\u00a0 \u00a0 \u00a0Em abril de 2020 foi sancionada a Lei n\u00ba 13.986\/2020, notoriamente conhecida como “Lei do Agro”. Al\u00e9m de v\u00e1rias altera\u00e7\u00f5es a institutos j\u00e1 bem conhecidos no agroneg\u00f3cio (como a C\u00e9dula de Produto Rural), criou-se tamb\u00e9m um novo t\u00edtulo de cr\u00e9dito (C\u00e9dula Imobili\u00e1ria Rural) e, ainda, a cria\u00e7\u00e3o de uma nova forma de garantia obrigacional (Patrim\u00f4nio Rural em Afeta\u00e7\u00e3o).<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Pretendemos, neste breve texto, esmiu\u00e7ar esta nova garantia que pode alterar substancialmente as rela\u00e7\u00f5es contratuais referente ao cr\u00e9dito rural. Com efeito, buscaremos trabalhar uma s\u00e9rie de artigos expondo os pontos que julgamos mais relevantes para o primeiro momento de contato com o PRA.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Conforme supramencionado, o PRA \u00e9 um instituto normatizado na Lei n\u00ba 13.986\/2020, nos artigos 7\u00ba a 16. Consiste na segrega\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural (ou fra\u00e7\u00e3o dele) de propriedade do produtor rural, para servir de garantia em opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito lastreadas em C\u00e9dula de Produto Rural (CPR) ou em opera\u00e7\u00f5es financeiras contratadas por meio de C\u00e9dula Imobili\u00e1ria Rural (CIR).<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Ou seja, esse instrumento viabiliza ao produtor rural separar uma fra\u00e7\u00e3o de sua propriedade para garantir uma d\u00edvida de igual valor, por exemplo. Sem que essa d\u00edvida acabe embargando a propriedade em sua totalidade que, na grande maioria dos casos, possui um valor muito superior ao cr\u00e9dito rural contratado.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Inclusive, a possibilidade de se afetar apenas fra\u00e7\u00e3o de uma propriedade \u00e9 a grande diferen\u00e7a do instituto de PRA com a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, sendo que nesta o produtor \u00e9 obrigado a entregar toda a propriedade para garantir a d\u00edvida.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0O im\u00f3vel ou sua parcela em afeta\u00e7\u00e3o, torna-se incomunic\u00e1vel com os demais bens, direitos e obriga\u00e7\u00f5es do patrim\u00f4nio geral do propriet\u00e1rio ou de outros patrim\u00f4nios rurais em afeta\u00e7\u00e3o por ele constitu\u00eddos quando vinculado a CPR ou CIR. Bem como se torna impenhor\u00e1vel e n\u00e3o se sujeitar\u00e1 a nenhuma esp\u00e9cie de constri\u00e7\u00e3o judicial, ressalvadas \u00e0quelas advindas de obriga\u00e7\u00f5es trabalhistas, previdenci\u00e1rias e fiscais. Isso significa dizer que, ainda que afetado, o im\u00f3vel poder\u00e1 responder por d\u00edvidas dessas tr\u00eas naturezas.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Outro ponto de extrema relev\u00e2ncia \u00e9 a legitimidade para a constitui\u00e7\u00e3o da PRA, a qual pertence unicamente ao propriet\u00e1rio do im\u00f3vel. Constitui\u00e7\u00e3o essa que \u00e9 formalmente estruturada por um ato envolvendo a pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica propriet\u00e1ria da terra e o respectivo cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis da comarca onde est\u00e1 localizado o bem que se pretende afetar.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Desta forma, para sua formaliza\u00e7\u00e3o, o patrim\u00f4nio rural em afeta\u00e7\u00e3o deve ser registrado no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis para que se tenha validade jur\u00eddica.