\u00a0 \u00a0 \u00a0Inicia-se a contextualiza\u00e7\u00e3o deste artigo destacando que a Reurb tem sua tramita\u00e7\u00e3o perante o munic\u00edpio competente, que, ap\u00f3s as devidas provoca\u00e7\u00f5es, tem o cond\u00e3o de emitir a respectiva certid\u00e3o de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria (CRF), quando, ent\u00e3o, encerra-se o processo no executivo municipal.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0O ente p\u00fablico, ao emitir a CRF, por determina\u00e7\u00e3o do artigo 11, V, da Lei 13.465\/2017, dever\u00e1 prever expressamente a modalidade de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria que cada requerente se enquadra, legitima\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria ou de legitima\u00e7\u00e3o de posse.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Superada a necess\u00e1ria contextualiza\u00e7\u00e3o preliminar e partindo para o cerne da pesquisa, a legitima\u00e7\u00e3o de posse \u00e9 o instrumento utilizado no procedimento de Reurb que, por ato do poder p\u00fablico, confere t\u00edtulo ao interessado reconhecendo a posse do im\u00f3vel levado \u00e0 quest\u00e3o e, ap\u00f3s transcorrido o lapso temporal previsto em lei juntamente com os requisitos nela exigidos, conferir\u00e1 o direito real de propriedade. Note-se o que disp\u00f5e o artigo 25, caput, da Lei 13.465\/2017, in verbis<\/em>:<\/p>\n \n \u00a0 \u00a0 \u00a0Para melhor compreens\u00e3o acerca do instituto em quest\u00e3o, cita-se o conceito brilhante e objetivo trazido pela estudiosa Paola de Castro Ribeiro Macedo, que assim leciona:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0“A legitima\u00e7\u00e3o de posse \u00e9 o ato do Poder P\u00fablico destinado a conferir t\u00edtulo, por meio do qual fica reconhecida a posse do im\u00f3vel particular, objeto de qualquer modalidade de Reurb, por seus ocupantes, com identifica\u00e7\u00e3o do tempo da ocupa\u00e7\u00e3o e da natureza da posse, convers\u00edvel em aquisi\u00e7\u00e3o de direito real de propriedade na forma da lei (Artigo 11, VI, da Lei 13.465\/2017) (MACEDO, 2020, pag. 236).”<\/em><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Este t\u00edtulo emitido pelo \u00f3rg\u00e3o municipal, qual seja a legitima\u00e7\u00e3o de posse, por \u00f3bvio e porque a pr\u00f3pria denomina\u00e7\u00e3o \u2014 posse \u2014 induz, n\u00e3o gera direito real de propriedade como ocorre na mencionada legitima\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria. Ou seja, visa apenas comprovar a posse do ocupante, onde dever\u00e1 constar a natureza e o tempo que este a exerce.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Feitas essas considera\u00e7\u00f5es, indaga-se qual seria o sentido do instituto da legitima\u00e7\u00e3o de posse, vez que este n\u00e3o alcan\u00e7a o direito real de propriedade como ocorre na legitima\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria?<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Na verdade, verifica-se que o artigo 23, \u00a71\u00ba, e seus respectivos incisos da Lei 13.465\/2017 preveem algumas restri\u00e7\u00f5es para a aplicabilidade da legitima\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria e que, portanto, acabam por evidenciar a necessidade de um “contentamento” em se obter, pelos novos, o t\u00edtulo de posse leg\u00edtima do seu ocupante, vez que, eventualmente, n\u00e3o seja poss\u00edvel atender aos requisitos legais, sendo os seguintes:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0“Artigo 23. A legitima\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria constitui forma origin\u00e1ria de aquisi\u00e7\u00e3o do direito real de propriedade conferido por ato do poder p\u00fablico, exclusivamente no \u00e2mbito da Reurb, \u00e0quele que detiver em \u00e1rea p\u00fablica ou possuir em \u00e1rea privada, como sua, unidade imobili\u00e1ria com destina\u00e7\u00e3o urbana, integrante de n\u00facleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.