\u00a0 \u00a0 \u00a0A lei federal 13.465\/17 \u00e9 um marco na regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria no Brasil, trazendo diversos instrumentos jur\u00eddicos novos e a flexibiliza\u00e7\u00e3o de par\u00e2metros urban\u00edsticos.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0O marco regulat\u00f3rio busca transformar a perspectiva de vida das fam\u00edlias beneficiadas pela Reurb, garantindo a seguran\u00e7a jur\u00eddica da propriedade, a moradia regular, o resgate da cidadania, e deste modo, intervindo positivamente na gest\u00e3o de territ\u00f3rios urbanos, vez que regularizados, passam a fazer parte dos cadastros municipais, permitindo, por conseguinte, o acesso da popula\u00e7\u00e3o a servi\u00e7os p\u00fablicos essenciais e o desenvolvimento econ\u00f4mico.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Diante deste cen\u00e1rio a regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria resolve de maneira eficiente os entraves que outrora impediram as regulariza\u00e7\u00f5es fundi\u00e1rias sob a \u00e9gide da lei 11.977\/09, dispensando o que n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio para o registro da Reurb, tendo como par\u00e2metro um \u00fanico pressuposto: a exclus\u00e3o de documento n\u00e3o causar\u00e1 nenhum dano, de requisito legal ou de instrumento que comp\u00f5es a Reurb.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0 Importante destacar que, a flexibiliza\u00e7\u00e3o e as exce\u00e7\u00f5es previstas na lei e no decreto Federal n\u00e3o representam um retrocesso em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s normas urban\u00edsticas, edil\u00edcias e ambientais, mas sim o reconhecimento de novas op\u00e7\u00f5es para o \u00eaxito da regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria como pol\u00edtica curativa, isto \u00e9, a\u00e7\u00e3o direta para sanar irregularidades preexistentes e situa\u00e7\u00f5es integradas por meio do reconhecimento do direito de propriedade.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0A lei 13.465\/17 e o decreto federal 9.310\/18, dispensaram a apresenta\u00e7\u00e3o do Habite-se para o registro dos conjuntos1 habitacionais objetos da Reurb:<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Lei n\u00ba 13.465\/2017<\/strong><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 11. Para fins desta Lei, consideram-se<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0(..)<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0V – Certid\u00e3o de Regulariza\u00e7\u00e3o Fundi\u00e1ria (CRF): documento expedido pelo Munic\u00edpio ao final do procedimento da Reurb, constitu\u00eddo do projeto de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria aprovado, do termo de compromisso relativo \u00e0 sua execu\u00e7\u00e3o e, no caso da legitima\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria e da legitima\u00e7\u00e3o de posse, da listagem dos ocupantes do n\u00facleo urbano informal regularizado, da devida qualifica\u00e7\u00e3o destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos;<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 1\u00ba Para fins da Reurb, os Munic\u00edpios poder\u00e3o dispensar as exig\u00eancias relativas ao percentual e \u00e0s dimens\u00f5es de \u00e1reas destinadas ao uso p\u00fablico ou ao tamanho dos lotes regularizados, assim como a outros par\u00e2metros urban\u00edsticos e edil\u00edcios.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 60. Para a aprova\u00e7\u00e3o e registro dos conjuntos habitacionais que comp\u00f5em a Reurb ficam dispensadas a apresenta\u00e7\u00e3o do Habite-se e no caso de Reurb-S, as respectivas certid\u00f5es negativas de tributos e contribui\u00e7\u00f5es previdenci\u00e1rias.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 63. No caso da Reurb-S, a averba\u00e7\u00e3o das edifica\u00e7\u00f5es poder\u00e1 ser efetivada a partir de mera not\u00edcia, a requerimento do interessado, da qual constem a \u00e1rea constru\u00edda e o n\u00famero da unidade imobili\u00e1ria, dispensada a apresenta\u00e7\u00e3o de Habite-se e de certid\u00f5es negativas de tributos e contribui\u00e7\u00f5es previdenci\u00e1rias.