Trata-se de live realizada pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobili\u00e1rio \u2013 IBRADIM voltada \u00e0 discuss\u00e3o das quest\u00f5es pr\u00e1ticas e controversas do registro eletr\u00f4nico imobili\u00e1rio.<\/p>\n
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Participaram do debate: Bernardo Chezzi, advogado; Lamana Paiva, Presidente da ANOREG do Rio Grande do Sul; Bianca Farias, registradora de im\u00f3veis; S\u00e9rgio \u00c1vila, registrador de im\u00f3veis; e Andr\u00e9 Vila Verde, registrador de im\u00f3veis.<\/p>\n
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Lamana Paiva trouxe uma an\u00e1lise cronol\u00f3gica do tema, abordando todas as legisla\u00e7\u00f5es que auxiliaram no desenvolvimento do registro eletr\u00f4nico de im\u00f3veis, enquanto que, posteriormente, S\u00e9rgio \u00c1vila teceu coment\u00e1rios sobre o provimento 94\/20 do CNJ e a plataforma Portal de Assinaturas e Digitaliz\u00f5es. Defendeu que \u00e9 uma evolu\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria e passou a aperfei\u00e7oar o que j\u00e1 era um direito do cidad\u00e3o, como a prenota\u00e7\u00e3o e o acompanhamento on-line.<\/p>\n
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Discorreram tamb\u00e9m, sobre o Portal de Assinaturas e Digitaliza\u00e7\u00f5es (plataforma permanente e gratuita que teve seu desenvolvimento acelerado neste momento de pandemia).<\/p>\n
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Obedecendo ao Provimento 94\/20, informou que o sistema permite que sejam formalizados neg\u00f3cios jur\u00eddicos com o Certificado Digital ICP-Brasil (certificado digital).<\/p>\n
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Ademais, informou que a plataforme permite que se fa\u00e7a o upload de documentos em uma \u00e1rea destinada ao requerente e, assim, insira-se os destinat\u00e1rios signat\u00e1rios dos documentos, que poder\u00e3o assinar simultaneamente pela plataforma.<\/p>\n
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Al\u00e9m da ferramenta que permite a formaliza\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cios jur\u00eddicos, a plataforma disponibiliza a digitaliza\u00e7\u00e3o de documentos f\u00edsicos, ou seja, documentos j\u00e1 existentes. Essa digitaliza\u00e7\u00e3o permite o encaminhamento direto ao registro imobili\u00e1rio, que se equiparar\u00e1, para todos os efeitos legais e para a comprova\u00e7\u00e3o de qualquer ato de direito, ao documento f\u00edsico, obedecendo as exig\u00eancias referentes aos metadados contidos no Decreto n. 10.278\/20, garantindo assim a integridade do documento.<\/p>\n
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A fim de garantir maior seguran\u00e7a, quando n\u00e3o se tratar de documento formalizado diretamente na plataforma, esta exige a redigitaliza\u00e7\u00e3o de documentos digitalizados, pois, assim, ser\u00e3o inseridos os metadados necess\u00e1rios para a sua valida\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
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Logo, o sistema permite os documentos digitalizados e os nato digitais, onde \u00e9 poss\u00edvel a realiza\u00e7\u00e3o de novos neg\u00f3cios jur\u00eddicos e a valida\u00e7\u00e3o dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos antigos.<\/p>\n
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Informou a disponibiliza\u00e7\u00e3o do plant\u00e3o eletr\u00f4nico a dist\u00e2ncia dentro da plataforma, o qual visa a elucida\u00e7\u00e3o de d\u00favidas e, al\u00e9m disso, permite a solicita\u00e7\u00e3o de atendimento presencial e virtual.<\/p>\n
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Por fim, informou que o Provimento 94\/20 do CNJ prev\u00ea outros documentos nato-digitais.<\/p>\n
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O debate abordou ainda quest\u00f5es pr\u00e1ticas. Assim, foi perguntado \u00e0 Bianca de qual maneira ela acredita que a ONR vai se inserir nesse ambiente regulat\u00f3rio e em quais circunst\u00e2ncias, em sua serventia, est\u00e1 sendo aceitos documentos assinados virtualmente por uma \u00fanica pessoa e quando se mostra necess\u00e1ria a apresenta\u00e7\u00e3o da via f\u00edsica do documento digitalizado.<\/p>\n
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Em sua resposta, defendeu que, para alguns atos registrais, basta a assinatura validada pelo ICP Brasil, como se d\u00e1 nos casos em que n\u00e3o h\u00e1 riscos \u00e0 propriedade ou \u00e0 garantia real, isto \u00e9, atos que n\u00e3o representam implica\u00e7\u00f5es de risco \u00e0 seguran\u00e7a jur\u00eddica do titular do direito real. Assim, informou que h\u00e1 certa flexibiliza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
