\u00a0 \u00a0 \u00a0A usucapi\u00e3o consiste em um modo de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade, baseado no exerc\u00edcio da posse prolongada sobre o bem. Embora j\u00e1 houvesse previs\u00e3o legal da usucapi\u00e3o judicial, a possibilidade de realizar o procedimento extrajudicialmente foi consagrada pelo artigo 1.071 do C\u00f3digo de Processo Civil de 2015, que inseriu o artigo 216-A na Lei de Registros P\u00fablicos, enaltecendo preceitos basilares do novo c\u00f3digo, como a economia e a celeridade processuais. A superveni\u00eancia desse procedimento pelas vias administrativas ampliou consideravelmente o \u00e2mbito de aplica\u00e7\u00e3o do instituto da usucapi\u00e3o, que vem passando por um processo de extrajudicializa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Em tempos como o atual, percebemos a judicializa\u00e7\u00e3o das rela\u00e7\u00f5es humanas em geral. Desse modo, com o objetivo de mitigar os conflitos que s\u00e3o levados ao crivo do Poder Judici\u00e1rio, o legislador passou a prever procedimentos para a solu\u00e7\u00e3o de lit\u00edgios extrajudicialmente. A t\u00edtulo exemplificativo, percebe-se a presen\u00e7a do fen\u00f4meno na possibilidade de realiza\u00e7\u00e3o de invent\u00e1rio, partilha, separa\u00e7\u00e3o e div\u00f3rcio consensuais \u2014 pela via administrativa, na consigna\u00e7\u00e3o em pagamento extrajudicial, na retifica\u00e7\u00e3o administrativa de registro imobili\u00e1rio e na usucapi\u00e3o extrajudicial, objeto do presente artigo.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Premente pontuar que a possibilidade de usucapi\u00e3o pela via extrajudicial n\u00e3o prejudica o usucapiente de pleitear a pretens\u00e3o perante o Poder Judici\u00e1rio, se assim optar. Contudo, destaca-se que o procedimento extrajudicial \u00e9 mais simples, c\u00e9lere e econ\u00f4mico. Para que seja poss\u00edvel pleitear o reconhecimento da usucapi\u00e3o extrajudicialmente, \u00e9 necess\u00e1rio preencher alguns requisitos, os quais ser\u00e3o pormenorizados adiante, acompanhados do procedimento correlato.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0O reconhecimento extrajudicial da usucapi\u00e3o dever\u00e1 ser processado perante o cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis da comarca na qual o im\u00f3vel usucapiendo estiver localizado. Para o ingresso do pedido junto ao cart\u00f3rio competente, \u00e9 imprescind\u00edvel que o interessado seja representado por advogado, munido de procura\u00e7\u00e3o com poderes especiais. Al\u00e9m disso, o pedido deve ser instru\u00eddo com alguns documentos, os quais ser\u00e3o elencados a seguir.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Ata notarial lavrada por tabeli\u00e3o: Por meio desta ata, o tabeli\u00e3o deve atestar, no m\u00ednimo, o tempo de posse e a cadeia possess\u00f3ria, a depender da modalidade da usucapi\u00e3o pretendida, caso haja possibilidade de cumula\u00e7\u00e3o do tempo com o do possuidor antecessor. Al\u00e9m disso, o tabeli\u00e3o tamb\u00e9m poder\u00e1 atestar o que entender necess\u00e1rio para a comprova\u00e7\u00e3o do direito postulado.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Planta e memorial descritivo: A planta e o memorial descritivo devem ser assinados por profissional legalmente habilitado. Al\u00e9m disso, deve haver prova de anota\u00e7\u00e3o de responsabilidade t\u00e9cnica do conselho de fiscaliza\u00e7\u00e3o profissional. Esses documentos devem descrever o maior n\u00famero de especificidades poss\u00edvel, de modo que se consiga verificar a localiza\u00e7\u00e3o, as dimens\u00f5es, os confrontantes do bem usucapiendo e as matr\u00edculas ou transcri\u00e7\u00e3o influenciadas.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Certid\u00f5es negativas: As certid\u00f5es negativas devem ser obtidas junto aos distribuidores da comarca do im\u00f3vel e do domic\u00edlio do requerente, que devem comprovar a inexist\u00eancia de a\u00e7\u00f5es reais ou reipersecut\u00f3rias, evidenciando a posse mansa e pac\u00edfica.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Justo t\u00edtulo: O justo t\u00edtulo deve comprovar a posse do im\u00f3vel, que pode ser substitu\u00eddo por quaisquer outros documentos que sejam capazes de demonstrar a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse daquele possuidor espec\u00edfico. A t\u00edtulo exemplificativo, o justo t\u00edtulo pode ser um contrato de compra e venda, uma promessa de compromisso de compra e venda, uma declara\u00e7\u00e3o de posse, uma cess\u00e3o de direitos, um contrato verbal comprovado pelos recibos de pagamento ou um comprovante de pagamento de impostos e taxas que incidam sobre o im\u00f3vel.