{"id":11481,"date":"2020-01-21T15:00:13","date_gmt":"2020-01-21T19:00:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.anoregmt.org.br\/novo\/?p=11481"},"modified":"2020-01-21T15:01:55","modified_gmt":"2020-01-21T19:01:55","slug":"artigo-a-instituicao-financeira-estrangeira-e-a-alienacao-fiduciaria-de-imovel-rural-por-augusto-reinke-jacinto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.anoregmt.org.br\/novo\/artigo-a-instituicao-financeira-estrangeira-e-a-alienacao-fiduciaria-de-imovel-rural-por-augusto-reinke-jacinto\/","title":{"rendered":"Artigo: A institui\u00e7\u00e3o financeira estrangeira e a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel rural – Por Augusto Reinke Jacinto"},"content":{"rendered":"

\u00a0 \u00a0 \u00a0Como forma de moderniza\u00e7\u00e3o dos mercados financeiro e de capitais, visando dinamizar a concess\u00e3o de cr\u00e9dito e refinar as formas de garantias1<\/sup>, percebeu-se, na d\u00e9cada de 1990, a necess\u00e1ria dissocia\u00e7\u00e3o de um sistema de financiamento imobili\u00e1rio assistencial arcado por recursos or\u00e7ament\u00e1rios (SFH \u2013 Sistema Financeiro de Habita\u00e7\u00e3o criado pela\u00a0lei 4.380\/64) e um outro, puramente de mercado com recursos privados2<\/sup>, surgindo assim, em 1997, por interm\u00e9dio da\u00a0lei 9.514\/97, o Sistema Financeiro Imobili\u00e1rio (SFI), o qual inovou, inspirado no conceito de\u00a0fiducia cum creditore<\/em><\/i>\u00a0do direito romano, com a institui\u00e7\u00e3o da garantia da Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria de Bem Im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria3<\/sup>, nos termos do art. 22 da lei 9.514\/97, \u00e9 o neg\u00f3cio jur\u00eddico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transfer\u00eancia ao credor, ou fiduci\u00e1rio, da propriedade resol\u00favel de coisa im\u00f3vel. Carlos Roberto Gon\u00e7alves, amplia este conceito aduzindo que:<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0\u201cConstitui-se mediante neg\u00f3cio jur\u00eddico de disposi\u00e7\u00e3o condicional. Subordinado a uma condi\u00e7\u00e3o resolutiva, porque a propriedade fiduci\u00e1ria cessa em favor do alienante, uma vez verificado o implemento da condi\u00e7\u00e3o resolutiva, n\u00e3o exige nova declara\u00e7\u00e3o de vontade do adquirente ou do alienante, nem requer a realiza\u00e7\u00e3o de qualquer novo ato. O alienante, que transferiu fiduciariamente a propriedade, readquire-a pelo s\u00f3 pagamento da d\u00edvida\u201d4<\/sup>.<\/em><\/i><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Percebe-se assim, que a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria (propriedade fiduci\u00e1ria)5<\/sup>\u00a0constitui\u00a0direito real de garantia (direito real sobre coisa alheia)<\/em><\/i>, que, diferentemente da propriedade plena (direito real sobre coisa pr\u00f3pria)6<\/sup>\u00a0do\u00a0caput<\/em><\/i>\u00a0do art. 1.228 do\u00a0C\u00f3digo Civil, no qual o propriet\u00e1rio possui as faculdades de\u00a0(i)<\/em><\/i>\u00a0usar\u00a0(jus utendi)<\/em><\/i>,\u00a0(ii)<\/em><\/i>\u00a0gozar[fruir]\u00a0(jus fruendi)<\/em><\/i>,\u00a0(iii)<\/em><\/i>\u00a0dispor da coisa\u00a0(jus abutendi)<\/em><\/i>, e\u00a0(iv)<\/em><\/i>\u00a0o direito de reav\u00ea-la\u00a0(jus reivindicatio)<\/em><\/i>; ao entregar o bem im\u00f3vel em aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, realizando o respectivo registro, temos o\u00a0\u201cdesdobramento da posse, por meio do qual o fiduciante se torna possuidor direto e o fiduci\u00e1rio possuidor indireto daquela\u201d<\/em><\/i>7<\/sup>.