Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1002685-02.2017.8.26.0637
\nApelante: Konstroe Empreendimentos Imobiliarios Ltda<\/p>\n
Apelado: Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Tup\u00e3<\/p>\n
VOTO N\u00ba 37.808<\/p>\n
Registro de Im\u00f3veis \u2013 Loteamento \u2013 \u00a7 2\u00b0 do art. 18 da Lei n\u00b0 6.766\/79 \u2013 Item 181 do Cap\u00edtulo XX das NSCGJ \u2013 A\u00e7\u00f5es c\u00edveis contra ex-propriet\u00e1rio de parte da gleba loteada \u2013 A\u00e7\u00e3o de improbidade administrativa e a\u00e7\u00e3o penal contra ex-s\u00f3cio da loteadora \u2013 Aus\u00eancia de constri\u00e7\u00f5es ou indisponibilidades incidentes sobre a gleba loteada \u2013 A\u00e7\u00f5es com garantia do ju\u00edzo j\u00e1 apresentada \u2013 Patrim\u00f4nios que indicam aus\u00eancia de risco a futuros adquirentes \u2013 Situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica que demanda tratamento excepcional \u2013 Precedentes do Eg. CSM \u2013 Recurso provido, para julgar a d\u00favida improcedente.<\/p>\n
Trata-se de apela\u00e7\u00e3o interposta por KONSTROE EMPREENDIMENTOS IMOBILI\u00c1RIOS LTDA. contra r. senten\u00e7a de fl. 266\/268, que julgou \u201cimprocedente o pedido\u201d formulado em d\u00favida inversa suscitada em face do Oficial do Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Tup\u00e3.<\/p>\n
Segundo a apelante, o projeto de loteamento est\u00e1 em condi\u00e7\u00f5es de ser registrado e os apontamentos constantes na devolu\u00e7\u00e3o se mostram desarrazoados, eis que baseado em interpreta\u00e7\u00e3o demasiadamente r\u00edgida da regra constante do \u00a7 2\u00ba do art. 18 da Lei n. 6.766\/79.<\/p>\n
Todas as a\u00e7\u00f5es contra o ex-propriet\u00e1rio de parte da gleba e o ex-s\u00f3cio da loteadora estariam garantidas, inexistindo qualquer constri\u00e7\u00e3o sobre a matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/p>\n
Ademais, a recorrente teria patrim\u00f4nio s\u00f3lido e capital social integralizado, tudo a garantir que n\u00e3o h\u00e1 qualquer risco aos futuros adquirentes.<\/p>\n
A D. Procuradoria de Justi\u00e7a opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 310\/312).<\/p>\n
Convertido o julgamento em dilig\u00eancia, para juntada de certid\u00f5es atualizadas das a\u00e7\u00f5es, o que foi cumprido \u00e0s fl. 329\/344.<\/p>\n
\u00c9 o relat\u00f3rio.<\/p>\n
DECIDO.<\/p>\n
Presentes pressupostos processuais e administrativos, conhe\u00e7o do recurso.<\/p>\n
No m\u00e9rito, a r. senten\u00e7a merece reforma.<\/p>\n
No dia 05 de outubro do ano de 2016, o apelante apresentou, perante o Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Tup\u00e3, requerimento para registro do loteamento denominado Residencial Campo Bello, com parcelamento da gleba da matr\u00edcula n\u00b0 55.523 (fl. 55\/63), Munic\u00edpio de Bastos, Comarca de Tup\u00e3 (fl. 29\/30), devidamente aprovado pelas autoridades competentes.<\/p>\n
Houve qualifica\u00e7\u00e3o negativa ao pedido de registro do loteamento, face \u00e0 exist\u00eancia de a\u00e7\u00f5es c\u00edveis em nome do anterior propriet\u00e1rio de parte da gleba loteada (Natalino Chagas), e de a\u00e7\u00e3o penal e a\u00e7\u00e3o civil de improbidade administrativa, envolvendo ex-s\u00f3cio da loteadora (Adilson Brait Wolff).<\/p>\n
Quanto \u00e0 obrigatoriedade de se fazer prova da aus\u00eancia de risco aos adquirentes dos lotes, al\u00e9m da previs\u00e3o expressa contida no \u00a7 2\u00b0 do art. 18 da Lei n\u00b0 6.766\/79, o Item 181 do Cap\u00edtulo XX das NSCGJ assim disp\u00f5e:<\/p>\n
