{"id":13748,"date":"2020-04-14T14:55:01","date_gmt":"2020-04-14T18:55:01","guid":{"rendered":"https:\/\/www.anoregmt.org.br\/novo\/?p=13748"},"modified":"2020-04-15T14:37:18","modified_gmt":"2020-04-15T18:37:18","slug":"o-stj-e-a-nova-lei-de-distratos-luz-no-fim-do-tunel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.anoregmt.org.br\/novo\/o-stj-e-a-nova-lei-de-distratos-luz-no-fim-do-tunel\/","title":{"rendered":"O STJ e a nova Lei de Distratos: luz no fim do t\u00fanel?"},"content":{"rendered":"

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O empres\u00e1rio, o investidor, o adquirente e os demais participantes de um empreendimento imobili\u00e1rio precisam, minimamente, prever os efeitos e as consequ\u00eancias jur\u00eddicas, positivas e negativas, das suas decis\u00f5es.<\/p>\n

Nesse contexto, \u00e9 preciso ressaltar a import\u00e2ncia do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ), que nasceu com a Constitui\u00e7\u00e3o Federal de 1988, e dela recebeu o valoroso papel de velar pela correta aplica\u00e7\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o Federal, buscando o alinhamento das decis\u00f5es judiciais em todo o pa\u00eds. Isso tem o potencial de reduzir a inseguran\u00e7a jur\u00eddica, com evidentes vantagens para o ambiente de neg\u00f3cios e benef\u00edcios macroecon\u00f4micos e sociais, em c\u00edrculo virtuoso. Por\u00e9m, a efic\u00e1cia desse sistema mostrou-se limitada. Faltava algo.<\/p>\n

Passados quase 30 trinta anos, finalmente o sistema foi turbinado: com a entrava em vigor, em 2016, do atual C\u00f3digo de Processo Civil (art. 927, IV), os ju\u00edzes e tribunais passaram a ter que observar “os enunciados das s\u00famulas do Superior Tribunal de Justi\u00e7a em mat\u00e9ria infraconstitucional<\/em><\/i>“. Assim, o STJ, que atuava em cada processo, sem efeito geral\u00a0vinculante<\/em><\/i>, ganhou novo\u00a0status<\/em><\/i>. Isso significa que os enunciados do STJ (s\u00famulas e temas), mesmo os anteriores, se j\u00e1 eram importantes, ganharam in\u00e9dita for\u00e7a normativa.<\/p>\n

O que isso tem a ver com a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria? Tudo. Desde 2015 o STJ vem editando enunciados que trazem impacto direto para o mercado. Eis o que j\u00e1 foi decidido:<\/p>\n

1) S\u00famula 543 e Tema 1002: o adquirente tem direito \u00e0 devolu\u00e7\u00e3o integral do que pagou, se o contrato for descumprido pelo incorporador, e parcial (n\u00e3o h\u00e1 percentual pr\u00e9-fixado) se o inadimplemento for do consumidor. No primeiro caso, os juros sobre o valor a devolver correm da cita\u00e7\u00e3o do incorporador no processo judicial, e no segundo caso incidem somente a partir do tr\u00e2nsito em julgado da senten\u00e7a.<\/p>\n

2) Temas 938, 939 e 960: o incorporador, inclusive no \u00e2mbito do Programa Minha Casa Minha Vida (exceto faixa 1), pode transferir a corretagem para o adquirente, desde que isso conste claramente do contrato e seja previamente informado. Al\u00e9m disso, o consumidor tem\u00a03 anos para exigir a devolu\u00e7\u00e3o da corretagem, quando paga indevidamente, e o incorporador pode ser r\u00e9u na a\u00e7\u00e3o ainda que o pagamento tenha sido feito diretamente ao corretor.<\/p>\n

3) Temas 970 e 971: em caso de atraso da obra, a multa em favor do adquirente n\u00e3o pode ser cumulada com pedido de lucros cessantes, desde que contratada em valor coerente com aluguel de mercado. E se o contrato s\u00f3 estabelecer multa em favor do incorporador, ela serve de par\u00e2metro para a indeniza\u00e7\u00e3o a ser arbitrada em prol do consumidor.<\/p>\n

