Quando algu\u00e9m adquire um im\u00f3vel atrav\u00e9s de um financiamento, sem oferecer uma garantia para o pagamento da d\u00edvida, \u00e9 comum que a institui\u00e7\u00e3o financeira institua sobre o pr\u00f3prio bem financiado uma medida para resguardar o recebimento do valor emprestado, em caso de inadimpl\u00eancia. Essa garantia \u00e9 denominada de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria.<\/p>\n
Existem outros meios de garantias como: a hipoteca, a cess\u00e3o fiduci\u00e1ria de direitos credit\u00f3rios decorrentes de contratos de aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis e a cau\u00e7\u00e3o de direitos credit\u00f3rios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de im\u00f3veis, todas previstas no art. 17, da Lei n\u00ba 9.514\/97.<\/p>\n
A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria possibilitar\u00e1 que a institui\u00e7\u00e3o financeira realize a aliena\u00e7\u00e3o do pr\u00f3prio bem, quando o comprador n\u00e3o cumprir com a sua obriga\u00e7\u00e3o de pagamento do financiamento, de forma extrajudicial, isto \u00e9, sem interven\u00e7\u00e3o do Poder Judici\u00e1rio (a\u00e7\u00e3o judicial), atrav\u00e9s de leil\u00e3o, buscando minorar o seu preju\u00edzo e recuperar, ao m\u00e1ximo, o valor emprestado.<\/p>\n
Quando ocorre o registro do contrato da propriedade fiduci\u00e1ria do bem, no competente Registro de Im\u00f3veis, ocorrer\u00e1 o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduci\u00e1rio possuidor indireto do im\u00f3vel.<\/p>\n
Havendo o pagamento integral da d\u00edvida e de seus encargos, a propriedade fiduci\u00e1ria do im\u00f3vel se resolver\u00e1, cabendo \u00e0 institui\u00e7\u00e3o financeira fornecer o termo de quita\u00e7\u00e3o ao fiduciante, que poder\u00e1 requerer ao oficial do Registro de Im\u00f3veis o cancelamento do registro da propriedade fiduci\u00e1ria.<\/p>\n
At\u00e9 esse momento tudo bem, a execu\u00e7\u00e3o do contrato se deu de modo esperado e regular pelas partes. O problema surge quando n\u00e3o ocorre o pagamento, por parte do fiduciante, o que levar\u00e1 o im\u00f3vel a leil\u00e3o.<\/p>\n
Ocorre que, para a realiza\u00e7\u00e3o da aliena\u00e7\u00e3o do bem, em leil\u00e3o, \u00e9 necess\u00e1rio que alguns requisitos sejam cumpridos, sem os quais poder\u00e1 resultar em sua anula\u00e7\u00e3o\/nulidade, atrav\u00e9s de a\u00e7\u00e3o judicial intentada para este fim, impedindo a venda do im\u00f3vel, resguardando os direitos e interesses do comprador.<\/p>\n
Constitui\u00e7\u00e3o em mora\u00a0\u2013 requisito indispens\u00e1vel para a realiza\u00e7\u00e3o do leil\u00e3o<\/b><\/p>\n
Antes de realizar o citado leil\u00e3o, cabe \u00e0 institui\u00e7\u00e3o financeira fazer a constitui\u00e7\u00e3o\u00a0em mora do devedor, que ocorre mediante a sua intima\u00e7\u00e3o para realizar o pagamento dos valores que n\u00e3o foram pagos, o que \u00e9 denominado de purga\u00e7\u00e3o da mora.<\/p>\n
\u00c9 como se fosse uma segunda chance para quem est\u00e1 devendo regularizar a sua situa\u00e7\u00e3o perante o banco, evitando um preju\u00edzo maior que o leil\u00e3o proporcionar\u00e1.<\/p>\n