<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Neste sentido, ressalta-se que a lei 13.043\/14 alterou de modo relevante o art. 1.367 do C\u00f3digo Civil em sua parte final e inseriu a ressalva de que\u00a0\u201ca propriedade fiduci\u00e1ria em garantia […] n\u00e3o se equipara, para quaisquer efeitos, \u00e0 propriedade plena de que trata o art. 1.231\u201d<\/em><\/i>. Tal ressalva demonstra a inten\u00e7\u00e3o legislativa de visualizar de modo claro a separa\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria entre \u2018propriedade fiduci\u00e1ria\u2019 e \u2018propriedade plena\u20198.<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Deste modo, as considera\u00e7\u00f5es iniciais acima se fazem relevantes para a reflex\u00e3o que ser\u00e1 posta acerca do im\u00f3vel rural alienado fiduciariamente \u00e0 estrangeiro, em especial \u00e0 institui\u00e7\u00e3o financeira estrangeira.<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Conforme preceitua Fernando Campos Scaff, a \u201caquisi\u00e7\u00e3o de terras por estrangeiros \u00e9 uma quest\u00e3o n\u00e3o resolvida\u201d<\/em><\/i>9<\/sup>\u00a0considerando que o tema \u00e9 tratado na\u00a0lei 5.709 de 1971 que regula\u00a0a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural por estrangeiro residente no pa\u00eds ou pessoa jur\u00eddica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil<\/em><\/i>, onde o legislador estabeleceu limites r\u00edgidos quanto \u00e0 extens\u00e3o de \u00e1rea e \u00e0 localiza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis que possam ser adquiridos por estrangeiros.<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0A quest\u00e3o encontra certa pol\u00eamica, considerando que ap\u00f3s a emenda constitucional 6 de 15 de agosto de 1995, que revogou o Art. 171 da Carta Magna, de modo a eliminar \u201ca distin\u00e7\u00e3o anteriormente existente entre pessoa jur\u00eddica nacional com controle estrangeiro e pessoa jur\u00eddica nacional com controle nacional\u201d<\/em><\/i>10<\/sup>, levantando a discuss\u00e3o quanto a recep\u00e7\u00e3o ou n\u00e3o da lei 5.709\/71 pela\u00a0CF\/8811<\/sup>.<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0O tema foi tratado de forma antag\u00f4nica por diversos pareceres da AGU \u2013 Advocacia Geral da Uni\u00e3o, sendo que o \u00faltimo, o parecer LA-01, de 2010 – aprovado pelo ent\u00e3o presidente da Rep\u00fablica e publicado em 23 de agosto de 2010, vinculou toda a administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica federal \u201cdeu nova interpreta\u00e7\u00e3o para a quest\u00e3o da recep\u00e7\u00e3o, pela CF, do \u00a7 1\u00ba do Artigo 1\u00ba da lei no 5.709\/71, tomando como base o princ\u00edpio da soberania aplicado \u00e0 ordem econ\u00f4mica. Assim, estenderam-se \u00e0s empresas brasileiras controladas por estrangeiros as limita\u00e7\u00f5es estabelecidas na lei no 5.709\/71\u201d<\/em><\/i>12<\/sup>.<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Neste campo, a cr\u00edtica considera que a interpreta\u00e7\u00e3o da lei 5.709\/71 \u00e0 luz do texto constitucional ainda n\u00e3o foi feita pelo STF, mas t\u00e3o somente pela AGU13<\/sup>, e que as restri\u00e7\u00f5es impostas pela legisla\u00e7\u00e3o na aquisi\u00e7\u00e3o de terras por estrangeiros podem reduzir e\/ou inviabilizar os investimentos produtivos no setor agropecu\u00e1rio brasileiro.14<\/sup><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Assim, considerando o panorama do im\u00f3vel rural, surge sempre o questionamento acerca da possibilidade deste tipo de im\u00f3vel