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Al\u00e9m da documenta\u00e7\u00e3o supramencionada, s\u00e3o necess\u00e1rios: I) a concord\u00e2ncia dos titulares de direitos reais registrados ou averbados na matr\u00edcula; II) a concord\u00e2ncia dos confrontantes; III) a ci\u00eancia da Uni\u00e3o, do Estado ou do Distrito Federal e do munic\u00edpio; IV) a publica\u00e7\u00e3o de edital em jornal para o conhecimento de terceiros; e V) o atendimento aos requisitos da modalidade de usucapi\u00e3o pretendida.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Em s\u00edntese, o procedimento administrativo da usucapi\u00e3o extrajudicial \u00e9 iniciado com o requerimento do interessado, que pode ser tanto pessoa f\u00edsica quanto pessoa jur\u00eddica. Al\u00e9m disso, o interessado deve ser representado por advogado que, al\u00e9m de munido de procura\u00e7\u00e3o com poderes espec\u00edficos, deve portar todos os documentos supramencionados.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Logo ap\u00f3s, o registrador proceder\u00e1 \u00e0 autua\u00e7\u00e3o do pedido, cuja prenota\u00e7\u00e3o ser\u00e1 prorrogada at\u00e9 o momento em que houver o acolhimento ou a rejei\u00e7\u00e3o do pedido. Em seguida, ser\u00e1 realizada a qualifica\u00e7\u00e3o registral, que desencadear\u00e1 em tr\u00eas cen\u00e1rios: rejei\u00e7\u00e3o do pedido, caso seja negativa; novas dilig\u00eancias, caso seja inconcludente; ou prosseguimento do procedimento, caso seja positiva.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Ultrapassada essa fase, verificar-se-\u00e1 se a planta do im\u00f3vel usucapiendo cont\u00e9m a assinatura de todos os titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matr\u00edcula. Caso a resposta seja negativa, ser\u00e1 necess\u00e1rio notificar os titulares, por meio do registrador competente, para que se manifestem em 15 dias. Caso o prazo transcorra in albis, ser\u00e1 presumida a concord\u00e2ncia. Ocorre que a concord\u00e2ncia \u00e9 um requisito para o prosseguimento do procedimento administrativo da usucapi\u00e3o, pela via extrajudicial. Portanto, caso n\u00e3o haja, o registrador dever\u00e1 tentar promover a concilia\u00e7\u00e3o e, se essa for infrut\u00edfera, dever\u00e1 remeter o procedimento ao ju\u00edzo competente, momento no qual o requerente dever\u00e1 adequ\u00e1-lo para que a peti\u00e7\u00e3o inicial observe os requisitos inerentes ao procedimento comum.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Adiante, caso estejam preenchidos os requisitos para o procedimento do tr\u00e2mite, o oficial de registro dever\u00e1 proporcionar ci\u00eancia \u00e0 Uni\u00e3o, ao Estado e ao munic\u00edpio para que tamb\u00e9m se manifestem sobre o pedido em 15 dias. Caso o aludido prazo transcorra in albis, o procedimento seguir\u00e1 o tr\u00e2mite regular. Contudo, caso haja impugna\u00e7\u00e3o, o registrador dever\u00e1 tentar promover a concilia\u00e7\u00e3o e, se essa for infrut\u00edfera, dever\u00e1 remeter o procedimento ao ju\u00edzo competente, momento no qual o requerente tamb\u00e9m dever\u00e1 adequ\u00e1-lo para que a peti\u00e7\u00e3o inicial observe os requisitos necess\u00e1rios.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Ato cont\u00ednuo, caso estejam preenchidos os requisitos para o procedimento do tr\u00e2mite, com o objetivo de proporcionar a ci\u00eancia a terceiros, o registrador publicar\u00e1 edital em jornal de grande circula\u00e7\u00e3o para que eventuais interessados possam se manifestar em 15 dias. Caso o prazo transcorra in albis, o procedimento seguir\u00e1 o tr\u00e2mite regular. Caso haja impugna\u00e7\u00e3o, o registrador tamb\u00e9m dever\u00e1 tentar promover a concilia\u00e7\u00e3o e, se essa for infrut\u00edfera, dever\u00e1 remeter o procedimento ao ju\u00edzo competente, momento no qual o requerente dever\u00e1 adequ\u00e1-lo para que se observem os requisitos da peti\u00e7\u00e3o inicial do procedimento comum judicial.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Decorrido o prazo de 15 dias da publica\u00e7\u00e3o do edital e preenchidos todos os requisitos expostos acima, ser\u00e1 registrada a aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel por usucapi\u00e3o. No entanto, importa elucidar que, caso, por algum motivo, o pedido de reconhecimento da usucapi\u00e3o extrajudicial seja rejeitado, n\u00e3o existe qualquer \u00f3bice para que o interessado aju\u00edze a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o perante o Poder Judici\u00e1rio.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Por derradeiro, evidencia-se que, embora o RJET (Lei n\u00b0 14.010\/2020) tenha suspendido os prazos de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria e mobili\u00e1ria por usucapi\u00e3o de 12 de junho a 30 de outubro de 2020, os pedidos de usucapi\u00e3o extrajudicial n\u00e3o sofreram restri\u00e7\u00e3o e, durante o per\u00edodo alhures, o interessado pode requerer o reconhecimento da usucapi\u00e3o ao cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis da comarca na qual o im\u00f3vel usucapiendo estiver localizado, desde que observados todos os requisitos consubstanciados neste artigo.<\/p>\n
Fonte: Conjur<\/em><\/p>\n