O prazo para realizar esse pagamento \u00e9 de 15 (quinze) dias, conforme art. 26, \u00a71\u00b0<\/a>, da Lei n\u00ba 9.514\/97,\u00a0e dever\u00e1 envolver a (s) presta\u00e7\u00e3o (\u00f5es) vencida (s) e as que se vencerem at\u00e9 a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribui\u00e7\u00f5es condominiais imput\u00e1veis ao im\u00f3vel, al\u00e9m das despesas de cobran\u00e7a e de intima\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Caso ocorra o pagamento de todos esses d\u00e9bitos, o contrato ter\u00e1 seguimento normal e o im\u00f3vel n\u00e3o sofrer\u00e1 o leil\u00e3o. Entretanto, se n\u00e3o houver o adimplemento dos d\u00e9bitos no prazo mencionado, haver\u00e1 a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade fiduci\u00e1ria em nome da institui\u00e7\u00e3o financeira, permitindo a venda do bem.<\/p>\n Esse procedimento \u00e9 indispens\u00e1vel para que seja permitida a aliena\u00e7\u00e3o do bem, posteriormente. Havendo v\u00edcios nessa fase, isso poder\u00e1 resultar na anula\u00e7\u00e3o ou nulidade do procedimento.<\/p>\n Problemas verificados na intima\u00e7\u00e3o para a constitui\u00e7\u00e3o em mora<\/b><\/p>\n \u00c9 comum, entretanto, que esse procedimento de constitui\u00e7\u00e3o\u00a0em mora e consolida\u00e7\u00e3o da propriedade fiduci\u00e1ria n\u00e3o ocorra de modo regular, conforme a legisla\u00e7\u00e3o pertinente exige.<\/p>\n A intima\u00e7\u00e3o para que o devedor seja cientificado da exist\u00eancia do d\u00e9bito e que realize o pagamento, sob pena de consolida\u00e7\u00e3o da propriedade, deve ser realizada de modo pessoal, ou seja, na sua pessoa, n\u00e3o admitindo que terceiros recebam esse tipo de documento, exceto o funcion\u00e1rio da portaria respons\u00e1vel pelo recebimento de correspond\u00eancia, nos condom\u00ednios edil\u00edcios ou outras esp\u00e9cies de conjuntos imobili\u00e1rios com controle de acesso, consoante a previs\u00e3o do art. 26, \u00a7 3\u00ba-B, Lei n\u00ba 9.514\/97.<\/p>\n E \u00e9 extremamente comum que o\u00a0devedor n\u00e3o seja encontrado<\/b>. Geralmente, quem est\u00e1 passando por alguma dificuldade financeira a ponto de impedir o pagamento das parcelas do seu im\u00f3vel n\u00e3o ser\u00e1 encontrado facilmente para receber essa intima\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Intima\u00e7\u00e3o por edital e poss\u00edveis nulidades<\/b><\/p>\n Nesse momento, demonstrada a inviabilidade de localiza\u00e7\u00e3o do devedor, a lei previu uma alternativa ao credor, possibilitando que haja a intima\u00e7\u00e3o ficta e desdobramento do procedimento de consolida\u00e7\u00e3o da propriedade que permitir\u00e1 a realiza\u00e7\u00e3o do leil\u00e3o.<\/p>\n Trata-se da intima\u00e7\u00e3o por edital, mas existem v\u00e1rios requisitos para que essa forma de intima\u00e7\u00e3o seja considerada como v\u00e1lida e eles se encontram no art. art. 26,\u00a0\u00a74\u00b0<\/a>, da Lei n\u00ba 9.514\/97, a saber:<\/p>\n \u00a7 4o Quando o fiduciante, ou seu cession\u00e1rio, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacess\u00edvel, o fato ser\u00e1 certificado pelo serventu\u00e1rio encarregado da dilig\u00eancia e informado ao oficial de Registro de Im\u00f3veis, que, \u00e0 vista da certid\u00e3o, promover\u00e1 a intima\u00e7\u00e3o por edital publicado durante 3 (tr\u00eas) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circula\u00e7\u00e3o local ou noutro de comarca de f\u00e1cil acesso, se no local n\u00e3o houver imprensa di\u00e1ria, contado o prazo para purga\u00e7\u00e3o da mora da data da \u00faltima publica\u00e7\u00e3o do edital.