ser alienado fiduciariamente \u00e0 estrangeiro. Melhim Namem Chalhub defende, assertivamente, a inexist\u00eancia de qualquer \u00f3bice na constitui\u00e7\u00e3o e registro da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel rural \u00e0 estrangeiro, sem que esta esteja restrita as limita\u00e7\u00f5es da lei 5.709\/71:<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0\u201cA aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel rural em garantia em favor de pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica estrangeira, ou a esta equiparada, n\u00e3o se submete \u00e0s restri\u00e7\u00f5es estabelecidas pela lei 5.709\/71 […] pois a lei 5.709\/71 restringe t\u00e3o somente a transmiss\u00e3o do dom\u00ednio pleno ou \u00fatil, […] e n\u00e3o a transmiss\u00e3o fiduci\u00e1ria regulada pelos arts. 22 e seguintes da\u00a0<\/em><\/i>lei 9.514\/97<\/em><\/i>\u00a0e 1.361 e seguintes do C\u00f3digo Civil, que vincula o bem ao cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o (C\u00f3digo Civil, art. 1.419), e n\u00e3o \u00e0 pessoa do adquirente (fiduci\u00e1rio), e limita-se a lhe atribuir direito sobre o produto da expropria\u00e7\u00e3o do bem em caso de inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o garantida, negando-lhe, por for\u00e7a da veda\u00e7\u00e3o do pacto comiss\u00f3rio, qualquer direito de apropria\u00e7\u00e3o do produto da explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica do bem.<\/em><\/i><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Dado que a propriedade fiduci\u00e1ria constitu\u00edda por efeito de registro do contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria \u00e9 legalmente qualificada como direito real de garantia, \u201cn\u00e3o se equiparando, para quaisquer efeitos, \u00e0 propriedade plena de que trata o art. 1.231\u201d, resulta claro que a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia, em favor de pessoa jur\u00eddica estrangeira ou pessoa jur\u00eddica brasileira equiparada \u00e0 estrangeira, independe da autoriza\u00e7\u00e3o de que trata a lei 5.709\/71.\u201d15<\/sup><\/em><\/i><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Assim, as restri\u00e7\u00f5es aos estrangeiros impostas pela lei 5.709\/71 passam a ter relev\u00e2ncia apenas no momento da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade, em especial na hip\u00f3tese da consubstancia\u00e7\u00e3o de propriedade plena ao credor estrangeiro.<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Aqui n\u00e3o se deve olvidar, conforme preleciona Bruno Fernando Garutti, que ao devedor fiduciante, lhe \u00e9 assegurado \u201ca possibilidade […], at\u00e9 a assinatura do auto de arremata\u00e7\u00e3o, pagar o d\u00e9bito \u2013, aos contratos regidos pela lei 9.514\/97\u201d16<\/sup>, deste modo, conforme entendimento do STJ \u201cno \u00e2mbito da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3veis em garantia, o contrato, que serve de base para a exist\u00eancia da garantia, n\u00e3o se extingue por for\u00e7a da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade, mas, sim, pela aliena\u00e7\u00e3o em leil\u00e3o p\u00fablico do bem objeto da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, a partir da lavratura do auto de arremata\u00e7\u00e3o.