\u00a0 \u00a0 \u00a0Foi publicado no \u00faltimo dia 22 de mar\u00e7o o Provimento 94 do CNJ, que trata de v\u00e1rias regras para os cart\u00f3rios de im\u00f3veis durante o per\u00edodo da pandemia causada pela Covid-19.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Se o objetivo era regular o servi\u00e7o m\u00ednimo e essencial dos registros de im\u00f3veis \u00e0 popula\u00e7\u00e3o, o provimento vai al\u00e9m, desburocratizando o registro imobili\u00e1rio e implementando mudan\u00e7as que talvez j\u00e1 fossem anseio de toda e qualquer sociedade inteligente, em tempos de conectividade, interatividade e compartilhamento de fun\u00e7\u00f5es, espa\u00e7os, bens, valores e ideias.<\/p>\n
\u00a0 \u00a0 \u00a0Confira aqui o que mudou<\/p>\n
Prazos n\u00e3o suspensos<\/strong><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Indo de encontro do que o Provimento 91 tinha sugerido, e muitas normas das Corregedorias locais tinham disposto, o servi\u00e7o registral n\u00e3o poder\u00e1 ser parado durante a pandemia. Os Cart\u00f3rios n\u00e3o deixar\u00e3o de praticar atos, nem estar\u00e3o com prazos suspensos. O artigo 11 determina que os prazos de qualifica\u00e7\u00e3o (de an\u00e1lise do t\u00edtulo, quando protocolado) e pr\u00e1tica do registro dever\u00e3o ser contados em dobro, com exce\u00e7\u00e3o da emiss\u00e3o de certid\u00f5es e contratos de financiamento. Para as certid\u00f5es e os contratos de financiamento (inclusive os de aquisi\u00e7\u00e3o de unidade imobili\u00e1ria com for\u00e7a de escritura p\u00fablica), os prazos de an\u00e1lise e registro s\u00e3o os normais.<\/p>\n Certid\u00f5es de matr\u00edculas em 2 horas<\/strong><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0As certid\u00f5es de matr\u00edculas requisitadas atrav\u00e9s do SREI (Sistema de Registro Eletr\u00f4nico de Im\u00f3veis), que est\u00e1 funcionando para todo Brasil no site www.registrodeimoveis.org.br, dever\u00e3o ser disponibilizadas ao solicitante em at\u00e9 duas horas ap\u00f3s a confirma\u00e7\u00e3o do pagamento do emolumento (a taxa cartor\u00e1ria). Trata-se de uma inova\u00e7\u00e3o importante para o mercado imobili\u00e1rio para a pr\u00e1tica de atos subsequentes que dependem da certid\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00c9 certo que ap\u00f3s a Covid-19, essa desburocratiza\u00e7\u00e3o vai gerar um destravamento nos prazos dos ciclos de produ\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e habitacional, pois em todos momentos do desenvolvimento imobili\u00e1rio s\u00e3o necess\u00e1rias certid\u00f5es das matr\u00edculas imobili\u00e1rias atualizadas (exemplo, verifica\u00e7\u00e3o da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel para comercializa\u00e7\u00e3o, incorpora\u00e7\u00e3o, financiamento de obra, libera\u00e7\u00e3o de recursos, etc), como tamb\u00e9m para o cidad\u00e3o comum que precisa de agilidade para a pr\u00e1tica do ato ordin\u00e1rio, como a escritura de compra e venda que precisa de uma certid\u00e3o ativa.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Em diversos estados, inclusive na Bahia, essa certid\u00e3o emitida online em www.registrodeimoveis.org.br pode ser impressa e sua \u201cc\u00f3pia simples\u201d produz todos os efeitos de direito. Isso \u00e9, o tabeli\u00e3o nem precisa imprimir essa certid\u00e3o para que seja poss\u00edvel a lavratura de ato constitutivo, modificativo ou extintivo de direitos reais sobre o im\u00f3vel (a exemplo da escritura de compra e venda, da\u00e7\u00e3o em pagamento, doa\u00e7\u00e3o, etc).<\/p>\n Protocolos via internet<\/strong><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0As leis federais j\u00e1 tinham preparado o arcabou\u00e7o normativo para t\u00edtulos serem enviados e registrados a partir da internet: primeiro a lei federal 11.977\/2009, depois a 13.465\/2017 e a 13.874\/2019 (a pol\u00eamica lei de liberdade econ\u00f4mica) foi no mesmo sentido; o provimento 47\/2015 do CNJ criou diretrizes para as centrais eletr\u00f4nicas estaduais (cujo trabalho de padroniza\u00e7\u00e3o e nacionaliza\u00e7\u00e3o segue com o Provimento 89) e os protocolos se tornaram poss\u00edveis, inicialmente, com essas leis, e agora, efetivamente, com o Provimento 94 do CNJ, publicado em meio \u00e0 pandemia.