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Com o advento da Lei 9.514\/97, foi criado o Sistema de Financiamento Imobili\u00e1rio (SFI) e a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia de bens im\u00f3veis. Essa modalidade de garantia existe quando o devedor, com o escopo de garantia, transfere ao credor a propriedade resol\u00favel de coisa im\u00f3vel. A propriedade resol\u00favel \u00e9 aquela condicionada ao pagamento do financiamento imobili\u00e1rio, ou seja, se o devedor ficar inadimplente a propriedade resol\u00favel ser\u00e1 consolidada em nome do credor fiduci\u00e1rio, ap\u00f3s execu\u00e7\u00e3o extrajudicial do procedimento previsto no artigo 26 e seguintes da Lei 9.514\/97.<\/p>\n
A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria trouxe celeridade \u00e0 execu\u00e7\u00e3o da garantia, eis que todo o procedimento para a recupera\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito se resolve por via extrajudicial (registro de im\u00f3veis), cabendo ao oficial do Registo de Im\u00f3veis a intima\u00e7\u00e3o do devedor para a constitui\u00e7\u00e3o em mora, averba\u00e7\u00e3o do leil\u00e3o realizado e demais atos pertinentes \u00e0 execu\u00e7\u00e3o da garantia previstos na citada lei.<\/p>\n
Ainda nos termos da lei, a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia de bem im\u00f3vel passou a ser permitida para financiamentos em geral, n\u00e3o sendo privativo do SFI e do SFH (Sistema Financeiro Habitacional) e instrumentalizado por meio de escritura de compra e venda de bem im\u00f3vel, com pacto de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, firmado por instrumento p\u00fablico ou particular, nos termos do artigo 38 da referida lei. Referida escritura estabelece a rela\u00e7\u00e3o entre o vendedor do im\u00f3vel, o comprador e o agente financeiro \u2014 que financia o saldo do pre\u00e7o, seja ele privado, do SFI ou do SFH.<\/p>\n
A celeridade do procedimento de garantia acima e sua valida\u00e7\u00e3o pelo Judici\u00e1rio fizeram com que incorporadoras e loteadoras passassem a utilizar referido instituto, cumulando a fun\u00e7\u00e3o de vendedoras e agentes financeiras, pois financiavam diretamente aos seus clientes, praticamente abandonando a hipoteca como modalidade de garantia, eis que esta se mostrava ineficiente havia muito tempo, principalmente pela morosidade na sua execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Consequ\u00eancia disso \u00e9 que opera-se a plena transfer\u00eancia da propriedade do im\u00f3vel ao comprador com o \u201cregistro\u201d da escritura junto ao Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, e, ato subsequente, o devedor transfere a propriedade resol\u00favel do im\u00f3vel em favor do credor fiduci\u00e1rio\/agente financeiro, que, no caso em an\u00e1lise, trata-se do loteador.<\/p>\n
O problema \u00e9 que o Poder Judici\u00e1rio vem dando tratamento judicial equivocado \u00e0 estrutura jur\u00eddica acima apontada, j\u00e1 que trata as escrituras particulares com efeito de escritura p\u00fablica (artigo 38 da Lei 9.514\/97), indevidamente, como se fossem contratos de compromisso de compra e venda de im\u00f3veis, decretando sua rescis\u00e3o judicial, ignorando que trata-se de ato jur\u00eddico perfeito e acabado, pass\u00edvel de nulidade somente se constatado v\u00edcio jur\u00eddico.<\/p>\n
Exemplo disso s\u00e3o os julgados abaixo:<\/p>\n
\u201c(\u2026) A mera exist\u00eancia de condi\u00e7\u00e3o resolutiva em contrato de compra e venda com Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria em garantia n\u00e3o impede que o adquirente pleiteie a rescis\u00e3o do contrato com base no artigo 53 do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (\u2026)\u201d. h.n.. \u2014 Voto n\u00ba 8439. Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1010838-30.2017.8.26.0344 \u2014 Comarca de Mar\u00edlia \u2014 Apelante: Couto Rosa Empreendimentos Imobili\u00e1rios SPE Ltda e Outro \u2014 Apelado: F\u00e9lix Ot\u00e1vio Bachega.<\/p>\n
\u201c(\u2026) A aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel mediante contrato com cl\u00e1usula de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia n\u00e3o afasta a incid\u00eancia do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, sendo poss\u00edvel que o comprador rescinda o contrato, desde que antes da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade em favor da credora fiduci\u00e1ria. (\u2026) Cabe apontar, ainda, que o procedimento previsto nos artigos 26 e 27 da Lei 6.514\/97, se restringe \u00e0 hip\u00f3tese de iniciativa da credora fiduci\u00e1ria, diante do vencimento e n\u00e3o pagamento da d\u00edvida, de consolidar a propriedade do bem para, posteriormente, promover leil\u00e3o para sua aliena\u00e7\u00e3o. (\u2026) Portanto, inexiste \u00f3bice \u00e0 pretens\u00e3o do consumidor, ainda que inadimplente, de rescindir o neg\u00f3cio por iniciativa pr\u00f3pria, com a consequente devolu\u00e7\u00e3o dos valores pagos\u201d. g.n\u00a0 Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1064135-32.2017.8.26.0576 \u2014 Comarca de S\u00e3o Jose do Rio Preto \u2014 Apelante: SPE Terni Nature I Rio Preto Empreendimentos Imobili\u00e1rios Ltda \u2014 Apelada: Fernanda Cristina Gaspar Lemes.<\/p>\n