<\/em> \u00a0 \u00a0 \u00a0No caso da legitima\u00e7\u00e3o de posse, destaca-se que esta n\u00e3o se limita aos n\u00facleos informais que foram consolidados at\u00e9 22\/12\/2016 \u2014 requisito este para a aplica\u00e7\u00e3o da legitima\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, conforme previs\u00e3o expressa no caput do artigo supramencionado.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Quer dizer, a data da consolida\u00e7\u00e3o n\u00e3o ser\u00e1 um impeditivo para a Reurb, j\u00e1 que ser\u00e1 poss\u00edvel a utiliza\u00e7\u00e3o da legitima\u00e7\u00e3o da posse para n\u00facleos consolidados posteriormente \u00e0 data exigida pela Lei.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Al\u00e9m disso, observando o par\u00e1grafo \u00a71\u00b0 do dispositivo supracitado, verifica-se que a Legitima\u00e7\u00e3o Fundi\u00e1ria possui aplicabilidade apenas \u00e0 modalidade de Reurb-S, ou seja, a legitima\u00e7\u00e3o de posse ser\u00e1 aplic\u00e1vel, tamb\u00e9m, \u00e0 Reurb-E.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Outrossim, observa-se que a legitima\u00e7\u00e3o de posse ser\u00e1 destinada apenas a im\u00f3veis de natureza privada, n\u00e3o sendo poss\u00edvel a sua utiliza\u00e7\u00e3o em im\u00f3veis p\u00fablicos. Logo, resta superada a ideia de que a legitima\u00e7\u00e3o de posse n\u00e3o teria funcionalidade sob o argumento de que n\u00e3o confere t\u00edtulo de propriedade ao interessado.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Outro ponto interessante \u00e9 que, ap\u00f3s o registro da legitima\u00e7\u00e3o da posse, transcorrido o lapso temporal legal e respeitados os requisitos elencados no artigo 183 da Constitui\u00e7\u00e3o, ocorrer\u00e1 automaticamente a convers\u00e3o para t\u00edtulo de propriedade. Neste sentido, interessante trazer \u00e0 baila a previs\u00e3o do artigo 26 da mesma Lei,\u00a0in verbis<\/em>:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0“Art. 26. Sem preju\u00edzo dos direitos decorrentes do exerc\u00edcio da posse mansa e pac\u00edfica no tempo, aquele em cujo favor for expedido t\u00edtulo de legitima\u00e7\u00e3o de posse, decorrido o prazo de cinco anos de seu registro, ter\u00e1 a convers\u00e3o autom\u00e1tica dele em t\u00edtulo de propriedade, desde que atendidos os termos e as condi\u00e7\u00f5es do <\/em>artigo 183 da Constitui\u00e7\u00e3o Federal<\/a>\u00a0, independentemente de pr\u00e9via provoca\u00e7\u00e3o ou pr\u00e1tica de ato registral (Art. 26, da Lei 13.465\/2017).”<\/em><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Da leitura do referido dispositivo legal, vislumbra-se apenas algumas ressalvas para a convers\u00e3o autom\u00e1tica do t\u00edtulo de legitima\u00e7\u00e3o de posse em t\u00edtulo de propriedade, sendo essa o preenchimento dos requisitos do j\u00e1 mencionado artigo 183 da CF, como: possuir \u00e1rea urbana at\u00e9 duzentos e cinquenta metros quadrados; durante cinco anos; sem interrup\u00e7\u00e3o e oposi\u00e7\u00e3o; destinar o im\u00f3vel \u00e0 moradia pr\u00f3pria ou para sua fam\u00edlia; e n\u00e3o ser propriet\u00e1rio de outro im\u00f3vel.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Como mencionado anteriormente, ser\u00e1 o munic\u00edpio o \u00f3rg\u00e3o competente para analisar e aprovar o Reurb, inclusive, fiscalizar o preenchimento dos requisitos pelo ocupante interessado na regulariza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Inobstante esta atribui\u00e7\u00e3o, com o rol de documentos apresentados para a Reub, apenas ser\u00e1 poss\u00edvel para o ente p\u00fablico conferir parte dos requisitos, como o tamanho da \u00e1rea urbana, o prazo para a destina\u00e7\u00e3o da moradia e a aus\u00eancia de propriedade do interessado sobre outro im\u00f3vel.