u00f4mino, haja vista a sub-roga\u00e7\u00e3o dos d\u00e9bitos de natureza propter rem no pre\u00e7o da arremata\u00e7\u00e3o (artigo 908, \u00a71\u00ba, do CPC9).<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0De acordo com esta primeira corrente, portanto, o im\u00f3vel s\u00f3 poder\u00e1 ser penhorado para pagamento dos d\u00e9bitos condominiais a partir da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade pelo credor fiduci\u00e1rio, quando este ser\u00e1 imitido na posse direta do bem e assumir\u00e1 responsabilidade solid\u00e1ria pela d\u00edvida10.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0A segunda corrente, por sua vez, sobrepondo os interesses dos condom\u00ednios aos dos credores fiduci\u00e1rios, entende que \u00e9 poss\u00edvel a penhora do im\u00f3vel alienado fiduciariamente para o pagamento dos d\u00e9bitos condominiais, tendo em vista a natureza propter rem desses encargos11. Nessa esp\u00e9cie de obriga\u00e7\u00e3o, o sujeito passivo n\u00e3o \u00e9 determinado, mas determin\u00e1vel em raz\u00e3o do v\u00ednculo real entre o indiv\u00edduo e o bem. Desse modo, segundo Ant\u00f4nio Junqueira de Azevedo, “mudando a coisa de dono, muda a obriga\u00e7\u00e3o de devedor. Por isso, tamb\u00e9m se chamam obriga\u00e7\u00f5es ambulat\u00f3rias”12.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Assim, vislumbrando que a raz\u00e3o da lei13 \u00e9 inserir o im\u00f3vel em uma posi\u00e7\u00e3o de garantia a esses encargos, j\u00e1 que ele sempre estar\u00e1 na esfera patrimonial do sujeito passivo, esta corrente atribui tamb\u00e9m ao propriet\u00e1rio resol\u00favel do im\u00f3vel a responsabilidade pelo pagamento dos d\u00e9bitos condominiais, restringindo a aplica\u00e7\u00e3o das normas do artigo 27, \u00a78\u00ba, da lei 9.514\/1997 e artigo 1.368-B, par\u00e1grafo \u00fanico, do CC, exclusivamente \u00e0 rela\u00e7\u00e3o entre credor fiduciante e devedor fiduci\u00e1rio na determina\u00e7\u00e3o do direito de regresso.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Outro argumento de alta relev\u00e2ncia para essa vertente \u00e9 a onerosidade que se deposita sobre os demais cond\u00f4minos que sustentam a inadimpl\u00eancia do devedor fiduciante, atrav\u00e9s do rateio, de encargos que foram gerados para a manuten\u00e7\u00e3o e at\u00e9 mesmo valoriza\u00e7\u00e3o do pr\u00f3prio im\u00f3vel.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0A impossibilidade de penhorar o im\u00f3vel e a baixa liquidez dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante tornam a situa\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio ainda mais sens\u00edvel, pois isso faz a situa\u00e7\u00e3o de inadimpl\u00eancia se arrastar no tempo.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Em muitos dos casos analisados, os magistrados e desembargadores destacam exatamente a inefic\u00e1cia da solu\u00e7\u00e3o apontada pela Terceira Turma do STJ ao afirmarem o desinteresse dos potenciais arrematantes na aquisi\u00e7\u00e3o apenas dos direitos aquisitivos, devido a assun\u00e7\u00e3o do pagamento do financiamento, que possui um valor, na maioria dos casos, superior ao pr\u00f3prio valor de mercado do bem.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Conv\u00e9m consignar que, numa tentativa de promover essa liquidez, \u00e9 comum, \u00a0na pr\u00e1tica, o equ\u00edvoco de penhora dos direitos, com avalia\u00e7\u00e3o err\u00f4nea pelo valor de mercado do im\u00f3vel. Isso gera apenas a ilus\u00e3o de respeito ao posicionamento da primeira corrente e confunde poss\u00edveis arrematantes que, diante de editais mal formulados, acreditam estarem comprando a propriedade e n\u00e3o somente os direitos reais do devedor fiduciante.