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Por outro lado, arguiu que nas hip\u00f3teses em que houver t\u00edtulos que cancelem \u00f4nus, como cancelamento de hipoteca ou transfer\u00eancia de propriedade, o registro de im\u00f3vel dever\u00e1 solicitar a documenta\u00e7\u00e3o f\u00edsica para ter uma seguran\u00e7a maior.<\/p>\n
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Em suma, leva-se em considera\u00e7\u00e3o as poss\u00edveis consequ\u00eancias do ato registral. Nesse contexto, quando o documento n\u00e3o \u00e9 assinado digitalmente por todas as partes ou quando somente uma parte ou um terceiro tenha assinado, a serventia precisar\u00e1 ter cuidados redobrados, exigindo a documenta\u00e7\u00e3o f\u00edsica para evitar fraude.<\/p>\n
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Passou-se a pergunta para o Lamana Paiva, o qual fora indagado sobre os casos em que o reconhecimento de firma \u00e9 necess\u00e1rio, o qual afirmou que o reconhecimento de firma ser\u00e1 necess\u00e1rio nos casos em que a lei determina.<\/p>\n
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Em complementa\u00e7\u00e3o \u00e0 resposta do Lamana Paiva, S\u00e9rgio defendeu que a lei garante liberdade para o Oficial recepcionar documentos de forma eletr\u00f4nica por outros meios que comprovem sua autoria e integridade do arquivo, logo, h\u00e1 certa variedade de hip\u00f3teses que ficam ao crit\u00e9rio do registrador.<\/p>\n
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Quanto \u00e0 apresenta\u00e7\u00e3o do documento original, o registrador informou que ser\u00e1 poss\u00edvel sempre que houver desconfian\u00e7a de falsidade do t\u00edtulo apresentado.<\/p>\n
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Em seguida, perguntou-se ao S\u00e9rgio qual \u00e9 o procedimento de arquivamento de t\u00edtulos digitais que chegam ao cart\u00f3rio, o qual afirmou que o arquivamento \u00e9 feito na pr\u00f3pria base de dados do cart\u00f3rio e que ap\u00f3s um ano pode ser realizado o descarte dos t\u00edtulos registrados, uma vez que o t\u00edtulo j\u00e1 se encontra registrado e os seus dados n\u00e3o se perdem mais.<\/p>\n
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Posteriormente, foi perguntado ao Andr\u00e9 Vila Verde em que circunst\u00e2ncias \u00e9 exigido o reconhecimento de firma e como foi organizado a recep\u00e7\u00e3o eletr\u00f4nica destes t\u00edtulos, tendo este, defendido em s\u00edntese, o posicionamento do S\u00e9rgio, sustentando que o registrador deve analisar o caso concreto. E, quanto \u00e0 recep\u00e7\u00e3o eletr\u00f4nica, argumentou que se leva em considera\u00e7\u00e3o os metadados.<\/p>\n
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Foi perguntado \u00e0 Bianca o que ela imagina da certifica\u00e7\u00e3o eletr\u00f4nica dos atos materiais ap\u00f3s o surto do Covid-19.<\/p>\n
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Defendeu que os avan\u00e7os que ocorreram em decorr\u00eancia da pandemia devem ser permanentes e que o papel do registrador \u00e9 essencial nessa forma\u00e7\u00e3o dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos. Nesse sentido, quando o CNJ reconheceu que os t\u00edtulos p\u00fablicos s\u00e3o podem ser assinados e digitalizados eletronicamente ante a f\u00e9 p\u00fablica dos tabeli\u00e3es, estes ficaram com um leque maior de possibilidades de recep\u00e7\u00e3o desses t\u00edtulos e com maior seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n
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Para S\u00e9rgio, o papel do not\u00e1rio \u00e9 fundamental, uma vez que o registrador tem a confian\u00e7a das partes envolvidas e do estado. Entendeu que \u00e9 claro o avan\u00e7o, pois o not\u00e1rio tem a vantagem de desmaterializar qualquer documento. Por fim, defendeu a possibilidade da solicita\u00e7\u00e3o e encaminhamento de certid\u00f5es e protocolos diretamente do balc\u00e3o do registro de im\u00f3veis para outras serventias.<\/p>\n
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Houve pergunta feita por uma espectadora: \u201cO not\u00e1rio poderia ser o apresentante de um t\u00edtulo lavrado por ele no RGI, em benef\u00edcio da parte que n\u00e3o tem o certificado digital?\u201d A resposta \u00e9 positiva. O not\u00e1rio ter\u00e1 a liberdade de digitalizar qualquer documento diante de sua f\u00e9 p\u00fablica.<\/p>\n
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Por fim, foi perguntando o procedimento a ser tomado quando houver danifica\u00e7\u00f5es nos metadados. Bianca defendeu duas hip\u00f3teses, ambas levando em considera\u00e7\u00e3o a relev\u00e2ncia do metadado. Nesse sentido, se houver a insufici\u00eancia de um metadado fundamental, como a aus\u00eancia do regime matrimonial contra\u00eddo pelo requerente, n\u00e3o se deve proceder ao registro. Por outro lado, tratando-se de um metadado menos relevante, como a condi\u00e7\u00e3o de pagamento, o registrador, ao seu crit\u00e9rio, poder\u00e1 registr\u00e1-lo.<\/p>\n