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Os outros requisitos, como posse ininterrupta e sem oposi\u00e7\u00e3o, ser\u00e3o presumidos pela municipalidade, vez que n\u00e3o h\u00e1 possibilidade de confer\u00eancia pelo ente p\u00fablico.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Preenchidas as exig\u00eancias, resta evidente que n\u00e3o h\u00e1 a necessidade de provoca\u00e7\u00e3o do cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis para a convers\u00e3o em propriedade, como visto, caracter\u00edstica facilitadora para o procedimento da Reurb.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Quanto ao prazo, vale mencionar que alguns doutrinadores discordam sobre a forma da contagem do lapso temporal de cinco anos previsto no supracitado artigo 26, a qual se inicia a partir do registro do t\u00edtulo. Neste sentido, conv\u00e9m ponderar o entendimento de Luiz Antonio Scavone Jr. acerca do tema, sen\u00e3o vejamos:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0“Neste ponto, h\u00e1 grave falha sistem\u00e1tica da lei, que merece reparo: a convers\u00e3o em propriedade n\u00e3o se d\u00e1 em raz\u00e3o da data do registro da CRF que contenha legitima\u00e7\u00e3o da posse, mas da data reconhecida, neste t\u00edtulo, de in\u00edcio da posse convers\u00edvel em propriedade por usucapi\u00e3o.”<\/em><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Este entendimento possui como embasamento a previs\u00e3o do artigo 11, VI da Lei que trata sobre Regulariza\u00e7\u00e3o Fundi\u00e1ria,\u00a0in verbis<\/em>:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0“Artigo 11. Para fins desta Lei, consideram-se: […]<\/em> \u00a0 \u00a0 \u00a0No entanto, acreditar que deve ser levado em considera\u00e7\u00e3o o tempo previsto na CRF \u00e9 como se a legitima\u00e7\u00e3o de posse previsse prazo aquisitivo para adquirir o t\u00edtulo de propriedade. Ou seja, estaria assemelhando-se ao instituto da usucapi\u00e3o, fato este que n\u00e3o foi o intuito do legislador.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Ali\u00e1s, frente a impossibilidade de preencher os requisitos do artigo 183 da CF, ser\u00e1 necess\u00e1rio atendimento \u00e0 previs\u00e3o do \u00a71\u00b0 do artigo 26 da Lei em quest\u00e3o, que assim disp\u00f5e expressamente:<\/p>\n
\n\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a71\u00ba Apenas na Reurb-S, a legitima\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria ser\u00e1 concedida ao benefici\u00e1rio, desde que atendidas as seguintes condi\u00e7\u00f5es:<\/em>
\n\u00a0 \u00a0 \u00a0I – o benefici\u00e1rio n\u00e3o seja concession\u00e1rio, foreiro ou propriet\u00e1rio exclusivo de im\u00f3vel urbano ou rural;<\/em>
\n\u00a0 \u00a0 \u00a0II – o benefici\u00e1rio n\u00e3o tenha sido contemplado com legitima\u00e7\u00e3o de posse ou fundi\u00e1ria de im\u00f3vel urbano com a mesma finalidade, ainda que situado em n\u00facleo urbano distinto; e<\/em>
\n\u00a0 \u00a0 \u00a0III – em caso de im\u00f3vel urbano com finalidade n\u00e3o residencial, seja reconhecido pelo poder p\u00fablico o interesse p\u00fablico de sua ocupa\u00e7\u00e3o (artigo 23, \u00a71\u00b0, da Lei 13.465\/2017).”<\/em><\/p>\n
\n\u00a0 \u00a0 \u00a0VI – legitima\u00e7\u00e3o de posse: ato do poder p\u00fablico destinado a conferir t\u00edtulo, por meio do qual fica reconhecida a posse de im\u00f3vel objeto da Reurb, convers\u00edvel em aquisi\u00e7\u00e3o de direito real de propriedade na forma desta Lei, com a identifica\u00e7\u00e3o de seus ocupantes, do tempo da ocupa\u00e7\u00e3o e da natureza da posse (artigo 11, VI, da Lei 13.465\/2017).”<\/em><\/p>\n