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Nessa linha de racioc\u00ednio, a Quarta Turma do STJ decidiu favoravelmente ao condom\u00ednio Residencial Australis Easy Club, no REsp n\u00ba. 2.059.278\/SC, permitindo a penhora do im\u00f3vel (n\u00e3o somente dos direitos aquisitivos), pois, segundo os Ministros, n\u00e3o seria poss\u00edvel admitir a suspens\u00e3o do car\u00e1ter propter rem da obriga\u00e7\u00e3o durante a vig\u00eancia do contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em detrimento da coletividade condominial. Al\u00e9m disso, eles afirmaram que essa situa\u00e7\u00e3o deixaria o devedor e o credor fiduci\u00e1rio em uma posi\u00e7\u00e3o muito confort\u00e1vel, especialmente no caso de adimpl\u00eancia do financiamento, uma vez que a satisfa\u00e7\u00e3o dos d\u00e9bitos condominiais precisaria aguardar a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade em favor de um deles.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0A sugest\u00e3o do Ministro Raul Ara\u00fajo, durante o julgamento retrocitado, foi determinar a cita\u00e7\u00e3o do credor fiduci\u00e1rio no processo a fim de lhe oportunizar quitar a d\u00edvida, resguardando o direito de regresso contra o devedor fiduciante, ou deixar que ocorra a aliena\u00e7\u00e3o judicial, exigindo o recebimento do seu cr\u00e9dito ap\u00f3s o condom\u00ednio.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00c9 com essa base argumentativa e com o fim de satisfazer a execu\u00e7\u00e3o e n\u00e3o prolongar o desequil\u00edbrio econ\u00f4mico dos condom\u00ednios que os TJs j\u00e1 vinham admitindo a penhora do im\u00f3vel e a aliena\u00e7\u00e3o judicial da propriedade plena pelo seu valor de mercado, se afastando do que \u00e9 previsto na legisla\u00e7\u00e3o civil.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Penhorado, avaliado e alienado o im\u00f3vel, tem-se uma posi\u00e7\u00e3o un\u00e2nime pelo pagamento preferencial das d\u00edvidas condominiais e, posteriormente, dos credores fiduci\u00e1rios, como apontado na referida decis\u00e3o da Quarta Turma do STJ. Nos Tribunais, o principal fundamento, neste ponto, encontra-se na aplica\u00e7\u00e3o por analogia da S\u00famula 478 do STJ. E da\u00ed surge o problema quanto aos efeitos da decis\u00e3o do REsp n\u00ba. 2.059.278\/SC. O que acontecer\u00e1 se o im\u00f3vel penhorado for insuficiente para pagar a d\u00edvida do condom\u00ednio e o saldo de financiamento do credor fiduci\u00e1rio?<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Imagine pagar o valor da avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em primeira pra\u00e7a e ainda ter que arcar com o restante do financiamento do credor fiduci\u00e1rio? O valor ultrapassaria o valor do pr\u00f3prio bem. Por se tratar a arremata\u00e7\u00e3o forma origin\u00e1ria de aquisi\u00e7\u00e3o de propriedade, o juiz dever\u00e1 ordenar a baixa do gravame de Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria, perdendo o credor fiduci\u00e1rio sua garantia real. Este precisar\u00e1, assim, buscar a satisfa\u00e7\u00e3o de seu cr\u00e9dito em desfavor do executado por outros meios. Vide o Julgado da Comarca de Jacare\u00ed – SP, processo n\u00ba. 0008609-47.2015.8.26.0292, onde ocorreu o quanto citado.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Como solu\u00e7\u00e3o imediata para este debate que pode assombrar a Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria – a forma mais utilizada de garantia para financiamento imobili\u00e1rio no pa\u00eds, – lembramos que a atual legisla\u00e7\u00e3o j\u00e1 prev\u00ea que a garantia n\u00e3o se afeta apenas ao financiamento, mas tamb\u00e9m \u00e0quelas obriga\u00e7\u00f5es inerentes \u00e0 opera\u00e7\u00e3o, \u00a0conforme artigo 26, \u00a71\u00ba, da Lei n\u00ba.