\u201d<\/em><\/i>17<\/sup><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Percebe-se assim, que, mesmo com a consolida\u00e7\u00e3o de propriedade, o credor fiduci\u00e1rio somente adquire a propriedade plena (direito real sobre coisa pr\u00f3pria)<\/em><\/i>\u00a0quando restar negativo o \u00faltimo leil\u00e3o (art. 27 \u00a7\u00a7 5\u00ba e 6\u00ba da lei 9.514\/97), conforme explica Gustavo Scudeler Negrato:<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0\u201cTendo em vista a obrigatoriedade de o credor realizar leil\u00e3o p\u00fablico para tentar vender o bem (art. 27), n\u00e3o haveria infring\u00eancia \u00e0 veda\u00e7\u00e3o legal ao pacto comiss\u00f3rio (art. 1.428, CC\/02). Trata-se, pois, de propriedade limitada com escopo de garantia e que somente se tornar\u00e1 plena e ilimitada no caso de se frustrarem os dois leil\u00f5es p\u00fablicos a que o fiduci\u00e1rio est\u00e1 obrigado a realizar nos expressos termos da lei (art. 25, \u00a7 5\u00ba). […] Somente frustrando-se ambos os leil\u00f5es, com oportunidade de remiss\u00e3o do d\u00e9bito pelo fiduciante ou da aquisi\u00e7\u00e3o do bem por terceiro, \u00e9 que a propriedade se tornar\u00e1 plena ao fiduci\u00e1rio, que poder\u00e1 dispor livremente do bem, inexistindo a nosso ver viola\u00e7\u00e3o da regra legal da veda\u00e7\u00e3o do pacto comiss\u00f3rio.\u201d<\/em><\/i>18<\/sup><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Portanto, ao estrangeiro que possui garantia fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel rural, para concluir a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade, cabe adequar-se \u00e0s restri\u00e7\u00f5es impostas pela lei 5.709\/71, sob pena de n\u00e3o conseguir excutir seu cr\u00e9dito. Outrossim, primordial verificar que isso n\u00e3o ocorrer\u00e1 com o credor institui\u00e7\u00e3o financeira estrangeira.<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0A institui\u00e7\u00e3o financeira estrangeira possui expressa autoriza\u00e7\u00e3o quanto a dispensa em receber o assentimento pr\u00e9vio do Conselho de Seguran\u00e7a Nacional para a consolida\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural em faixa de fronteira, conforme altera\u00e7\u00e3o da lei 6.634\/7919<\/sup>\u00a0pela lei\u00a013.097\/15, bem como, constitui verdadeira exce\u00e7\u00e3o \u00e0s regras da lei 5.709\/71, porque\u00a0\u201c\u00e9 vedado \u00e0s institui\u00e7\u00f5es financeiras: adquirir bens im\u00f3veis n\u00e3o destinados ao pr\u00f3prio uso, exceto os recebidos em liquida\u00e7\u00e3o de empr\u00e9stimos de dif\u00edcil ou duvidosa solu\u00e7\u00e3o ou quando expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil, observada a norma editada pelo Conselho Monet\u00e1rio Nacional.\u201d<\/em><\/i>, e s\u00e3o, em geral, obrigadas a vender os bens recebidos em liquida\u00e7\u00e3o de empr\u00e9stimos, conforme art. 3\u00ba, \u00a72\u00ba, II, da lei 13.506\/17, que trouxe nova reda\u00e7\u00e3o ao anteriormente disposto no art. 35, II, da lei 4.595\/6420<\/sup>.<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Conforme a circular 909\/85 do BACEN, fica estabelecido \u00e0s institui\u00e7\u00f5es financeiras e demais institui\u00e7\u00f5es autorizadas a funcionar pelo Banco Central que os bens n\u00e3o de uso pr\u00f3prio, classificados no Ativo Circulante, dever\u00e3o \u201cesgotados o prazo legal de um ano e as eventuais prorroga\u00e7\u00f5es concedidas pelo Banco Central, sem que tenha sido alienado o bem, dever\u00e1 a institui\u00e7\u00e3o, sob pr\u00e9vio aviso ao Banco Central, providenciar a realiza\u00e7\u00e3o de leil\u00e3o, dentro do prazo m\u00e1ximo de 60 (sessenta) dias.\u201d; e \u201cos bens n\u00e3o de uso pr\u00f3prio que, nesta data, tenham permanecido dois anos ou mais em poder da institui\u00e7\u00e3o, dever\u00e3o ser alienados dentro de no m\u00e1ximo um ano\u201d.