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Importante mencionar que a lei n\u00e3o estipulou prazo para se constituir o patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, fato que merece especial aten\u00e7\u00e3o e cuidado na pr\u00e1tica. Nas palavras do ilustre Marcus Reis: “A lei n\u00e3o estabeleceu prazo para que o oficial cartor\u00e1rio conclua o procedimento de afeta\u00e7\u00e3o, pelo que dever\u00e1 este observar o prazo comum disposto pela Lei de Registros P\u00fablicos (Lei n\u00ba 6.015\/73), a qual, em seu artigo 188, determina que, protocolizado o t\u00edtulo, proceder-se-\u00e1 ao registro, dentro do prazo de trinta dias.”<\/em><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0A an\u00e1lise do autor \u00e9 completamente pertinente. O prazo de 30 dias \u00e9 razo\u00e1vel e cabe \u00e0 an\u00e1lise total da documenta\u00e7\u00e3o e a conclus\u00e3o da afeta\u00e7\u00e3o. Pensamos que o legislador se equivocou ao n\u00e3o estipular prazo pr\u00f3prio na Lei do Agro. Ora, cria-se um instituto garantidor para desburocratizar e facilitar a vida do produtor rural, sem, contudo, aparar arestas t\u00e3o importantes como essa. A celeridade para a constitui\u00e7\u00e3o da afeta\u00e7\u00e3o deve ser a regra, visto que o atraso pode significar em grandes preju\u00edzos ao produtor e toda a sociedade, ainda que indiretamente.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Ainda, caso o tempo e os custos para se constituir o patrim\u00f4nio superarem (ou ainda se igualarem) \u00e0queles do desmembramento do im\u00f3vel ou constitui\u00e7\u00e3o de alguma outra garantia, \u00e9 bem prov\u00e1vel que essas garantias sejam utilizadas em detrimento ao PRA. Assim, \u00e9 de crucial import\u00e2ncia que esses dois pontos estejam muito bem alinhados para que esse novo instituto seja utilizado e aceito, trazendo ao mercado um mecanismo mais f\u00e1cil e barato frente a tantas outras op\u00e7\u00f5es.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Destarte, passada a fase de constitui\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio rural em afeta\u00e7\u00e3o, o propriet\u00e1rio poder\u00e1, desde logo, emitir a c\u00e9dula imobili\u00e1ria rural (CIR), atentando-se aos requisitos do artigo 22 da Lei do Agro, tomando especial cuidado quando \u00e0 indica\u00e7\u00e3o da PRA (se total ou parcial), conforme inciso VIII do referido artigo.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0O propriet\u00e1rio, ent\u00e3o, registrar\u00e1 perante o oficial de registro de im\u00f3veis, em favor do credor, o registro de transmiss\u00e3o de propriedade rural (ou de sua fra\u00e7\u00e3o), de acordo com a disposi\u00e7\u00e3o do artigo 28 da Lei 13.986\/2020. Assim, em caso de inadimpl\u00eancia da CIR ou da CPR, o credor poder\u00e1 exercer o direito de transfer\u00eancia do im\u00f3vel para sua titularidade, realizando o pagamento de todos os tributos realizados a transmiss\u00e3o.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0De outro lado, adimplida a obriga\u00e7\u00e3o, a afeta\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio rural permanecer\u00e1 com todos os seus efeitos jur\u00eddicos at\u00e9 que seja averbado o seu cancelamento mediante requerimento encaminhado ao registro de im\u00f3veis.<\/p>\n Bibliografia<\/strong>
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\nPEREIRA, Lutero de Paiva. Patrim\u00f4nio rural em afeta\u00e7\u00e3o & c\u00e9dula imobili\u00e1ria rural. Curitiba: Ithala, 2020.
\nREIS, Marcus. Cr\u00e9dito Rural \u2013 2\u00aa Edi\u00e7\u00e3o. Rio de Janeiro: Gen, 2021.
\nBRASIL. LEI N\u00ba 13.986, DE 7 DE ABRIL DE 2020.\u00a0Patrim\u00f4nio rural em afeta\u00e7\u00e3o, a C\u00e9dula Imobili\u00e1ria Rural (CIR). Dispon\u00edvel em:\u00a0http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_ato2019-2022\/2020\/lei\/L13986.htm<\/a><\/p>\n