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0O artigo 4\u00ba do Provimento diz como os documentos digitais ou digitalizados podem ser enviados para o Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Artigo 4\u00ba. Durante a Emerg\u00eancia em Sa\u00fade P\u00fablica de Import\u00e2ncia Nacional (ESPIN), contemplada no caput, todos os oficiais dos Registros de Im\u00f3veis dever\u00e3o recepcionar os t\u00edtulos nato-digitais e digitalizados com padr\u00f5es t\u00e9cnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de servi\u00e7os eletr\u00f4nicos compartilhados, e process\u00e1-los para os fins do art. 182 e ss da Lei n\u00ba 6.015, de 31 de dezembro de 1973.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 1\u00ba. Considera-se um t\u00edtulo nativamente digital:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0I – o documento p\u00fablico ou particular gerado eletronicamente em PDF\/A e assinado com Certificado Digital ICP-Brasil por todos os signat\u00e1rios e testemunhas:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0II – a certid\u00e3o ou traslado notarial gerado eletronicamente em PDF\/A ou XML e assinado por tabeli\u00e3o de notas, seu substituto ou preposto;<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0III – o resumo de instrumento particular com for\u00e7a de escritura p\u00fablica, celebrado por agentes financeiros autorizados a funcionar no \u00e2mbito do SFH\/SFI, pelo Banco Central do Brasil, referido no art. 61, \u201ccaput\u201d e par\u00e1grafo 4\u00ba da Lei n\u00ba 4.380, de 21 de agosto de 1.964, assinado pelo representante legal do agente financeiro<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0IV \u2013 as c\u00e9dulas de cr\u00e9dito emitidas sob a forma escritural, na forma da lei;<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0V – o documento desmaterializado por qualquer not\u00e1rio ou registrador, gerado em PDF\/A e assinado por ele, seus substitutos ou prepostos com Certificado Digital ICP-Brasil.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0VI \u2013 as cartas de senten\u00e7a das decis\u00f5es judiciais, dentre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudica\u00e7\u00e3o e de arremata\u00e7\u00e3o, os mandados de registro, de averba\u00e7\u00e3o e de retifica\u00e7\u00e3o, mediante acesso direto do oficial do Registro de Im\u00f3veis ao processo judicial eletr\u00f4nico, mediante requerimento do interessado.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a7 2\u00ba. Consideram-se t\u00edtulos digitalizados com padr\u00f5es t\u00e9cnicos aqueles que forem digitalizados de conformidade com os crit\u00e9rios estabelecidos no artigo 5\u00ba do Decreto n\u00ba 10.278, de 18 de mar\u00e7o de 2020.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Em resumo, o que o Provimento fez foi materializar o seguinte: atos praticados fisicamente dever\u00e3o ser aceitos com validade pela internet, e atos que seriam somente f\u00edsicos j\u00e1 podem nascer com uma vers\u00e3o digital para ser enviada direto ao registrador para o registro.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Exemplo contundente disso \u00e9 o contrato particular com for\u00e7a de escritura p\u00fablica emitido pelas institui\u00e7\u00f5es financeiras (“IFs”), que constituem aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria sobre o im\u00f3vel e celebram a compra e venda do im\u00f3vel entre a empresa e o adquirente. Agora, o pr\u00f3prio gerente da institui\u00e7\u00e3o financeira, com seu certificado digital (o mesmo que ele possui do seu CPF na Receita Federal) poder\u00e1, quando as partes assinem a via f\u00edsica do contrato, enviar o t\u00edtulo pelo e-protocolo ou e-mail (falaremos mais do envio abaixo) para o registrador de im\u00f3veis.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Nada de despachante ou papel nesse caso.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0As escrituras que sejam lavradas pelo tabeli\u00e3o tamb\u00e9m poder\u00e3o ser enviadas eletronicamente direto ao Registro de Im\u00f3veis. Sai do Tabelionato e vai para o Registro por meio de dados instant\u00e2neos.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Esses casos do artigo 4\u00ba \u00a71\u00ba s\u00e3o dos documentos dito \u201cnato-digitais\u201d. O Provimento tamb\u00e9m autoriza, na forma do decreto federal 10.278\/2020, editado nesse m\u00eas, tamb\u00e9m durante a pandemia (mas que vale pra vida toda), que documentos particulares que nasceram impressos, em papel, tenham efeitos digitais (e possam ser recebidos pela internet como se originalmente digitais fossem), desde que digitalizados pelos crit\u00e9rios do decreto. E s\u00e3o simples. Aquele que o digitalizar, poder\u00e1 enviar o documento ao registrador, tamb\u00e9m, por e-mail e e-protocolo, com seu certificado digital, assinando o documento digitalmente (e se responsabilizando pelo seu teor e verossimilhan\u00e7a).