<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Assim, verifica-se que ao consolidar o im\u00f3vel rural, dantes garantia de uma opera\u00e7\u00e3o financeira, a institui\u00e7\u00e3o financeira nacional ou estrangeira, mesmo ap\u00f3s frustrados os leil\u00f5es previstos nos \u00a7\u00a7 1\u00ba e 2\u00ba do art. 27 da lei 9.514\/97, n\u00e3o adquire a propriedade plena do caput<\/em><\/i>\u00a0do art. 1.228 do C\u00f3digo Civil, visto que, conforme as leis e resolu\u00e7\u00f5es que regem as institui\u00e7\u00f5es financeiras, tal propriedade ser\u00e1 sempre prec\u00e1ria e condicionada a venda do im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0No mais, conforme abordamos acima, n\u00e3o existe restri\u00e7\u00f5es \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o e registro da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3veis rurais \u00e0 estrangeiros, de modo que se as institui\u00e7\u00f5es financeiras que fomentam o agroneg\u00f3cio fossem privadas da possibilidade de excuss\u00e3o da garantia por meio das restri\u00e7\u00f5es da lei 5.709\/71, isso representaria verdadeira fragiliza\u00e7\u00e3o dos sistema de garantias com a viola\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da boa-f\u00e9 contratual (art. 113 e 422 do C\u00f3digo Civil)21<\/sup>, acarretando poss\u00edveis impactos econ\u00f4micos pela n\u00e3o concess\u00e3o de cr\u00e9dito.<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0O TJ\/SP corroborou o entendimento acima defendido ao julgar um agravo de instrumento em a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o hipotec\u00e1ria, onde houve a arremata\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel rural dado em garantia ao cumprimento da c\u00e9dula de cr\u00e9dito banc\u00e1rio, e que o bem fora arrematado pelo pr\u00f3prio exequente, pessoa jur\u00eddica institui\u00e7\u00e3o financeira dotada de capital social estrangeiro. Deste modo, o TJ\/SP entendeu por inaplic\u00e1veis as restri\u00e7\u00f5es da lei 5.709\/71 \u00e0s institui\u00e7\u00f5es financeiras, conforme ementa abaixo:<\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0\u201cExecu\u00e7\u00e3o de t\u00edtulo extrajudicial \u2013 Aliena\u00e7\u00e3o for\u00e7ada \u2013 Arremata\u00e7\u00e3o do bem pela institui\u00e7\u00e3o financeira exequente, ora agravada \u2013 Insurg\u00eancia dos executados a pretexto de suposta nulidade, fundada na proibi\u00e7\u00e3o da aquisi\u00e7\u00e3o, por empresa estrangeira, de im\u00f3vel rural \u2013 Descabimento \u2013 Arremata\u00e7\u00e3o do bem com expedi\u00e7\u00e3o da respectiva carta que n\u00e3o corresponde \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade pelo arrematante, que depende do respectivo registro p\u00fablico – \u00d3bice \u00e0 arremata\u00e7\u00e3o do bem pelo credor do bem hipotecado, como \u00e9 o caso, que conflita com a possibilidade de institui\u00e7\u00e3o do respectivo direito real de garantia, distanciando-se da necess\u00e1ria interpreta\u00e7\u00e3o sistem\u00e1tica e ferindo o princ\u00edpio da boa-f\u00e9 contratual \u2013 Dever legal de aliena\u00e7\u00e3o do bem de uso n\u00e3o pr\u00f3prio pelas institui\u00e7\u00f5es financeiras (nacionais ou estrangeiras) que o recebam em liquida\u00e7\u00e3o de empr\u00e9stimos concedidos (art. 35, ii, da lei 4.595\/64) que refor\u00e7a a aus\u00eancia de risco \u00e0 soberania nacional, a recomendar, em nome da seguran\u00e7a jur\u00eddica e da boa-f\u00e9 objetiva, se ratifique a validade da arremata\u00e7\u00e3o \u2013 Decis\u00e3o mantida \u2013 Recurso improvido.\u201d<\/em><\/i>22<\/sup><\/span><\/p>\n