\u00a0 9.514\/1997, que inclui no c\u00e1lculo do valor da d\u00edvida o valor das contribui\u00e7\u00f5es condominiais. \u00a0Detectado o inadimplemento das cotas condominiais, ainda que pagas as parcelas do financiamento, o banco deve excutir a garantia, consolidando a propriedade em seu nome e levando o im\u00f3vel \u00e0 leil\u00e3o para satisfazer a d\u00edvida.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Noutro ponto, \u00e9 tamb\u00e9m necess\u00e1rio chamar os condom\u00ednios \u00e0 responsabilidade j\u00e1 que, em um pa\u00eds com dimens\u00f5es continentais, marcado pela disparidade social, cultural e econ\u00f4mica n\u00e3o parece razo\u00e1vel considerar que todos os condom\u00ednios possuam uma administra\u00e7\u00e3o organizada, e imaginar que os processos de cobran\u00e7a s\u00e3o conduzidos de maneira c\u00e9lere viabilizando a mitiga\u00e7\u00e3o, no que for poss\u00edvel, das perdas.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Neste cen\u00e1rio, seria poss\u00edvel que o entendimento da quarta turma do STJ acabe por premiar a conduta de um condom\u00ednio que, por exemplo, venha a executar o d\u00e9bito condominial ap\u00f3s cinco anos da constitui\u00e7\u00e3o da mora, sendo o credor fiduci\u00e1rio obrigatoriamente notificado somente no momento da execu\u00e7\u00e3o, quando o d\u00e9bito condominial possa comprometer, em caso de penhora, percentual consider\u00e1vel do valor do im\u00f3vel, colocando em risco n\u00e3o somente a margem de lucro do credor fiduci\u00e1rio, mas at\u00e9 mesmo o valor principal o cr\u00e9dito emprestado.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Desta maneira, atrelar somente ao credor fiduci\u00e1rio o \u00f4nus da fiscaliza\u00e7\u00e3o da adimpl\u00eancia das taxas condominiais trar\u00e1 um \u00f4nus excessivamente alto para este segmento que impactar\u00e1 diretamente na an\u00e1lise de risco que esses credores far\u00e3o para os cr\u00e9ditos futuros.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00c9 importante ressaltar que o cr\u00e9dito imobili\u00e1rio \u00e9 uma ferramenta que materializa, em muitos casos, o direito fundamental \u00e0 moradia constitucionalmente prevista e a decis\u00e3o jurisprudencial acerca do tema poder\u00e1 trazer consequ\u00eancias negativas para todo o mercado credit\u00edcio, que certamente repassar\u00e1 \u00e0 sociedade os custos do risco de um neg\u00f3cio que possui garantia fr\u00e1gil.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Caso o cen\u00e1rio supramencionado venha a ocorrer, as aliena\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias se tornar\u00e3o mais caras, com incid\u00eancia maior de juros, ou ainda o setor de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio buscar\u00e1 maneiras mais criativas \u00e0 persecu\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito, fazendo com que essa modalidade contratual seja fadada ao desuso como o que ocorreu por muito tempo com as hipotecas.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0O que se pretende com essa reflex\u00e3o n\u00e3o \u00e9 de modo algum uma tentativa de subverter uma obriga\u00e7\u00e3o que \u00e9 propter rem, mas parece razo\u00e1vel e at\u00e9 mesmo ben\u00e9fico que, para que fique caracterizado a prefer\u00eancia dos cr\u00e9ditos condominiais em detrimento dos cr\u00e9ditos fiduci\u00e1rios, os condom\u00ednios devam notificar o credor fiduci\u00e1rio administrativamente j\u00e1 ao tempo da pr\u00f3pria constitui\u00e7\u00e3o da mora, oportunizando outras maneiras menos onerosas de quitar os d\u00e9bitos condominiais que n\u00e3o a penhora do bem, n\u00e3o somente em sede de execu\u00e7\u00e3o, quando o risco da penhora j\u00e1 se faz evidente.