<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Entendeu? Sim, ficou muito mais simples de fato, sem necessidade de contato f\u00edsico, o envio eletr\u00f4nico de qualquer documento que possa ser assinado pelo apresentante com seu certificado digital.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Isso possibilita que hoje qualquer t\u00edtulo ou documento que tenha de ingressar no Registro de Im\u00f3veis possa ser enviado pela internet e tenha todos os seus efeitos legais previstos. Sem balc\u00e3o, sem fila, sem senha e papeis.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Como infelizmente estamos em um pa\u00eds com muitas fraudes, o Provimento, com sabedoria, possibilita, em seu artigo 9\u00ba, que, caso o registrador suspeite de fraude no documento, solicite a apresenta\u00e7\u00e3o da sua f\u00edsica, notadamente para essas circunst\u00e2ncias dos documentos impressos que foram digitalizados por algu\u00e9m (artigo 4\u00ba, \u00a72\u00ba).<\/p>\n O que \u00e9 o e-protocolo<\/strong><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0O provimento direciona o envio desses t\u00edtulos e documentos (nato-digitais ou digitalizados com assinatura do certificado digital do apresentante) para o e-protocolo, um sistema operado nesse site www.registrodeimoveis.org.br em que a maior parte dos registros imobili\u00e1rios j\u00e1 est\u00e1 cadastrado (todos devem estar!).<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0O usu\u00e1rio far\u00e1 um cadastro e subir\u00e1 o arquivo na plataforma, escolhendo o Cart\u00f3rio imobili\u00e1rio de destino.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Os tabeli\u00e3es e gerentes de IFs que ainda n\u00e3o estejam cadastrados no e-protocolo tamb\u00e9m devem faz\u00ea-lo.<\/p>\n Envio por e-mail<\/strong><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0O provimento n\u00e3o trata abertamente do envio por e-mail de uma escritura, contrato ou outro t\u00edtulo fora da central eletr\u00f4nica. Mas \u00e9 a realidade de diversos Cart\u00f3rios desde que a Covid-19 ganhou espa\u00e7o no Brasil. Essa facilita\u00e7\u00e3o acontece porque (a) o Cart\u00f3rio n\u00e3o tem cadastro ainda no e-protocolo e\/ou (b) parte da popula\u00e7\u00e3o n\u00e3o tem certificado digital ou n\u00e3o est\u00e1 familiarizada com as regras do SREI.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Pois bem, esse problema (b) ser\u00e1 resolvido com a vig\u00eancia do Provimento 94 para novas escrituras e contratos particulares com for\u00e7a de escritura p\u00fablica em que o tabeli\u00e3o e a entidade financeira j\u00e1 produzir\u00e3o sob a forma de documento nato-digital, como explicamos. Mas para os antigos t\u00edtulos, que s\u00f3 existem impressos, e que n\u00e3o possam ser autenticados pelo certificado digital de algu\u00e9m (n\u00e3o se encontrou algu\u00e9m com o certificado que pudesse ou quisesse assinar), haveria essa op\u00e7\u00e3o do Registro de Im\u00f3veis espec\u00edfico disponibilizar um e-mail para recebimento dos documentos digitalizados sem o rigor do Decreto 10.278\/2020, artigo 5\u00ba.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Nesse caso, pode-se aplicar o previsto, analogicamente, do artigo 10 e 9 do Provimento, da seguinte forma:<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0A recep\u00e7\u00e3o por e-mail do documento com o emolumento da prenota\u00e7\u00e3o pago;<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0A an\u00e1lise do documento pelo cart\u00f3rio;<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0A an\u00e1lise positiva resultar\u00e1 no envio ao cliente dos emolumentos;<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0O cliente dever\u00e1 enviar os emolumentos pagos (complementares);<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0O cart\u00f3rio pedir\u00e1 as vias f\u00edsicas do documento como etapa final do procedimento;<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0O cart\u00f3rio far\u00e1 o registro.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Observe que a apresenta\u00e7\u00e3o do documento f\u00edsico poder\u00e1 ser feita ap\u00f3s o Cart\u00f3rio qualificar o t\u00edtulo e as eventuais notas devolutivas serem sanadas. O CNJ acabou regulando quest\u00e3o de cobran\u00e7a de emolumentos cuja al\u00e7ada de regula\u00e7\u00e3o \u00e9 dos Estados, o que pode trazer algum conflito com normas estaduais.