\u00a0 \u00a0 \u00a0Por fim, conclui-se que o credor, institui\u00e7\u00e3o financeira estrangeira, visa a satisfa\u00e7\u00e3o de seu cr\u00e9dito, de forma que a ele n\u00e3o devem recair as restri\u00e7\u00f5es de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis rurais previstas na lei 5.709\/71, impostas aos estrangeiros n\u00e3o institui\u00e7\u00f5es financeiras, posto que estes podem, ap\u00f3s a obten\u00e7\u00e3o de propriedade plena, utilizar-se (usar, gozar[fruir], dispor, e reaver) do im\u00f3vel rural, o que \u00e9 vedado \u00e0s institui\u00e7\u00f5es financeiras por representar atividade estranha ao mercado financeiro (art. 3\u00ba, \u00a72\u00ba, II, da lei 13.506\/17) pela limita\u00e7\u00e3o quanto ao uso e sua livre disposi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

__________<\/span><\/p>\n

1<\/u><\/strong><\/b>\u00a0CHALHUB, Melhim Namem. Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria: Neg\u00f3cio Fiduci\u00e1rio. 5. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 2-7.<\/span><\/p>\n

2<\/u><\/strong><\/b>\u00a0BRASIL – Lei 9.514\/97 – Art. 4\u00ba\u00a0As opera\u00e7\u00f5es de financiamento imobili\u00e1rio em geral ser\u00e3o livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no SFI, segundo condi\u00e7\u00f5es de mercado e observadas as prescri\u00e7\u00f5es legais. Par\u00e1grafo \u00fanico. Nas opera\u00e7\u00f5es de que trata este artigo, poder\u00e3o ser empregados recursos provenientes da capta\u00e7\u00e3o nos mercados financeiro e de valores mobili\u00e1rios, de acordo com a legisla\u00e7\u00e3o pertinente<\/em><\/i>.<\/span><\/p>\n

3<\/u><\/strong><\/b>\u00a0PEREIRA, Caio M\u00e1rio da Silva.\u00a0Condom\u00ednio e Incorpora\u00e7\u00f5es: 11\u00aa ed. ver. atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2014. p. 319: “[…]A fid\u00facia \u00e9 tra\u00e7o comum a todas as opera\u00e7\u00f5es, em todo o circuito dos cr\u00e9ditos \u2013 serve como garantia na comercializa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, na qual o tomador de um empr\u00e9stimo transfere ao emprestador a propriedade fiduci\u00e1ria do im\u00f3vel, mediante contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria; serve como garantia do financiador da produ\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, hip\u00f3tese em que o incorporador, dispondo de cr\u00e9ditos decorrentes da comercializa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, transfere-os ao financiador, mediante contrato de cess\u00e3o fiduci\u00e1ria; serve para seguran\u00e7a do mercado do investidor, ao permitir que os cr\u00e9ditos que lastreiam a emiss\u00e3o de t\u00edtulos sejam submetidos a um regime fiduci\u00e1rio, pelo qual esses cr\u00e9ditos ficam vinculados \u00e0 satisfa\u00e7\u00e3o dos t\u00edtulos adquiridos pelos investidores (regime fiduci\u00e1rio de cr\u00e9ditos ‘securitizados’)<\/em><\/i>; […]”<\/span><\/p>\n

4<\/u><\/strong><\/b>\u00a0GON\u00c7ALVES, Carlos Roberto.\u00a0Direito Civil Brasileiro – Volume 5: Direito das Coisas<\/em><\/i>. 7. ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2012. eBook.<\/span><\/p>\n

5<\/u><\/strong><\/b>\u00a0TARTUCE, Fl\u00e1vio.\u00a0Direito civil, v. 4: Direito das Coisas. 9. ed. rev., atual. e ampl. \u2013 Rio de Janeiro: Forense, 2017. eBook. “[…] A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria pressup\u00f5e a transfer\u00eancia da propriedade por meio de um neg\u00f3cio jur\u00eddico obrigacional, um contrato em sentido de instrumento negocial. A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria \u00e9 a conven\u00e7\u00e3o que somente produz efeitos entre os negociantes, tendo efeitos contratuais. Como consequ\u00eancia, com a aliena\u00e7\u00e3o surge a propriedade fiduci\u00e1ria, esta sim um direito real de garantia que produz efeitos erga omnes e por isso necessita de algumas formalidades para existir. Extrapola-se o campo obrigacional para se adentrar no terreno dos direitos reais. […]\u201d.<\/em><\/i><\/span><\/p>\n