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Seja qual for o entendimento do judici\u00e1rio sobre o tema, \u00e9 importante citar que para garantir a seguran\u00e7a jur\u00eddica e a efici\u00eancia na solu\u00e7\u00e3o desses casos que tem sido uma crescente, \u00e9 fundamental que o Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) assuma o papel de julgar esses lit\u00edgios em sede de demandas repetitivas.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0O entendimento dos tribunais deve ser pacificado quanto ao modo que se deve julgar a prefer\u00eancia do cr\u00e9dito fiduci\u00e1rio versus d\u00e9bito condominial e todos os impactos que essa decis\u00e3o recair\u00e1 sobre do arrematante, n\u00e3o podendo a distribui\u00e7\u00e3o processual ser palco de um verdadeiro “jogo de azar” para os litigantes que poder\u00e3o ter sucesso ou insucessos em suas demandas a depender do julgador sorteado.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0A an\u00e1lise em sede de demandas repetitivas permite uma discuss\u00e3o mais aprofundada sobre a quest\u00e3o de direito em si, contribuindo com decis\u00e3o mais fundamentada e consistente, que servir\u00e1 de refer\u00eancia em casos semelhantes futuros. Ao estabelecer precedentes e fornecer uma resposta definitiva para quest\u00f5es de direito repetitivas, o tribunal desempenha um papel fundamental na consolida\u00e7\u00e3o do sistema jur\u00eddico e na promo\u00e7\u00e3o da justi\u00e7a para todos os cidad\u00e3os. Por fim, n\u00e3o se pode olvidar que a seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e9 um dos pilares fundamentais do Estado de Direito e contribui para a estabilidade das rela\u00e7\u00f5es sociais e econ\u00f4micas, e \u00e9 por isso que se faz premente a uniformiza\u00e7\u00e3o jurisprudencial no caso em tela, para que todos os players \u00a0tenham previsibilidade e confian\u00e7a no sistema de Justi\u00e7a.<\/p>\n
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1 Dispon\u00edvel aqui.<\/p>\n
2 Chalhub, Melhim N. Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria – Neg\u00f3cio Fiduci\u00e1rio. Dispon\u00edvel em: Minha Biblioteca, (7th edi\u00e7\u00e3o). Grupo GEN, 2021, p. 305.
\n3 Art. 1\u00ba da lei 10.931\/04: Fica institu\u00eddo o regime especial de tributa\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel \u00e0s incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, em car\u00e1ter opcional e irretrat\u00e1vel enquanto perdurarem direitos de cr\u00e9dito ou obriga\u00e7\u00f5es do incorporador junto aos adquirentes dos im\u00f3veis que comp\u00f5em a incorpora\u00e7\u00e3o<\/p>\n
4 Art. 27. da Lei 9.514\/97 (…) \u00a7 8\u00ba Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribui\u00e7\u00f5es condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o im\u00f3vel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduci\u00e1rio, nos termos deste artigo, at\u00e9 a data em que o fiduci\u00e1rio vier a ser imitido na posse. (Inclu\u00eddo pela lei 10.931, de 2004)<\/p>\n
5 Art. 1.368-B do C\u00f3digo Civil. A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia de bem m\u00f3vel ou im\u00f3vel confere direito real de aquisi\u00e7\u00e3o ao fiduciante, seu cession\u00e1rio ou sucessor. Par\u00e1grafo \u00fanico. O credor fiduci\u00e1rio que se tornar propriet\u00e1rio pleno do bem, por efeito de realiza\u00e7\u00e3o da garantia, mediante consolida\u00e7\u00e3o da propriedade, adjudica\u00e7\u00e3o, da\u00e7\u00e3o ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tribut\u00e1rios ou n\u00e3o, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Inclu\u00eddo pela lei 13.043, de 2014)<\/p>\n