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Decreto Federal n\u00ba 9.310\/2018<\/strong><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 67. Ser\u00e3o regularizados como conjuntos habitacionais os n\u00facleos urbanos informais que tenham sido constitu\u00eddos para a aliena\u00e7\u00e3o de unidades j\u00e1 edificadas pelo pr\u00f3prio empreendedor, p\u00fablico ou privado.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 68. Para aprova\u00e7\u00e3o e registro dos conjuntos habitacionais que comp\u00f5em a Reurb, fica dispensada a apresenta\u00e7\u00e3o do Habite-se e, na Reurb-S, das certid\u00f5es negativas de tributos e de contribui\u00e7\u00f5es previdenci\u00e1rias.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Par\u00e1grafo \u00fanico. O registro do n\u00facleo urbano informal na forma de conjunto habitacional ser\u00e1 feito com a emiss\u00e3o da CRF e a aprova\u00e7\u00e3o do projeto de regulariza\u00e7\u00e3o, acompanhado das plantas e dos memoriais t\u00e9cnicos das unidades imobili\u00e1rias e edifica\u00e7\u00f5es e dos demais elementos t\u00e9cnicos que sejam necess\u00e1rios \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o e ao registro do n\u00facleo urbano informal, quando for o caso.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Assim sendo, \u00e9 poss\u00edvel vislumbrar que o legislador entendeu que continuar exigindo Habite-se n\u00e3o \u00e9 a sa\u00edda para resolu\u00e7\u00e3o da quest\u00e3o, e deste modo, dispensou a apresenta\u00e7\u00e3o do Habite-se nos conjuntos habitacionais, nas duas modalidades (Reurb-S ou Reurb-E).<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0De outra banda, nas \u00e1reas de risco em que n\u00e3o seja poss\u00edvel reestruturar a situa\u00e7\u00e3o dever\u00e1 promover o reassentamento dos moradores para outros locais. Em suma, a situa\u00e7\u00e3o consolidada que n\u00e3o apresente risco permanecer\u00e1 como est\u00e1 independentemente de ter ou n\u00e3o o Habite-se, deste modo, deve-se autorizar a sua regulariza\u00e7\u00e3o, e n\u00e3o impedi-la.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Neste caminho legislativo, os arts. 60 e 63, da lei 13.465\/17, encontram-se plenamente compat\u00edveis com o atual contexto constitucional. Isso porque a dispensa da apresenta\u00e7\u00e3o do Habite-se, nas hip\u00f3teses de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, n\u00e3o interfere na esfera de compet\u00eancia municipal para legislar sobre interesse local (art. 30, I, da CF), ou retira do ente federado atribui\u00e7\u00f5es de poder de pol\u00edcia, sen\u00e3o vejamos:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Constitui\u00e7\u00e3o Federal de 1988<\/strong><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 30. Compete aos Munic\u00edpios:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0I – legislar sobre assuntos de interesse local;<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0A base dessa premissa reside na constata\u00e7\u00e3o de que uma vez atribu\u00edda ao Munic\u00edpio a compet\u00eancia para processar, analisar e aprovar os projetos de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, por si s\u00f3, j\u00e1 materializa o exerc\u00edcio da atividade municipal de fiscaliza\u00e7\u00e3o, al\u00e9m de constituir express\u00e3o da promo\u00e7\u00e3o do adequado planejamento, controle do uso, parcelamento e ocupa\u00e7\u00e3o do solo urbano, compet\u00eancia esta que lhe est\u00e1 afeta por disposi\u00e7\u00e3o constitucional (art. 30, VIII, da CF). Tamb\u00e9m n\u00e3o fica configurada qualquer viola\u00e7\u00e3o \u00e0 compet\u00eancia executiva ou normativa atribu\u00edda ao Plano Diretor (art. 182, da CF), sen\u00e3o vejamos a legisla\u00e7\u00e3o abaixo:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Lei n\u00ba 13.465\/2017<\/strong><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 30. Compete aos Munic\u00edpios nos quais estejam situados os n\u00facleos urbanos informais a serem regularizados:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0I – classificar, caso a caso, as modalidades da Reurb;<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0II – processar, analisar e aprovar os projetos de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria; e<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0III – emitir a CRF.