6<\/u><\/strong><\/b>\u00a0SCAFF, Fernando Campos.\u00a0Os estrangeiros e o direito de superf\u00edcie em propriedades rurais<\/em><\/i>. CONJUR. 26 jan. 2018. Acesso em: 18 dez. 2018.<\/span><\/p>\n

7<\/u><\/strong><\/b>\u00a0VER\u00c7OSA, Haroldo Malheiros Duclerc.\u00a0Direito Comercial: Os Contratos Empresariais em Esp\u00e9cie (segundo a sua fun\u00e7\u00e3o jur\u00eddico-econ\u00f4mica)<\/em><\/i>\u00a0\u2013 S\u00e3o Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014.<\/span><\/p>\n

8<\/u><\/strong><\/b>\u00a0ROSSI, Luciano Garcia; ALMEIDA, Fl\u00e1vio Coelho de; e ZAJAKOFF, Martina.\u00a0Recentes Altera\u00e7\u00f5es na Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria de Im\u00f3veis<\/em><\/i>. Migalhas, 19 fev. 2015.\u00a0Acesso em: 18 dez. 2018.<\/span><\/p>\n

9<\/u><\/strong><\/b>\u00a0SCAFF, Fernando Campos.\u00a0Aquisi\u00e7\u00e3o de terras por estrangeiros \u00e9 quest\u00e3o n\u00e3o resolvida<\/em><\/i>. CONJUR. 17 mai. 2017. Acesso em: 18 dez. 2018.<\/span><\/p>\n

10<\/u><\/strong><\/b>\u00a0SCAFF, Fernando Campos.\u00a0Aquisi\u00e7\u00e3o de terras por estrangeiros \u00e9 quest\u00e3o n\u00e3o resolvida<\/em><\/i>. Op. Cit.<\/span><\/p>\n

11<\/u><\/strong><\/b>\u00a0TJ\/SP, 8\u00aa C\u00e2m. de Dir. Priv. \u2013 Apela\u00e7\u00e3o 0000338-52.2011.8.26.0498; Relator Des. Pedro de Alc\u00e2ntara da Silva Leme Filho; j. 14\/6\/16.\u00a0\u201cApela\u00e7\u00e3o. A\u00e7\u00e3o declarat\u00f3ria de nulidade. Compra e venda de im\u00f3vel rural. Aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel por pessoa jur\u00eddica cujos s\u00f3cios s\u00e3o estrangeiros. Art. 1\u00ba, \u00a71\u00ba, da lei 5.709\/71, n\u00e3o recepcionado pela Constitui\u00e7\u00e3o Federal, conforme julgamento realizado pelo \u00d3rg\u00e3o Especial desta Corte. Senten\u00e7a de improced\u00eancia mantida pelos pr\u00f3prios fundamentos. Recurso improvido.\u201d<\/em><\/i><\/span><\/p>\n

12<\/u><\/strong><\/b>\u00a0HAGE, F\u00e1bio Augusto Santana; PEIXOTO, Marcus; VIEIRA FILHO, Jos\u00e9 Eust\u00e1quio Ribeiro (2012):\u00a0Aquisi\u00e7\u00e3o de terras por estrangeiros no Brasil: Uma avalia\u00e7\u00e3o jur\u00eddica e econ\u00f4mica<\/em><\/i>. Texto para Discuss\u00e3o, Instituto de Pesquisa Econ\u00f4mica Aplicada (IPEA), 1795, Instituto de Pesquisa Econ\u00f4mica Aplicada (IPEA), Bras\u00edlia.<\/span><\/p>\n

13<\/u><\/strong><\/b>\u00a0SCAFF, Fernando Campos.\u00a0Aquisi\u00e7\u00e3o de terras por estrangeiros \u00e9 quest\u00e3o n\u00e3o resolvida<\/em><\/i>. Op. Cit.<\/span><\/p>\n

14<\/u><\/strong><\/b>\u00a0HAGE, F\u00e1bio Augusto Santana; PEIXOTO, Marcus; VIEIRA FILHO, Jos\u00e9 Eust\u00e1quio Ribeiro. Op. Cit.<\/span><\/p>\n