4) Tema 996 (julgado em 11\/9\/2019), aplic\u00e1vel aos contratos do Programa Minha Casa Minha Vida:\u00a0(i) no cr\u00e9dito associativo, o contrato deve prever, de forma clara, um prazo para a forma\u00e7\u00e3o do grupo, n\u00e3o atrelado \u00e0 obten\u00e7\u00e3o do financiamento; (ii) em caso de atraso da obra, o adquirente tem direito ao dano material (presumido), proporcional ao valor locativo, e o saldo do pre\u00e7o do im\u00f3vel passa a ser corrigido pelo IPC-a em vez do \u00edndice setorial; e (iii) os juros de evolu\u00e7\u00e3o da obra n\u00e3o podem ser cobrados ap\u00f3s a data prevista para a entrega da unidade.<\/p>\n

Al\u00e9m dos enunciados do STJ, no fim de 2018 surgiu outra novidade: a lei 13.786\/18. Agora, para os contratos celebrados a partir da sua entrada em vigor (27\/12\/2018), novas regras legais devem ser observadas, dentre as quais se destacam:<\/p>\n

(i)\u00a0quadro-resumo<\/u>: para aumentar a transpar\u00eancia, as principais informa\u00e7\u00f5es do contrato devem aparecer em destaque, no in\u00edcio do contrato.<\/p>\n

(ii)\u00a0prazo de arrependimento<\/u>: o adquirente tem 7 dias de reflex\u00e3o, per\u00edodo em que pode desistir da compra, com direito \u00e0 imediata devolu\u00e7\u00e3o de tudo o que pagou. Ap\u00f3s os 7 dias, n\u00e3o cabe desist\u00eancia, e o consumidor s\u00f3 pode se livrar do contrato se provar que\u00a0n\u00e3o pode<\/em><\/i>\u00a0cumpri-lo.<\/p>\n

(iii)\u00a0abatimentos<\/u>:, e em caso de descumprimento do contrato pelo adquirente, o valor a ser devolvido sofre descontos de taxa de corretagem e ocupa\u00e7\u00e3o, se as chaves chegaram a ser entregues; e<\/p>\n

(iv)\u00a0multas e prazo de devolu\u00e7\u00e3o<\/u>: desde 2004 o incorporador, antes do lan\u00e7amento, ao apresentar os documentos no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis, podia optar por um regime denominado \u201cpatrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o\u201d, que protege os ativos contra d\u00edvidas da incorporadora n\u00e3o referentes ao empreendimento, e que lhe traz vantagens fiscais, impondo maior controle financeiro, tudo com vistas a reduzir os riscos da obra. Como est\u00edmulo adicional para a ado\u00e7\u00e3o desse sistema, a Lei autoriza duas medidas em favor do incorporador, ambas aplic\u00e1veis \u00e0 hip\u00f3tese de descumprimento do contrato pelo adquirente: multa de at\u00e9 50% sobre os valores pagos (sem o regime, o teto \u00e9 de 25%) e maior prazo para devolu\u00e7\u00e3o do saldo: 30 dias ap\u00f3s o habite-se da obra ou a revenda da unidade, o que ocorrer primeiro (sem o regime, a devolu\u00e7\u00e3o deve ocorrer em at\u00e9 180 dias).<\/p>\n

As novas regras v\u00eam sendo demonizadas por alguns, e vista por outros como o basti\u00e3o da seguran\u00e7a jur\u00eddica nas incorpora\u00e7\u00f5es. \u00c0 flor da pele. Contudo, \u00e9 preciso evitar manique\u00edsmos. A Lei do Distrato, se est\u00e1 longe da perfei\u00e7\u00e3o, tem diversos m\u00e9ritos, e desde antes de entrar em vigor vem exercendo a importante fun\u00e7\u00e3o de provocar ampla discuss\u00e3o no meio jur\u00eddico.<\/p>\n

O abuso espanta o consumidor e dificulta as vendas. Da mesma forma, a imprevisibilidade afasta investimento, catapulta custos e posterga sonhos. N\u00e3o existe f\u00f3rmula m\u00e1gica. \u00c9 preciso seguir em frente, sem radicalismos, para construir a melhor interpreta\u00e7\u00e3o das novas regras legais e dos entendimentos j\u00e1 sedimentados pelo STJ. Com bom senso e seriedade, todos t\u00eam a ganhar.<\/p>\n

https:\/\/www.migalhas.com.br\/coluna\/migalhas-edilicias\/310801\/o-stj-e-a-nova-lei-de-distratos-luz-no-fim-do-tunel<\/p>\n

Fonte: Migalhas<\/p>\n