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Constitui\u00e7\u00e3o Federal de 1988<\/strong><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 30. Compete aos Munic\u00edpios:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0II – suplementar a legisla\u00e7\u00e3o federal e a estadual no que couber;<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0VIII – promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupa\u00e7\u00e3o do solo urbano;<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Art. 182. A pol\u00edtica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder P\u00fablico municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das fun\u00e7\u00f5es sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Neste contexto, a efetiva\u00e7\u00e3o de um processamento especial \u00e0s hip\u00f3teses de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, ainda que afaste a apresenta\u00e7\u00e3o de Habite-se, n\u00e3o implicaria reduzir a atribui\u00e7\u00e3o constitucional do Munic\u00edpio nas pol\u00edticas de Reurb. Mas sim, assentaria para um paradigma de efetividade e concretiza\u00e7\u00e3o do direito constitucional \u00e0 moradia digna, al\u00e9m de reconhecer o aspecto econ\u00f4mico da propriedade, transformando em ativo financeiro.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Importante lembrar que, o Habite-se, trata-se de um documento de natureza t\u00e9cnica e urban\u00edstica que atesta condi\u00e7\u00f5es de seguran\u00e7a e de habitabilidade de uma edifica\u00e7\u00e3o, al\u00e9m de certificar que a obra foi constru\u00edda em conformidade com as exig\u00eancias estabelecidas pela Prefeitura. Por outro lado, n\u00e3o podemos olvidar que o Habite-se n\u00e3o constitui um certificado de garantia, pois n\u00e3o est\u00e1 direcionado \u00e0 certifica\u00e7\u00e3o de regularidade de normas de engenharia e arquitetura.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Dentro dessa mesma \u00f3tica, a lei 13.865\/19, acrescentou o art. 247-A, \u00e0 lei 6.015\/73, para dispensar o Habite-se na averba\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00e3o residencial urbana unifamiliar, de um s\u00f3 pavimento e finalizada h\u00e1 mais de 5 anos, em \u00e1rea ocupada predominantemente por popula\u00e7\u00e3o de baixa renda.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Pois bem. Diante desse contexto esposado, entendemos que os procedimentos de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, a partir da lei 13.465\/17, ser\u00e3o registrados mediante a apresenta\u00e7\u00e3o dos documentos nestes elencados, cujas edifica\u00e7\u00f5es poder\u00e3o ser averbadas independentemente da apresenta\u00e7\u00e3o do Habite-se.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0E sendo assim, n\u00e3o h\u00e1 d\u00favidas que deve ser aplicada a legisla\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, conforme interpreta\u00e7\u00e3o sistem\u00e1tica dos arts. 60 e 63 da referida lei, dispensando assim, a apresenta\u00e7\u00e3o do Habite-se nos casos em que a lei especificou.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Portanto, resta claro a dispensa do Habite-se para os conjuntos habitacionais, reconhecendo as situa\u00e7\u00f5es passadas e consolidadas, as flexibiliza\u00e7\u00f5es e dispensas que s\u00e3o necess\u00e1rias para que a Certid\u00e3o de Regulariza\u00e7\u00e3o Fundi\u00e1ria alcance o registro imobili\u00e1rio.<\/p>\n ____________<\/p>\n 1 Art. 59. Ser\u00e3o regularizados como conjuntos habitacionais os n\u00facleos urbanos informais que tenham sido constitu\u00eddos para a aliena\u00e7\u00e3o de unidades j\u00e1 edificadas pelo pr\u00f3prio empreendedor, p\u00fablico ou privado.<\/p>\n \nSande Arruda \u00e9 advogado imobili\u00e1rio com \u00eanfase em regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria. Especialista em Direito P\u00fablico, Civil e Processo Civil – Uninassau. Mestre em Gest\u00e3o P\u00fablica – UFPE. CEO Sande Arruda Advocacia.<\/em><\/strong><\/p>\n Fonte: Migalhas<\/em>
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