Item 181. As certid\u00f5es de a\u00e7\u00f5es pessoais e penais, inclusive da Justi\u00e7a Federal, e as de protestos devem referir-se ao loteador e a todos aqueles que, no per\u00edodo de 10 (dez) anos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o im\u00f3vel; ser\u00e3o extra\u00eddas, outrossim, na comarca da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e, se distintas, naquelas onde domiciliados o loteador e os antecessores abrangidos pelo dec\u00eanio, exigindo-se que as certid\u00f5es tenham sido expedidas h\u00e1 menos de 6 (seis) meses.<\/p>\n
A apelante est\u00e1 regularmente constitu\u00edda e registrada na JUCESP, com patrim\u00f4nio s\u00f3lido e capital social integralizado (fl. 17\/27), n\u00e3o aparentando, por esse enfoque, qualquer risco aos futuros adquirentes.<\/p>\n
A gleba foi adquirida por escritura p\u00fablica, datada de 21 de novembro de 2011, de Thiago Coutinho Pelegrinelli (fl. 61\/62), quando n\u00e3o havia qualquer restri\u00e7\u00e3o ou constri\u00e7\u00e3o sobre o im\u00f3vel.<\/p>\n
Atualmente, tamb\u00e9m n\u00e3o existe penhora, indisponibilidade ou qualquer \u00f4nus inscrito na matr\u00edcula da gleba parcelada (fl. 55\/63). A \u00fanica penhora que havia dizia respeito \u00e0 matr\u00edcula anterior, n\u00b0 24.901, que havia sido transportada \u00e0 nova, mas que j\u00e1 foi cancelada (fl. 58 e 61).<\/p>\n
Assim, no ponto central da quest\u00e3o, existem a\u00e7\u00f5es em tramita\u00e7\u00e3o envolvendo o ex-propriet\u00e1rio de parte do im\u00f3vel loteado, assim como em rela\u00e7\u00e3o ao ex-s\u00f3cio da empresa requerente, como dito. Por\u00e9m, tais a\u00e7\u00f5es n\u00e3o s\u00e3o \u00f3bices que possam resultar em supostos preju\u00edzos aos futuros adquirentes, conforme se pode ver da leitura atenta dos documentos juntados.<\/p>\n
De acordo com as certid\u00f5es de objeto e p\u00e9 que instruem os autos, verifica-se que nessas a\u00e7\u00f5es ainda se discutem valores, o que poderia gerar condena\u00e7\u00f5es futuras; contudo, parte delas j\u00e1 est\u00e1 extinta, inclusive pelo pagamento (fl. 344), e outras j\u00e1 est\u00e3o garantidas por bens e direitos (fl. 75\/106).<\/p>\n
No que se refere a Natalino Chagas, antigo propriet\u00e1rio de parte da \u00e1rea loteada, o valor atualizado das a\u00e7\u00f5es, de acordo com as condena\u00e7\u00f5es impostas, perfazem aproximadamente R$ 278.173,67, com descri\u00e7\u00e3o apresentada pela recorrente de sua situa\u00e7\u00e3o e valores, com garantias j\u00e1 ofertadas nos autos (fl. 7\/8).<\/p>\n
Al\u00e9m dessas garantias j\u00e1 oferecidas nos pr\u00f3prios autos, a recorrente ainda oferece como cau\u00e7\u00e3o valores correspondentes a 10 lotes do loteamento, avaliados em R$ 656.485,80, o que supera em muito o valor dos d\u00e9bitos vinculados ao antigo propriet\u00e1rio, afastando assim qualquer preju\u00edzo aos futuros adquirentes.<\/p>\n
A avalia\u00e7\u00e3o dos lotes foi feita por empresas do ramo imobili\u00e1rio e aprovada pela Prefeitura Municipal de Bastos (Laudo de Avalia\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria e Declara\u00e7\u00e3o de Aprova\u00e7\u00e3o, cf. fl. 67\/74).<\/p>\n
No que diz respeito ao ex-s\u00f3cio Adilson Brait Wolff, tramitam, como dito, uma a\u00e7\u00e3o de improbidade administrativa e outra a\u00e7\u00e3o penal, ambas sobre os mesmos fatos, em cada uma de suas esferas de responsabilidade.<\/p>\n