<\/p><\/blockquote>\n \u00c9 necess\u00e1rio, primeiramente, que haja\u00a0certeza da impossibilidade de se encontrar o devedor<\/b>, o que deve ser feito atrav\u00e9s do esgotamento das tentativas de intima\u00e7\u00e3o por outras formas, como certid\u00e3o expedida pelo oficial do Cart\u00f3rio de que houve dilig\u00eancias naquela localidade sem possibilidade de encontrar o devedor; cartas com aviso de recebimento frustradas etc.<\/p>\n N\u00e3o basta que tenha havido apenas uma tentativa de encontrar o devedor ou que existam informa\u00e7\u00f5es que ele se encontra em outro lugar, sem buscar encontra-lo naquela outra localidade. Isso frustra a exig\u00eancia de \u201clocal ignorado, incerto ou inacess\u00edvel\u201d e poder\u00e1 resultar na nulidade\/anula\u00e7\u00e3o do leil\u00e3o.<\/p>\n Existindo, no processo de consolida\u00e7\u00e3o, certid\u00e3o de que o devedor\u00a0tenta se ocultar para n\u00e3o receber a intima\u00e7\u00e3o<\/b>, haver\u00e1 a necessidade de se proceder com a intima\u00e7\u00e3o por hora certa, prevista no art. 26, \u00a7 3-A, da Lei n\u00ba 9.514\/97. Adotar a intima\u00e7\u00e3o por edital, nessa situa\u00e7\u00e3o, \u00e9 um v\u00edcio insan\u00e1vel que comprometer\u00e1 a realiza\u00e7\u00e3o do leil\u00e3o.<\/p>\n Tamb\u00e9m \u00e9 exig\u00edvel que tenha havido a\u00a0publica\u00e7\u00e3o da intima\u00e7\u00e3o durante 3 (tr\u00eas) dias<\/b>, pelo menos, em um dos jornais de maior circula\u00e7\u00e3o local ou noutro de comarca de f\u00e1cil acesso. Isso deve ficar documentado no processo de consolida\u00e7\u00e3o.<\/p>\n N\u00e3o existindo essa publica\u00e7\u00e3o no jornal ou havendo-a, mas em prazo inferior a tr\u00eas dias, comprometer\u00e1 o procedimento previsto em lei, redundando na invalidade da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade e, consequentemente, no leil\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n Por fim,\u00a0o prazo para que o devedor fa\u00e7a o pagamento dos d\u00e9bitos<\/b>, purgando a mora,\u00a0se iniciar\u00e1 da data da \u00faltima publica\u00e7\u00e3o da intima\u00e7\u00e3o do edital no jornal<\/b>.<\/p>\n Negando o Cart\u00f3rio a receber os valores, antes do transcurso desse prazo, ou fixando um per\u00edodo menor para pagamento nas publica\u00e7\u00f5es, isto gerar\u00e1, certamente, na anula\u00e7\u00e3o\/nulidade do procedimento.<\/p>\n Necessidade da an\u00e1lise do processo de consolida\u00e7\u00e3o da propriedade fiduci\u00e1ria<\/b><\/p>\n Para verificar se houve algum defeito na realiza\u00e7\u00e3o do processo de consolida\u00e7\u00e3o da propriedade fiduci\u00e1ria, algo que poder\u00e1 resultar na anula\u00e7\u00e3o do procedimento, com a retirada do im\u00f3vel de leil\u00e3o marcado, \u00e9 imprescind\u00edvel a an\u00e1lise do processo de consolida\u00e7\u00e3o de modo integral, por profissional qualificado.<\/p>\n Esse processo pode ser obtido por qualquer pessoa, perante o Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis onde aquele bem fora registrado, mediante o pagamento de uma taxa. Os Cart\u00f3rios, em at\u00e9 4 dias (os mais demorados), ir\u00e3o fornecer o processo completo.<\/p>\n Havendo alguma nulidade constatada, o caso poder\u00e1 ser judicializado com grandes chances de sucesso.<\/p>\n Rafael Rocha Filho \u00e9 advogado<\/em>.<\/p>\n Fonte: Jusbrasil<\/em><\/p>\n <\/p>\n www.rochadvogados.com.br;<\/a><\/p>\n Telefone (62)98266-5490<\/p>\n