15<\/u><\/strong><\/b>\u00a0CHALHUB, Melhim Namem.\u00a0Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria de im\u00f3veis rurais a estrangeiro. IRIB \u2013 Instituto de Registro Imobili\u00e1rio do Brasil. 10 set. 2016.\u00a0Acesso em: 20 dez. 2018.<\/span><\/p>\n

16<\/u><\/strong><\/b>\u00a0GARUTTI, Bruno Fernando.\u00a0As altera\u00e7\u00f5es promovidas pela lei 13.465\/17 na sistem\u00e1tica da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia de bem im\u00f3vel \u2013 Lei 9.514\/97. Migalhas, 31 jul. 2017.\u00a0Acesso em: 18 dez. 2018.<\/span><\/p>\n

17<\/u><\/strong><\/b>\u00a0STJ, REsp 1.462.210\/RS, rel. min. Ricardo Villas B\u00f4as Cueva, j. 18\/11\/14.<\/span><\/p>\n

18<\/u><\/strong><\/b>\u00a0Negrato, Gustavo Scudeler.\u00a0Aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia de bem im\u00f3vel: uma an\u00e1lise comparada<\/em><\/i>. 2010. 156 f. Disserta\u00e7\u00e3o (Mestrado em Direito) – Pontif\u00edcia Universidade Cat\u00f3lica de S\u00e3o Paulo, S\u00e3o Paulo, 2010.<\/span><\/p>\n

19<\/u><\/strong><\/b>\u00a0BRASIL – Lei 6634\/74 – Art. 2\u00ba. –\u00a0Salvo com o assentimento pr\u00e9vio do Conselho de Seguran\u00e7a Nacional, ser\u00e1 vedada, na Faixa de Fronteira, a pr\u00e1tica dos atos referentes a: […] V – transa\u00e7\u00f5es com im\u00f3vel rural, que impliquem a obten\u00e7\u00e3o, por estrangeiro, do dom\u00ednio, da posse ou de qualquer direito real sobre o im\u00f3vel; […] \u00a7 4\u00ba Excetua-se do disposto no inciso V, a hip\u00f3tese de constitui\u00e7\u00e3o de direito real de garantia em favor de institui\u00e7\u00e3o financeira, bem como a de recebimento de im\u00f3vel em liquida\u00e7\u00e3o de empr\u00e9stimo de que trata o inciso II do art. 35 da lei 4.595, de 31 de dezembro de 1964<\/em><\/i>.<\/span><\/p>\n

20<\/u><\/strong><\/b>\u00a0CHALHUB, Melhim Namem. Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria: Neg\u00f3cio Fiduci\u00e1rio. Op. Cit. p. 252-253.<\/span><\/p>\n

21<\/u><\/strong><\/b>\u00a0BRASIL \u2013 C\u00f3digo Civil – Lei 10.406\/02 – Art. 113.\u00a0Os neg\u00f3cios jur\u00eddicos devem ser interpretados conforme a boa-f\u00e9 e os usos do lugar de sua celebra\u00e7\u00e3o. […] Art. 422. Os contratantes s\u00e3o obrigados a guardar, assim na conclus\u00e3o do contrato, como em sua execu\u00e7\u00e3o, os princ\u00edpios de probidade e boa-f\u00e9<\/em><\/i>.<\/span><\/p>\n

22<\/u><\/strong><\/b>\u00a0TJ\/SP, 23\u00aa C\u00e2m. de Dir. Priv. – AI 2024029-90.2017.8.26.0000; Relator Des. Sebasti\u00e3o Fl\u00e1vio, j. 20\/6\/18.<\/span><\/p>\n

__________<\/span><\/p>\n

*Augusto Reinke Jacinto<\/strong><\/b>\u00a0\u00e9 especialista em Direito Civil pela PUC\/MG, graduado pela USJT, advogado atuante nas \u00e1reas consultiva c\u00edvel, banc\u00e1ria, imobili\u00e1ria e contratual. \u00c9 integrante do escrit\u00f3rio\u00a0CMMM \u2013 Carmona Maya, Martins e Medeiros Advogados<\/strong><\/b>.<\/span><\/em><\/p>\n