A a\u00e7\u00e3o de improbidade administrativa (autos n\u00b0 0000598-26.2015.403.6137, 1\u00aa Vara Federal de Andradina) j\u00e1 possui condena\u00e7\u00e3o em primeira inst\u00e2ncia (fl. 319), cujo valor atualizado da causa \u00e9 de R$ 61.686,48.<\/p>\n
Referida a\u00e7\u00e3o est\u00e1 garantida com bloqueio judicial de ativos, no valor de R$ 33.186,16 (fl. 113\/114), al\u00e9m de dois ve\u00edculos, um Chevrolet\/S10 LTZ FD2, Tabela Fipe de R$ 81.982,00, e um Fiat Freemont Prec AT6, Tabela Fipe em R$ 66.544,00 (fl. 107\/112).<\/p>\n
Sendo assim, j\u00e1 existem garantias do ju\u00edzo que superam os valores discutidos na referida a\u00e7\u00e3o de improbidade.<\/p>\n
Esse C. Conselho Superior da Magistratura possui precedentes admitindo o ingresso do registro, mesmo na pend\u00eancia de a\u00e7\u00f5es de improbidade administrativa, conforme Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 0000705-22.2018.8.26.0566, Comarca de S\u00e3o Carlos, Rel. Des. PINHEIRO FRANCO, julgada em 30\/10\/2018:<\/p>\n
Registro de Im\u00f3veis \u2013 Registro de loteamento \u2013 A\u00e7\u00f5es civis p\u00fablicas, por improbidade administrativa, movidas contra o ex-propriet\u00e1rio do im\u00f3vel \u2013 Valores das indeniza\u00e7\u00f5es pretendidas e patrim\u00f4nio do ex-propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, que \u00e9 s\u00f3cio da empresa que promove o loteamento, que demonstram a inexist\u00eancia de risco aos adquirentes \u2013 Recurso provido para julgar a d\u00favida improcedente.<\/p>\n
Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 a\u00e7\u00e3o penal n\u00b0 0005826-33.2010.403.6112 (1\u00aa Vara Federal de Andradina, relativa aos mesmos fatos da a\u00e7\u00e3o de improbidade administrativa) tamb\u00e9m j\u00e1 existe condena\u00e7\u00e3o em primeira inst\u00e2ncia, pela pr\u00e1tica do crime de peculato (art. 312 do CP) \u00e0 pena de 3 anos e 6 meses de reclus\u00e3o, al\u00e9m de 80 dias-multa, no valor unit\u00e1rio de 1\/2 sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente, regime inicial aberto, substitu\u00edda por duas penas restritivas de direito, correspondentes ao pagamento de 60 sal\u00e1rios m\u00ednimos a entidade destinat\u00e1ria e \u00e0 presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os, ainda aguardando julgamento do recurso de apela\u00e7\u00e3o interposto (fl. 320\/323).<\/p>\n
Os bens de propriedade do ex-s\u00f3cio bloqueados nas a\u00e7\u00f5es que tramitam contra ele s\u00e3o suficientes para garantir a d\u00edvida. Ali\u00e1s, os bens e valores bloqueados nos autos ultrapassam o valor da d\u00edvida; portanto, s\u00e3o mais que suficientes para garanti-la.<\/p>\n
H\u00e1 prova nos autos de que Adilson Brait Wolff possui valores a receber de outra empresa, a Ekoplan, da qual ainda \u00e9 s\u00f3cio no percentual de 10% sobre o capital social, com previs\u00e3o de R$ 1.879.106,93 em cr\u00e9ditos (fl. 331\/342), o que indica exist\u00eancia de patrim\u00f4nio suficiente para garantir eventuais condena\u00e7\u00f5es, sem que se leve em considera\u00e7\u00e3o os bens j\u00e1 penhorados nos autos.<\/p>\n
Dessa forma, verifica-se que o patrim\u00f4nio do ex-propriet\u00e1rio da gleba, assim como do ex-s\u00f3cio, s\u00e3o suficientes para garantia das d\u00edvidas que venham a ser impostas contra eles, o que comprova que o registro do empreendimento n\u00e3o trar\u00e1 nenhum preju\u00edzo aos futuros adquirentes.<\/p>\n