V\u00e1rios problemas decorrem da rescis\u00e3o judicial da escritura particular com for\u00e7a de escritura p\u00fablica, cujos formatos s\u00e3o id\u00eanticos aqueles dos contratos de financiamento imobili\u00e1rio da Caixa e de outras institui\u00e7\u00f5es financeiras que s\u00e3o contemplados pelo oficial do Registro de Im\u00f3veis, por terem plena validade e n\u00e3o conterem quaisquer v\u00edcios.<\/p>\n
Se o mesmo julgamento equivocado ocorresse para anular os contratos particulares de financiamento da Caixa e dos demais agentes financeiros, ningu\u00e9m mais conseguiria financiar sua casa, pois as institui\u00e7\u00f5es financeiras deixariam de operar por total afronta \u00e0 Lei 9.514\/97, a qual d\u00e1 base para as opera\u00e7\u00f5es do mercado de capitais, a seguir descritas.<\/p>\n
Do mercado de capitais<\/strong><\/p>\n Com base nas parcelas do pre\u00e7o do im\u00f3vel contratado no financiamento imobili\u00e1rio celebrado diretamente entre a loteadora (vendedora) e seu cliente, ocorre a origina\u00e7\u00e3o e emiss\u00e3o de CCI (C\u00e9dula de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio) e CRI (Certificado de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios), colocados no mercado de capitais nos termos do artigo 6\u00ba e seguintes da Lei 9.514\/97.<\/p>\n Trata-se de uma sequ\u00eancia de neg\u00f3cios jur\u00eddicos validados com base nos contratos de financiamento firmados para a venda de lotes, por exemplo, refletindo opera\u00e7\u00f5es que movimentam o mercado de capitais e imobili\u00e1rio, podendo denomin\u00e1-las \u201copera\u00e7\u00f5es estruturadas\u201d.<\/p>\n O que se alerta neste arrazoado \u00e9 que o sistema de opera\u00e7\u00f5es estruturadas est\u00e1 em iminente risco com atua\u00e7\u00e3o discricion\u00e1ria e desenfreada do Poder Judici\u00e1rio, que vem rescindindo tais escrituras, que n\u00e3o s\u00e3o pass\u00edveis de rescis\u00e3o, salvo se apresentasse\u00a0 algum v\u00edcio jur\u00eddico.<\/p>\n A Lei 9514\/97 tem como um dos seus pilares captar recursos financeiros para estimular o crescimento dos neg\u00f3cios imobili\u00e1rios. N\u00e3o se mostra aceit\u00e1vel alguns julgadores tratarem instrumentos particulares, que se assemelham aos Contratos de Financiamento do SFH\/SFI emitidos pelas institui\u00e7\u00f5es financeiras (a lei equipara ambos a escritura p\u00fablica), como se fossem meros contratos de promessa de compra e venda.<\/p>\n Quando o Poder Judici\u00e1rio aplica a esses neg\u00f3cios jur\u00eddicos a legisla\u00e7\u00e3o consumerista, ou do pr\u00f3prio C\u00f3digo Civil, afastando a incid\u00eancia das normas especiais da Lei n\u00ba 9.514 e da Lei n\u00ba 10.941, decretando rescis\u00e3o judicial da escritura de venda e compra (do instrumento que tem a mesma for\u00e7a de escritura p\u00fablica), isso tamb\u00e9m afeta a garantia acess\u00f3ria ao contrato principal, ou seja, a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria \u2014 garantia real constitu\u00edda n\u00e3o s\u00f3 garantidora do pagamento do pre\u00e7o do im\u00f3vel, como tamb\u00e9m da C.C.I emitida.<\/p>\n Ou seja, a interven\u00e7\u00e3o do Poder Judici\u00e1rio na equa\u00e7\u00e3o econ\u00f4mico-financeira da opera\u00e7\u00e3o acima, gera um \u2018efeito cascata\u201d devastador, violando a garantia da imutabilidade do ato jur\u00eddico perfeito posta no artigo 5\u00ba, XXXVI, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal.<\/p>\n Certo \u00e9 que o Poder Judici\u00e1rio deveria compreender a cadeia de neg\u00f3cios originados com o financiamento imobili\u00e1rio garantido por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, gerando um equil\u00edbrio de sua atua\u00e7\u00e3o com a atividade econ\u00f4mica de empreender no Brasil, em respeito \u00e0 Lei 9.514\/97, sem trazer preju\u00edzo e instabilidade ao neg\u00f3cio jur\u00eddico aqui tratado.<\/p>\n Concluindo, o mercado de capitais que fomenta o mercado imobili\u00e1rio com suas opera\u00e7\u00f5es estruturadas est\u00e1 em risco de ser prejudicado a ponto de afastar investimentos no pa\u00eds, pois o abalo da seguran\u00e7a jur\u00eddica desse tipo de transa\u00e7\u00e3o inibir\u00e1 a capta\u00e7\u00e3o de recursos financeiros, inclusive do exterior, o que certamente reverter\u00e1 em maiores taxas de juros para qualquer tipo de opera\u00e7\u00e3o lastreada em C.C.I ou similar, o que certamente, de forma indireta, refletir\u00e1 negativamente no bolso do comprador de im\u00f3vel.<\/p>\n Fonte: Conjur<\/strong><\/p>\n