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Esse envio por e-mail tender\u00e1 a cair em desuso na medida em que as Corregedorias locais poder\u00e3o impor restri\u00e7\u00f5es aos registradores que n\u00e3o estejam operando pelo e-protocolo, que \u00e9 o sistema oficial do SREI.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Todavia, trouxe essa possibilidade nesse artigo porque ainda \u00e9 realidade de boa parte dos registros imobili\u00e1rios nesse momento no pa\u00eds. \u00c9 poss\u00edvel tamb\u00e9m que o registrador decida adotar alguma peculiaridade diversa do que aqui consolidado.<\/p>\n Funcionamento dos Cart\u00f3rios<\/strong><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0O artigo 1\u00ba do Provimento 94 reforma parcialmente o Provimento 91 porque, agora, diz que os cart\u00f3rios que estejam com dificuldade ou restri\u00e7\u00e3o de atendimento presencial por conta de pol\u00edticas sanit\u00e1rias das autoridades locais e o registrador n\u00e3o poder\u00e1 suspender o funcionamento da serventia, que dever\u00e1 ter atendimento ao p\u00fablico prioritariamente por meios dispon\u00edveis na internet e telefone. Aqui uma outra inova\u00e7\u00e3o: se o cart\u00f3rio n\u00e3o dispor desses recursos, mesmo com as proibi\u00e7\u00f5es sanit\u00e1rias, ele estar\u00e1 obrigado a atender ao p\u00fablico presencialmente pelo menos duas horas ao dia (e, se for poss\u00edvel o atendimento virtual, plant\u00e3o de no m\u00ednimo quatro horas por dia).<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0O fato \u00e9 que o Provimento 94 deixa claro que os cart\u00f3rios, mesmo que n\u00e3o atendam ao p\u00fablico presencialmente, n\u00e3o devem parar; seus prazos continuar\u00e3o contando (mesmo que em dobro) e o uso do Sistema de Registro Eletr\u00f4nico de Im\u00f3veis \u00e9 mandat\u00f3rio para viabilizar as certid\u00f5es e protocolos.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0Vale anotar tamb\u00e9m que os Cart\u00f3rios dever\u00e3o disponibilizar meios para tamb\u00e9m receber documentos f\u00edsicos (artigo 1\u00ba \u00a74\u00ba). Esse recurso ser\u00e1 importante para os Of\u00edcios prediais que estejam aceitando vias n\u00e3o certificadas por e-mail, em que poder\u00e3o agendar a entrega do documento f\u00edsico para o registro ou viabilizar outros meios de recebimento, como tamb\u00e9m para os casos de suspeita de fraude (artigo 9\u00ba).<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0A contrario senso, o CNJ n\u00e3o criou restri\u00e7\u00f5es ao funcionamento dos Cart\u00f3rios de Im\u00f3veis em que as localidades n\u00e3o tenham imposto restri\u00e7\u00f5es ao seu funcionamento. Isso ser\u00e1 regulado essencialmente pelas Corregedorias locais, que sempre ter\u00e3o de observar as diretrizes estabelecidas pelo CNJ para que o servi\u00e7o n\u00e3o pare e que todo registro imobili\u00e1rio esteja acess\u00edvel \u00e0 popula\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Conclus\u00e3o<\/strong><\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0As inova\u00e7\u00f5es trazidas pelo Provimento 94 para os Registros de Im\u00f3veis durante a pandemia s\u00e3o excepcionalmente positivas, fazendo-se jus \u00e0 expectativa de que essas conquistas sociais concernentes ao protocolo eletr\u00f4nico e das certid\u00f5es online permane\u00e7am, primeiro porque se baseiam em leis e normas que independem do covid-19, segundo porque a maioria desses mecanismos j\u00e1 existiam antes do Provimento 94 (o que o CNJ fez foi obrigar a sua observ\u00e2ncia, cumprimento e dar algumas peculiaridades diante da crise), e terceiro porque a popula\u00e7\u00e3o precisa de um registro imobili\u00e1rio mais pr\u00f3ximo das pessoas.<\/p>\n \u00a0 \u00a0 \u00a0N\u00e3o \u00e0 toa, de fato, de se assinar que s\u00e3o em momentos dif\u00edceis que a sociedade cresce.<\/p>\n Bernardo Chezzi \u00e9 advogado, mestre em direito p\u00fablico na FGV-SP, s\u00f3cio do Chezzi Advogados, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Direito Imobili\u00e1rio, assessor jur\u00eddico da Associa\u00e7\u00e3o de Registradores de Im\u00f3veis da Bahia, presidente do Conselho Jur\u00eddico do Sinduscon-BA, membro do Conselho Jur\u00eddico da CBIC, associado e membro do Conselho da Associa\u00e7\u00e3o para Desenvolvimento Imobili\u00e1rio e Tur\u00edstico do Brasil (ADIT).<\/strong><\/em><\/p>\n