Disso decorre a solu\u00e7\u00e3o ora adotada que, embora excepcional, n\u00e3o destoa dos precedentes deste Col. Conselho Superior da Magistratura, como se verifica no v. ac\u00f3rd\u00e3o prolatado na Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 100326-0\/7, da Comarca de Franca, de que foi relator o E. Desembargador LUIZ T\u00c2MBARA, julgada em 03\/04\/2003, que teve a ementa a seguir transcrita:<\/p>\n
Registro de Im\u00f3veis \u2013 D\u00favida \u2013 Registro de Loteamento \u2013 Exist\u00eancia de a\u00e7\u00e3o penal pendente contra o anterior propriet\u00e1rio, com senten\u00e7a condenat\u00f3ria ainda n\u00e3o transitada em julgado, por crime previsto na Lei do Parcelamento do Solo Urbano \u2013 Intelig\u00eancia do artigo 18, inciso III, da Lei n.\u00ba 6.766\/79 \u2013 Prova de que o fato delituoso diz respeito a im\u00f3vel diverso daquele objeto do loteamento \u2013 Den\u00fancia por fato superveniente \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o pela atual propriet\u00e1ria \u2013 Indica\u00e7\u00e3o de exist\u00eancia de lastro patrimonial para eventual responsabiliza\u00e7\u00e3o no \u00e2mbito civil Registro poss\u00edvel, em car\u00e1ter de excepcionalidade \u2013 Recurso provido.<\/p>\n
Entendimento nessa linha tamb\u00e9m foi proferido nos autos da Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 0004484-82.2018.8.26.0566, Comarca de S\u00e3o Carlos, Rel. Des. PINHEIRO FRANCO, j. em 28\/05\/2019:<\/p>\n
Registro de Im\u00f3veis \u2013 Registro de loteamento \u2013 A\u00e7\u00f5es penais movidas contra s\u00f3cios da ex-propriet\u00e1ria do im\u00f3vel \u2013 Crime contra o patrim\u00f4nio \u2013 Art. 168-A, inciso I, do C\u00f3digo Penal \u2013 A\u00e7\u00f5es penais suspensas em raz\u00e3o de parcelamentos realizados com fundamento em lei posterior \u00e0 consolida\u00e7\u00e3o dos valores devidos \u2013 Valores consignados nas den\u00fancias que s\u00e3o inferiores \u00e0s das garantias, constitu\u00eddas pela ex-propriet\u00e1ria do im\u00f3vel em favor da Prefeitura Municipal, para o custeio das obras de infraestrutura \u2013 Recusa que n\u00e3o decorreu da exist\u00eancia de risco patrimonial aos adquirentes dos lotes \u2013 Situa\u00e7\u00e3o excepcional que autoriza o registro pretendido do loteamento \u2013 Recurso provido para julgar a d\u00favida improcedente.<\/p>\n
Ressalvo que a excepcionalidade da solu\u00e7\u00e3o adotada no presente caso n\u00e3o \u00e9 afastada pelo art. 55 da Lei n\u00ba 13.907\/2015, porque n\u00e3o beneficia os adquirentes dos lotes por contratos n\u00e3o registrados.<\/p>\n
Por fim, n\u00e3o h\u00e1 que se falar em dep\u00f3sito de garantias nestes autos, a t\u00edtulo de cau\u00e7\u00e3o, j\u00e1 que o procedimento administrativo da d\u00favida n\u00e3o comporta essa esp\u00e9cie de medida.<\/p>\n
O procedimento de d\u00favida \u00e9 reservado \u00e0 an\u00e1lise da discord\u00e2ncia do apresentante com os motivos que levaram \u00e0 recusa do registro do t\u00edtulo. De seu julgamento, decorrer\u00e1 a manuten\u00e7\u00e3o da recusa, com cancelamento da prenota\u00e7\u00e3o, ou a improced\u00eancia da d\u00favida, que ter\u00e1 como consequ\u00eancia a realiza\u00e7\u00e3o do registro (art. 203, II, da Lei n\u00ba 6.015\/73).<\/p>\n
Sendo assim, mostra-se viabilizado o registro do loteamento.<\/p>\n
Ante o exposto, dou provimento ao recurso e julgo improcedente a d\u00favida.<\/p>\n
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO<\/p>\n
Corregedor Geral da Justi\u00e7a e Relator.<\/p>\n
Fonte: DJE\/SP<\/em><\/p>\n